沈陽(yáng)市公共租賃住房REITs融資模式分析論文

　　公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：沈陽(yáng)市公共租賃住房REITs融資模式分析論文相關(guān)。內(nèi)容僅供參考閱讀!

　　沈陽(yáng)市公共租賃住房REITs融資模式分析全文如下：

　　引言

　　沈陽(yáng)市自開始實(shí)施公共租賃住房建設(shè)以來，已經(jīng)取得了一定成果。但是公共租賃住房建設(shè)對(duì)資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續(xù)的發(fā)展受到了很大的阻礙。結(jié)合我市的實(shí)際情況和公共租賃住房制度的自身特點(diǎn)，急需突破資金來源的緊迫問題，保障預(yù)期的公共租賃房建設(shè)的實(shí)現(xiàn)。

　　一、房地產(chǎn)投資信托基金分析(REITs)

　　1.REITs的含義

　　房地產(chǎn)投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營(yíng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金。房地產(chǎn)投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來，采用專家經(jīng)營(yíng)和專業(yè)化管理，在風(fēng)險(xiǎn)分散的原則下，從本質(zhì)上看是房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

　　2.REITs的特征

　　概括REITs自身的特征主要有以下幾點(diǎn)：

　　一是房地產(chǎn)投資信托本身的特點(diǎn)，稅收優(yōu)惠。發(fā)展REITs的原因是稅收優(yōu)惠，對(duì)絕大多數(shù)國(guó)家都在稅收法律或特殊法律法規(guī)中給予已推出房地產(chǎn)投資信托基金一定的稅收優(yōu)惠政策。例如，美國(guó)國(guó)內(nèi)稅賬單的定義，如果房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)每年以現(xiàn)金股利的方式回報(bào)給投資者，則不需要繳納企業(yè)所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品，享受更多的稅收優(yōu)惠的投資收益。

　　二是強(qiáng)制分紅。從已發(fā)行REITs的國(guó)家實(shí)施運(yùn)作過程來看，帶來的好處是在房地產(chǎn)投資信托基金的年收入分配做了強(qiáng)制性要求。他們中的大多數(shù)是規(guī)定將給投資者90%的收入分配。三是投資領(lǐng)域具有限制性。REITs投資領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域，不僅直接擁有房地產(chǎn)所有權(quán)，還可以依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，租金收入或通過購(gòu)買抵押債券或抵押擔(dān)保來支持證券。大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托基金選擇房地產(chǎn)直接所有權(quán)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理或資產(chǎn)提升為主要收入來源。

　　3.REITs優(yōu)勢(shì)

　　REITs與一般的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方式相比，具有明顯的優(yōu)勢(shì)，有以下幾點(diǎn)：

　　一是相對(duì)強(qiáng)勁的流動(dòng)性。房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化產(chǎn)品，在發(fā)行時(shí)他們中的大多數(shù)都是公開募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發(fā)行和流通，這樣具有很好的流動(dòng)性，還可以通過資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)的形式，這樣就有了快速清算投資的優(yōu)勢(shì)，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資;

　　二是較強(qiáng)的專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)由專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)的投資運(yùn)營(yíng)管理，并由具有房地產(chǎn)專業(yè)的投資知識(shí)和集中管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優(yōu)的投資組合和最優(yōu)的投資業(yè)務(wù)，可以有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，以獲得投資收益的最大化;

　　三是稅收優(yōu)惠和高額回報(bào)。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策極大地刺激了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現(xiàn)金股利的方式回報(bào)給投資者，無需繳納企業(yè)所得稅。僅由投資者繳納個(gè)人所得稅，所以房地產(chǎn)投資信托基金的獎(jiǎng)金數(shù)額較大;

　　四是具備一個(gè)更好的杠桿投資能力。根據(jù)公布的房地產(chǎn)投資信托的國(guó)家或地區(qū)法律的角度來看，房地產(chǎn)投資信托基金必須將其不小于現(xiàn)金應(yīng)稅收入90%比例分配給投資者;五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優(yōu)勢(shì)吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會(huì)閑散資金。

　　二、REITs模式在沈陽(yáng)公共租賃住房融資中的應(yīng)用分析

　　1.內(nèi)外部環(huán)境分析

　　沈陽(yáng)市是東北地區(qū)最大的國(guó)際大都市和金融政治中心，也是渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要環(huán)節(jié)與東北地區(qū)的重要結(jié)合部，具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資環(huán)境。同時(shí)，在現(xiàn)階段大力發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，積極引進(jìn)REITs模式，拓寬融資渠道。

　　沈陽(yáng)市公共租賃住房是政府關(guān)注的民生項(xiàng)目，在政府信用擔(dān)保的同時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件;其次，REITs模式的引入必須基于相對(duì)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)上的，沈陽(yáng)市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸突出。對(duì)于沈陽(yáng)市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項(xiàng)制度保證。目前，中國(guó)頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》、《證券法》和《擔(dān)保法》等用于廉租住房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資多元化奠定了良好的政策環(huán)境，在沈陽(yáng)市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎(chǔ)上借鑒與完善。這使得沈陽(yáng)市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。

　　2.具體操作可行性分析

　　操作時(shí)，房地產(chǎn)基金管理公司聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)組成房地產(chǎn)管理公司，經(jīng)過檢查后，將合格的建造或購(gòu)買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當(dāng)RElTs模式步入正軌后，為沈陽(yáng)市帶來的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的。

　　世界各國(guó)迅速發(fā)展起來REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，如在北京、天津、上海等其他城市和地區(qū)已經(jīng)先后開展了REITs試點(diǎn)工作。近年來，REITs模式已經(jīng)應(yīng)用在城中村的改造，這對(duì)沈陽(yáng)市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。

　　三、REITs模式的發(fā)展前景

　　公共租賃住房項(xiàng)目是回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)的行業(yè)，其發(fā)展長(zhǎng)期依靠有限的政府財(cái)政撥款。同時(shí)，通過利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方式，能夠提高項(xiàng)目建設(shè)的速度和質(zhì)量，使資金得到更高效的利用。沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目很長(zhǎng)一段時(shí)間都由政府財(cái)政投資建設(shè)，但越來越不能滿足社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。使民營(yíng)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)中，能夠有效緩解資金短缺;另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項(xiàng)目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營(yíng)企業(yè)共同合作來提供工作服務(wù)中的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　因此，REITs模式具有更廣泛的應(yīng)用前景，是適應(yīng)沈陽(yáng)市公共租賃住房項(xiàng)目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式，在國(guó)外也有很多成功的例子，在國(guó)內(nèi)有些地方也正在試點(diǎn)，需要做更多的研究工作，加以總結(jié)與改進(jìn)。認(rèn)真研究REITs模式的理論，并以國(guó)外的應(yīng)用實(shí)例為基礎(chǔ)，促進(jìn)和規(guī)范沈陽(yáng)公共租賃住房建設(shè)。在沈陽(yáng)市REITs模式的項(xiàng)目融資，是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，政府應(yīng)該頒布法規(guī)及相關(guān)程序。涉及規(guī)模較大的公共房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資，政府應(yīng)更迅速地完善投資和融資法規(guī)，以適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。在操作和協(xié)調(diào)磋商更加容易，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　結(jié)論

　　公共租賃房建設(shè)是當(dāng)前中國(guó)保障性住房建設(shè)的重中之重。從2010年開始，各地的公共租賃住房都進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)，但由于資金短缺，致使公共租賃住房建設(shè)完成率很難達(dá)到國(guó)家目標(biāo)。公共租賃住房融資模式必須具有良好的穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性，以滿足沈陽(yáng)市公共租賃住房長(zhǎng)期資本基金的有效供給及穩(wěn)步發(fā)展的資金需求。

　　將REITs融資模式的引入有利于保障性住房項(xiàng)目融資模式的發(fā)展和創(chuàng)新，REITs模式在國(guó)內(nèi)公共住房融資的具體運(yùn)用方面還剛剛處于起步階段，相關(guān)的法律政策尚處在探索階段，我們應(yīng)該在國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r和沈陽(yáng)市公共租賃住房自身的特點(diǎn)將REITs融資模式引入公共租賃住房建設(shè)中來，不僅有利于沈陽(yáng)市公共租賃住房融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展，還可以提高社會(huì)資本運(yùn)作效率和融資能力，也能在一定程度上促進(jìn)金融體系的發(fā)展和完善。