保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。中國(guó)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：保障房融資問題與解決對(duì)策相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀!

　　保障房融資問題與解決對(duì)策全文如下：

　　一、我國(guó)保障房融資現(xiàn)狀

　　為加快解決中低收入群眾的住房困難問題，黨中央、國(guó)務(wù)院決定大規(guī)模實(shí)施城鎮(zhèn)保障性安居工程，并確定了在“十二五”時(shí)期開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3 600萬(wàn)套(戶)的目標(biāo)任務(wù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，前3年全國(guó)已經(jīng)開工建設(shè)2 490萬(wàn)套，累計(jì)建成各類保障性安居工程1 500萬(wàn)套，完成了目標(biāo)任務(wù)的2/3。 2014年計(jì)劃新開工700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，計(jì)劃年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套。龐大的數(shù)字和龐大的需求背后，無(wú)法隱藏的是資金來(lái)源的匱乏，尤其是公租房建設(shè)資金的長(zhǎng)期沉淀和運(yùn)行資金的不斷追加負(fù)擔(dān)，成為全國(guó)的普遍性問題，也一直制約著保障房這一民生工程的健康有序前行。與資金需求高峰相伴的是很大的資金缺口。

　　當(dāng)前，保障性安居工程資金來(lái)源渠道主要包括：政府融資與社會(huì)融資兩個(gè)方面。其中，政府的籌資來(lái)源包括：

　　(1)政府財(cái)政預(yù)算;

　　(2)中央代地方發(fā)行的地方債(國(guó)務(wù)院要求優(yōu)先用于保障房建設(shè));

　　(3)地方土地出讓金凈收益(要求不低于 10%，資金缺口大的地方還需增加比例);

　　(4)專門為支持保障房建設(shè)而保留的保障性安居工程建設(shè)融資平臺(tái)(平臺(tái)公司可發(fā)行保障房建設(shè)企業(yè)債);

　　(5)住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后的剩余，以及公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)資金等。社會(huì)融資渠道來(lái)源包括國(guó)家開發(fā)銀行中長(zhǎng)期貸款、商業(yè)銀行貸款、保險(xiǎn)公司貸款、社?；鹳J款和社會(huì)機(jī)構(gòu)直接投資等。

　　二、保障房融資存在的問題

　　1.政府直接投入十分有限

　　地方財(cái)政的投入首先是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)、行政管理等事業(yè)，保障房投入資金有限，導(dǎo)致財(cái)政收支矛盾突出，保障房建設(shè)投資難以為繼，而中央財(cái)政不能增加轉(zhuǎn)移性支出，保障房建設(shè)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，地方財(cái)政的增收必然在短期內(nèi)會(huì)受到影響房?jī)r(jià)的調(diào)整會(huì)影響地方政府的土地出讓收益，對(duì)于土地收益占財(cái)政收入比重較大的地區(qū)，這一影響更加明顯。房?jī)r(jià)的調(diào)整也會(huì)通過市場(chǎng)交易量及交易價(jià)格影響到建筑業(yè)及交易領(lǐng)域營(yíng)業(yè)稅金、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，使地方財(cái)力的增長(zhǎng)面臨更大的壓力，進(jìn)而影響地方政府對(duì)保障房的投資。

　　2.民間資本介入動(dòng)力不足

　　保障性住房項(xiàng)目投資既非競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，又非壟斷性項(xiàng)目，其“福利性”決定了投資該領(lǐng)域的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)性投資項(xiàng)目，保障性住房投資除了具有一般不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的投資回收周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)復(fù)雜的特點(diǎn)，還具有投資收益率明顯偏低的特點(diǎn)，而民間資本的逐利性特點(diǎn)，會(huì)使其對(duì)幾乎沒有投資回報(bào)的保障房項(xiàng)目失去投資的原動(dòng)力，因而對(duì)民間資金吸引力較弱。保障性住房投資的低回報(bào)性，使得保障房市場(chǎng)成為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盲區(qū)。要讓民間資金順利進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域，從根本上講要使民間資本在保障性住房項(xiàng)目上有利可圖，這取決于政府提供的優(yōu)惠政策、設(shè)計(jì)的利益激勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制以及合作模式是否符合社會(huì)資金的投資意愿。政府如何運(yùn)用稅收優(yōu)惠、投資補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)社會(huì)資本積極投向保障性建設(shè)就顯得更為重要。目前，中國(guó)住房市場(chǎng)中普通商品住房和保障性住房的結(jié)構(gòu)比例失衡嚴(yán)重，改變這一局面，除了政府的直接投入外，還必須依賴市場(chǎng)力量。

　　3.保障房融資渠道單一

　　2009 年以來(lái)，地方政府保障房融資主要依靠地方財(cái)政的直接投入和銀行體系內(nèi)的商業(yè)貸款方式，很少利用債券、保險(xiǎn)、銀行間市場(chǎng)等多元融資渠道來(lái)籌措資金。保障房建設(shè)資金過度依賴商業(yè)銀行貸款及中央與地方財(cái)政的投入，其問題顯而易見。過于依賴銀行貸款，一方面會(huì)增加銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)由于商業(yè)銀行因行業(yè)信貸投放比例控制要求，難以獲得充足的貸款支持，使保障房建設(shè)融資難以為繼。

　　4.廉租房集資困難最大

　　一方面，2011 年起，從中央到地方，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，公共租賃逐步成為保障性住房的主體;另一方面，廉租房的所有權(quán)為國(guó)有，由于租住對(duì)象是城市特困人口這一特殊群體，政府不可能按市場(chǎng)價(jià)格收取租金，往往只收取較低的租金，租金水平僅相當(dāng)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平 1/10，很難起到補(bǔ)償投資的作用。政府除了在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持低水平的租金收益外，還必須放棄土地出讓的收益，并且還承擔(dān)建設(shè)成本。為保證廉租房的建設(shè)，地方政府在增支減收的雙重壓力下，面臨更大的籌資困難。

　　三、解決我國(guó)保障房融資問題的建議

　　1.創(chuàng)新保障房模式，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)，減少對(duì)政府的依賴

　　共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對(duì)象根據(jù)自己的條件購(gòu)買保障性住房一定比例的產(chǎn)權(quán)份額，地方政府持有保障性住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。從上海、山東、甘肅、江蘇淮安等地的實(shí)踐來(lái)看，主要做法是地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來(lái)上市交易的條件和增值所得的分配比例。

　　共有產(chǎn)權(quán)保障房模式使保障房從“完全產(chǎn)權(quán)型”轉(zhuǎn)向“共有產(chǎn)權(quán)型”，改變了當(dāng)前的保障房建設(shè)模式，政府提供了財(cái)政補(bǔ)貼、出讓金優(yōu)惠等支持。而共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是把這些支持以共有產(chǎn)權(quán)的形式明確下來(lái)，使住房保障政策更加法治化。通過在市場(chǎng)上出售或由保障對(duì)象購(gòu)買政府持有的部分產(chǎn)權(quán)，政府能夠回收土地等各種增值收益，有利于地方政府積蓄財(cái)政實(shí)力，有利于后續(xù)保障房建設(shè)的投入，使更多的人得到住房保障，也有利于讓市場(chǎng)介入、發(fā)揮市場(chǎng)作用。

　　2.拓展融資渠道，設(shè)立住房保障銀行

　　住房保障銀行，顧名思義，就是要利用其“政策性”優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其對(duì)于保障性住房、中小套型住宅項(xiàng)目建設(shè)的貸款支持力度，發(fā)揮其對(duì)于中低收入者的住房保障作用，通過住房保障銀行的資金進(jìn)一步落實(shí)保障性住房體系建設(shè)。作為民生工程的保障性住房除了分配外，保障充足的資金支持來(lái)增加市場(chǎng)供應(yīng)一直備受關(guān)注，設(shè)立住房保障政策性商業(yè)銀行，不僅可以吸儲(chǔ)，為住房保障金放貸，甚至可以開發(fā)很多關(guān)于住房保障的理財(cái)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，這樣將緩解保障房資金緊張狀態(tài)，或?qū)⑶€完成政策性金融改革。

　　3.落實(shí)政策，吸引民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)

　　要大力增加保障房供應(yīng)，就須改變目前以政府為主導(dǎo)的保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。目前，在債臺(tái)普遍高筑的背景下，地方政府對(duì)保障房的財(cái)政投入實(shí)際上已經(jīng)捉襟見肘，難以為繼。唯有通過引入社會(huì)資本，建立保障房開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制，才能大幅增加保障房供應(yīng)。從2010年開始，保障性住房成為重點(diǎn)鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入的領(lǐng)域，包括萬(wàn)科、綠城等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也以不同方式參與地方政府的保障房和棚改工程當(dāng)中，但由于缺乏穩(wěn)定的機(jī)制保障，其可持續(xù)性一直堪憂。

　　因此，當(dāng)務(wù)之急是地方政府應(yīng)針對(duì)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)可能涉及的領(lǐng)域，如“引導(dǎo)、鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策”“配建、代建回購(gòu)的制度性安排”、“工程質(zhì)量保證機(jī)制”、“信貸、金融和財(cái)政扶持手段”、“民間資本的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)、方式”等，盡早制訂相關(guān)政策方案。這些關(guān)鍵問題的解決，將為確保民間資本進(jìn)入保障性安居工程擁有足夠的制度保障。