房地產(chǎn)項目融資論文
房地產(chǎn)項目融資論文
中小型房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)市場不可缺少的組成部分,隨著我國城市化進程的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的提出,中小型房地產(chǎn)項目的市場占有率正逐步增加。下面是學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)項目融資論文，供大家參考。
房地產(chǎn)項目融資論文范文一：房地產(chǎn)項目融資方案設(shè)計
由于目前房地產(chǎn)項目是采用以銀行信貸為主的單一融資渠道，在銀行信貸被收緊之后，房地產(chǎn)企業(yè)沒有相應的融資渠道進行有效的資金彌補，會造成其嚴重的貧血。XY公司是杭州的一家大型房地產(chǎn)公司，其子公司衡鑫房地產(chǎn)公司準備對安徽歙縣進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。因此，在這樣的經(jīng)濟背景下，為該房地產(chǎn)項目設(shè)計一套有效的融資方案是非常迫切及必要的。
一、衡鑫公司融資環(huán)境分析
(一)衡鑫公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個開放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)亟?jīng)濟政策、法律法規(guī)等對企業(yè)融資有影響的因素。而內(nèi)部環(huán)境則是指對房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點、公司的財務制度及財務現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應環(huán)境;而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。
(1)歙縣宏觀環(huán)境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點”的經(jīng)濟發(fā)展圈內(nèi)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。
歙縣經(jīng)濟總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機構(gòu)存、貸款余額分別達57.7億元和28.9億元。
在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因為旅游業(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達，居民實際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。
此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當?shù)鼐用窬幼l件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項目，以帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，提高人民的生活水平。
(2)銀行政策。2003年6月13日發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);二是對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
《指引》中提出，商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目資本金比例不得低于35%;應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景、近三年經(jīng)營管理和財務狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務往來等進行調(diào)查審核;對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。
這些規(guī)定使得開發(fā)資質(zhì)較差、信用等級較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。
(二)衡鑫公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：
(1)衡鑫公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然衡鑫公司成立時間較長，但內(nèi)部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質(zhì)量管理、財務管理和銷售策劃專業(yè)人才。
(2)衡鑫公司財務現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該項目前期已投入約8800萬元;一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必須馬上支付，安置房的建安費可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。
二、衡鑫公司河西項目融資方案設(shè)計
(一)歙縣河西項目概況及SWOT分析歙縣河西項目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋，西臨古關(guān)橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項目地理位置較為優(yōu)越，依山勢而建，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望。項目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由衡鑫公司負責項目拆遷安置工作。用地性質(zhì)為：居住(含河西項目拆遷安置)、旅館業(yè)、商業(yè)、文化娛樂業(yè)等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝;二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝;三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝;
項目定位為住宅、商業(yè)綜合項目。商業(yè)部分重在打造成書畫硯臺等文化產(chǎn)品鑒定、收藏、展示、拍賣、經(jīng)營以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心。項目北側(cè)沿練江規(guī)劃有濱江路，披云路穿項目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側(cè)1~2層設(shè)置商鋪(經(jīng)營文房四寶等書畫用品)，3~4層主要為住宅。
(二)歙縣河西項目資金需求如表2所示：
從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費用中，拆遷安置費占了絕大部分，其費用是隨著用戶的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費用，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費用按照項目進度和銷售進度支出。
(三)融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務費用的情況下，項目總建設(shè)成本要5.02個億，其中土地費用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費用、建安成本與管理費用之和，約占項目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團內(nèi)部調(diào)撥資金，用于支付土地總費用，項目收購、土地出讓金、拆遷費等。后期的費用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預售條件后，以商品房為抵押物向銀行進行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產(chǎn)生的營銷費用、財務費用及相關(guān)稅費，可以通過預收款項解決。
(四)項目收入估算及項目預期具體如下：
(1)測算前提假定。一是鑒于河西項目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項目定位于構(gòu)建歙縣高端住宅小區(qū)，其住宅價格應高于其他地理位置稍差樓盤的均價(2600～2800元/平方米)，假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米;二是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，河西項目有一半以上可開發(fā)為商業(yè)用房，而商業(yè)用房均價在5000元/平方米;根據(jù)上述兩點的假定可推算：河西項目總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會所或市場作為展示中心。
(2)可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14(萬平方米);二是地下車位：300個。
(3)河西項目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元;二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元;銷售收入合計：66060萬元。
(4)項目預期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上;二是住宅銷售均價在3000元/ M2以上;三是項目開發(fā)周期約為5年左右;四是保守估計，項目稅后收益約為10000-15000萬元
(五)衡鑫公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金、金融租賃、典當融資、合作開發(fā)等單一方式或其組合進行融資。研究發(fā)現(xiàn)，股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此外，典當融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，衡鑫公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設(shè)計融資方案如下：
(1)與承包商合作融資。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，衡鑫公司可選擇與建筑承包商合作，進行共同開發(fā)。在招投標的過程中，衡鑫公司(招標方)通過與各家建筑承包商(投標方)的接觸，綜合考察其公司規(guī)模、公司信譽、資金實力、財務狀況等因素后，選擇出一家有實力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項目國有土地使用證作擔保開發(fā)貸款，衡鑫公司與建筑商共同融資、投資以確保項目順利進行;若由于一方原因而造成項目進度延遲，則由過錯方承擔責任，對另一方進行相應補償。
該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問題，使項目順利進行。但是，由于建筑商企業(yè)的固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標的費用、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠信度調(diào)查等，綜合考慮后，資金成本將會在12%以上。
(2)抵押融資。由于衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負責與銀行溝通;投資公司以其自身良好的信譽通過銀行的貸款調(diào)查，并將衡鑫公司的資產(chǎn)作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項目評估價值6.6億左右的資產(chǎn)為擔保物，獲得3億左右的資金;投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務費，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%(包括1%的中介服務費)。
對衡鑫公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務費組成。最主要的是融資風險較低，因為是投資公司負責與銀行聯(lián)絡溝通，能比較順利地通過銀行貸款調(diào)查。
(3)融資方案選擇。由于項目的融資額相對較大，且當前宏觀形勢尚且不明朗，項目存在一定程度的風險，因此需要較為可靠的融資渠道。而項目的可預期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求愿望強烈，需要較為及時和有效供應的資金來源。
經(jīng)過上述分析，結(jié)合當前宏觀形勢以及歙縣河西項目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進行抵押貸款。
參考文獻：
[1]韓麗：《房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究》，《科技廣場》2008年第6期。
房地產(chǎn)項目融資論文范文二：試論房地產(chǎn)項目投融資
摘要：資金是企業(yè)的血液、融資是企業(yè)的造血能力。在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，融資難越來越成為制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸因素。本文主要對房地產(chǎn)項目的投融資進行了論述，可供大家交流。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資模式;投融資體系
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X(2013)08-0-01
一、我國房地產(chǎn)的投融資
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十多年的改革開放，歷經(jīng)波折，依然有著巨大的發(fā)展空間和美好前景。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，我們需要在城鄉(xiāng)房屋普查、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定、法律法規(guī)完善、綠色建筑推行、市場信息聯(lián)網(wǎng)、住房保障體系等方面，進行符合科學發(fā)展觀的、實在有效的艱苦努力。這當中，房地產(chǎn)投融資也是極為重要的一個環(huán)節(jié)。
中國房地產(chǎn)業(yè)的投資和融資，規(guī)模從小到大，路徑從少到多，方法從簡到繁，財務由劣到優(yōu)，創(chuàng)新不斷，直接影響甚至決定著中國房地產(chǎn)業(yè)的地位和前景。中國房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的高度結(jié)合是中國房地產(chǎn)業(yè)最近幾年最重要的發(fā)展動態(tài)。投資融資能力已成為中國大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力。
我國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風險，理想的房地產(chǎn)項目應該多元融資、多方投資并共擔風險。在目前商業(yè)銀行平臺的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道分析
(一)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道
1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、房屋管理部門的流動資金貸款，對合作建房、集資建房提供貸款等;信托投資，受托經(jīng)營房地產(chǎn)資金信托業(yè)務，受托經(jīng)營房地產(chǎn)財產(chǎn)的信托業(yè)務，經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業(yè)務等;保險資金支持，現(xiàn)代保險是以商業(yè)為特征的，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理與其他產(chǎn)業(yè)一樣，離不開社會保險的保障和支持，并且，房地產(chǎn)是高價值資產(chǎn)，保險能在房地產(chǎn)經(jīng)營和管理過程中發(fā)揮著經(jīng)濟后備和經(jīng)濟補償?shù)穆毮芎妥饔?，同時在一定意義上還起到融通資金的作用。
2.直接融資類。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目經(jīng)常采用的直接融資方式主要有：股權(quán)融資，主要是通過證券公司來進行房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)投資基金管理、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導工作等;金融資產(chǎn)管理公司、信用社、財務公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機構(gòu)和視作金融機構(gòu)的典當行等。
3.房地產(chǎn)預售類。在我國幾乎所有的開發(fā)商都選擇了對商品房的預售，這對于項目開發(fā)的資金要求以及項目的風險是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現(xiàn)在很多專家在建議取消商品房預售制度，但從我國目前的情況來看，預售制度退出商品房買賣的舞臺還需要很多事要做。
(二)未來房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇
1.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，投資人與投資標的物之間的關(guān)系由原來的直接掌握物權(quán)轉(zhuǎn)化為持有債權(quán)或股權(quán)性的有價證券。它是在保障產(chǎn)權(quán)的前提下，將價值量較大的房地產(chǎn)流動化、細分化，利用證券市場的功能，使房地產(chǎn)資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化。進行房地產(chǎn)證券化，一則可以吸收社會上的大量小規(guī)模閑散資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動性;二則可以給中小投資者提供一個良好的投資項目，減少投資者的投資風險。
2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過金融機構(gòu)將某一住房抵押貸款的債權(quán)分割成小面額的標準化有價證券，再公開出售和流通，然后以籌集的資金發(fā)放住房抵押貸款。隨著我國住房體制改革的深化和金融創(chuàng)新與國際的逐步接軌，房地產(chǎn)抵押貸款證券化逐步被房地產(chǎn)企業(yè)所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創(chuàng)新，因此存在著巨大的風險，對其規(guī)范和操作都有待完善，所以需要謹慎對待，在此，我們可以借鑒發(fā)達國家的實踐經(jīng)驗，創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風險防范體系。
3.租賃融資。在進行租賃融資業(yè)務之前，首先需要明確兩個概念：一是出租人的房地產(chǎn)，是指出租人根據(jù)承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產(chǎn);二是承租人的房地產(chǎn)，是指雙方簽署土地長期租賃合同之后，由承租人開發(fā)建設(shè)自有房地產(chǎn)的情況。雙方對租賃期房簽訂長期合同，出租以長期租賃合同為抵押向金融機構(gòu)申請長期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣場、工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)中得到廣泛的使用。
4.回租融資。回租融資方式，是在不喪失房地產(chǎn)的使用權(quán)的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時簽署長期租賃合同，所以賣出方同時成為承租方，買入方同時成為出租方。通過回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財務狀況的一個好辦法。
三、房地產(chǎn)企業(yè)未來投資思路分析
對于未來房地產(chǎn)企業(yè)的投資，個人認為需要從房地產(chǎn)行業(yè)項目運作的角度對整個行業(yè)價值鏈進行研究和把握。因此，在進行未來投資時需要注重以下幾方面的問題：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的各個環(huán)節(jié)進行評估，把握重要的價值環(huán)節(jié)，將其他環(huán)節(jié)通過社會分工來進行配置，從而有效的整合房地產(chǎn)資源;其次，鑒于在房地產(chǎn)項目開發(fā)整個流程中，從拿地開始的前期環(huán)節(jié)到后期交付驗收，單個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利潤是呈現(xiàn)遞減的趨勢，這就要求房地產(chǎn)項目前期定位的科學、合理，能夠充分體現(xiàn)市場的需求;第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過營造體驗環(huán)境從而提升項目的市場價值。
除有相當實力外，對現(xiàn)金流一般的企業(yè)，特別是中小企業(yè)，要策應國家的信貸政策，改變過去過度依靠銀行信貸，走外延擴張道路，應避免資金風險，改走精細化管理模式，縮短戰(zhàn)線，做好內(nèi)功，提高管理效益，但不能信步不前，否則品牌淡出，人才留不住，對企業(yè)將是沉重打擊。應抓住機會，根據(jù)自身實力，不間斷做適量精品項目，做出品牌，留住隊伍，就可能在危機中實現(xiàn)從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，在現(xiàn)階段，國家為抑制過高的房價，給急速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)降溫，從不同層面對房地產(chǎn)行業(yè)做出了限制，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求帶來了一定的沖擊。在這種形勢下，作為一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須處理好和金融業(yè)的關(guān)系，以達到相輔相成，共同發(fā)展的局面。同時要明確未來的發(fā)展趨勢，把握住未來房地產(chǎn)業(yè)的投融資思路和方向。
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