房地產投資決策論文范文

　　房地產投資決策是整個房地產開發(fā)過程中的關鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學性將直接影響開發(fā)項目能否順利進行。下文是學習啦小編為大家搜集整理的關于房地產投資決策論文范文的內容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產投資決策論文范文篇1

　　淺談房地產投資決策方法分析比較

　　房地產業(yè)是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業(yè)，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須占有與項目相關的較為完備的信息，采用科學合理的投資決策方法，以達到規(guī)避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統(tǒng)凈現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優(yōu)越性與缺陷，使得其在房地產項目投資決策上更為合理。

　　1凈現值方法的基本理論

　　傳統(tǒng)的凈現值法()評估房地產投資時，假定：(1)對于一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響。(2)一旦投資后，項目在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環(huán)境不會發(fā)生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命周期內各年所產生的凈現金流量，并且能夠確定風險調整值和風險之后的收益率。

　　凈現值是利用項目方案所期望的基準收益率，將各年的凈現金量折算到建設初期(即現值)，從而得到歷年現值的代數和。其表達式為

　　(1)

　　其中，為第年的現金流入量;為第年的現金流出量;為第年的凈現金流量;為項目的壽命期;為項目的基準收益率。

　　當時，表示該項目在經濟上是可行的;當時，表示該投資項目不可行。

　　2實物期權方法的基本理論

　　實物期權[2]是金融期權理論對實物(非金融)資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產項目的價值可以被視為其用傳統(tǒng)方法計算的凈現值與一些期權的價值之和，即項目價值=凈現值(NPV)+期權價值。實物期權方法主要采取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：

　　(2)

　　(3)

　　(4)

　　式中：C為期權價格;S為標的股票現行價格;X為執(zhí)行價格;T為到期時間;r為無風險收益率;σ2為標的股票價格的波動性;N(d)為標準正態(tài)分布函數N(x)當x=d的值。

　　實物期權的輸入變量與金融期權輸入變量的對應關系如表1所示。

　　3對比分析

　　從理論上分析，凈現值法和實物期權法兩者的主要區(qū)別有以下三點：

　　(1)不確定性與投資價值之間的關系。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值;再算出新投資所需的支出流的現值;最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。

　　(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規(guī)則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出;如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業(yè)現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了“靈活性”的價值。而且，按照規(guī)則，無論是“現在就投資”還是“永遠不投資”的決策，都是一種當期的決策，而與決策后可能出現的新信息無關。實物期權法認為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資并不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本;但是，一旦接受某些投資項目后，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響后面的現金流量和項目壽命。原因在于擁有投資機會的投資者持有一種類似于金融看漲

　　期權的“選擇權”。當投資者做出不 可逆投資支出時，它就執(zhí)行或者“消滅”了投資的期權，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時機的新信息的可能。一旦市場條件逆轉，它不能停止投資。失去的期權價值是一種機會成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個資本預算項目的現金流量在某種可以預見的范圍內發(fā)生，然后被貼現成它們的價值。問題是，如何確定合理的貼現率。法則用加權平均資本成本或由資本資產定價模型計算出風險報酬率，而且會隨著不確定性增加而調整貼現水平，具有一定的主觀性。

　　4結論

　　本文對傳統(tǒng)凈現值方法與實物期權分析兩種方法進行對比分析得出兩者的優(yōu)點與缺陷，為房地產項目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產項目投資評估更趨于實際。

　　房地產投資決策論文范文篇2

　　淺議項目投資決策在房地產開發(fā)中的應用

　　【摘 要】房地產業(yè)具有高利潤和高風險特征，尤其在現代動態(tài)市場的刺激下，房地產業(yè)內部競爭越來越激烈，這就要求房地產企業(yè)充分分析影響投資決策的各個因素，在遵循市場發(fā)展規(guī)律的基礎上，把握住項目投資決策的原則，并利用科學的經濟和技術方式，對開發(fā)項目的風險性和利益性進行全面分析，進而實現房地產業(yè)經濟效益。

　　【關鍵詞】房地產業(yè);項目開發(fā);投資決策

　　近年來，房地產業(yè)如雨后春筍，迅速發(fā)展起來，在人們消費理念轉變的情況下，房地產業(yè)進入微利時代，因此，加強成本控制，成為房地產業(yè)贏得市場競爭的重要條件。項目投資決策是在分析房地產業(yè)利潤和風險比值的基礎上，對房地產企業(yè)投資方向、投資方式、投資數量做出的回應。在現代動態(tài)化市場經濟環(huán)境下，必須對房地產業(yè)開發(fā)項目進行全面而科學的分析，以促使房地產業(yè)獲得市場競爭中的一席之位。

　　一、項目投資決策的原則

　　隨著市場經濟的發(fā)展以及宏觀調控政策的實施，房地產業(yè)的生存環(huán)境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產業(yè)必須合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，充分利用技術經濟分析方法，對投資項目進行全面性的經濟利益分析和風險價值評估。房地產業(yè)在項目投資決策中，必須遵守這么幾個原則：

　　其一，目標原則。經濟效益是任何企業(yè)發(fā)展的基礎，房地產業(yè)投資決策必須以企業(yè)經濟效益為目的，以一定的目標為指導，規(guī)范項目投資決策行為。投資決策目標必須適應于企業(yè)發(fā)展要求和企業(yè)實際，依據企業(yè)基礎制定確定目標方向;投資決策的目標必須具有精確性，即為，投資項目內部的各項信息必須在目標之內，且每項經濟目標都必須量化，以此實現對投資決策項目的指導作用。

　　其二，動態(tài)原則。房地產業(yè)的市場變化較為頻繁，企業(yè)間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態(tài)變化為基礎，根據市場發(fā)展走向和人們的消費需求，來制定自身的投資決策，同時，根據市場變更因素，積極調整投資決策。

　　其三，可行原則。房地產市場將風險性和利潤性緊緊凝結在一起。房地產開發(fā)的周期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經濟分析法，對投資項目的經濟利益和風險程度進行計算分析，確保能夠進行項目施工，并獲得投資效益。

　　二、項目投資決策的過程性

　　投資決策主要對投資項目的經濟性和風險性進行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規(guī)模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：

　　1、分析投資決策的影響因素

　　影響投資決算的因素眾多，尤其在現代消費市場不斷擴大的情況下，消費者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經濟因素來看，主要表現在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產業(yè)項目投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產建設項目的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當的方式，對主要影響因素進行處理。

　　2、進行投資估算

　　投資估算對項目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標準。編制房地產建設項目投資估算時，要依據相關性的標準，依據編制期內的價格，進行編制，并將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設提供有效支持。

　　3、進行經濟分析

　　經濟分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進行分析，其包括決策變量、目標約束、方案約束、資源約束等內容，通過對各項內容的綜合分析，做出房地產投資是否可行的決策。由于影響房地產業(yè)經濟利益的因素眾多，在進行經濟分析中，主要面向投資項目的經濟效益以及風險性，并通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實用性。

　　三、工程實例

　　某房地產開發(fā)公司具有多個開發(fā)項目：豪華住宅、普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓、廠房，在建設區(qū)具有不同的地段，假設為5個。投資決策，必須以房地產業(yè)經濟效益為前提，對各個項目的風險性和利益性進行分析，進而確定開發(fā)方向。

　　1、變量選擇

　　案例中，房地產類型以及地段都是影響房地產業(yè)投資決策的變量因素，假設房地產類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據變量對其進行分析，當變量值為0時，則不選擇此方案，當為1時，則采用此方案。

　　2、項目投資來源分析

　　項目投資來源眾多，本房地產業(yè)通過經濟分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預售收入三種方式。在項目投資中，計劃總投資為3000×104元，三項資金進而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據計劃投資目標，對企業(yè)投資項目進行目標分析，并以此決定采用何種方案。

　　3、方案選擇

　　由于在一個地段只能投資建設一個項目，且一個項目職能對應一個地段，因此，因此5個項目和5個地段存在對應關系，由此可建立約束方案。

　　凈產值、收益率、投資回收期是房地產項目開發(fā)中經常用的經濟評價指標，無論三者如何作用，在經濟評價中，主要考慮標準差和期望值兩個因素。標準差即為我們常說的風險，期望值是理想狀態(tài)的估計均值?，F行的投資決策目標體系由三個指標的期望值和風險組成，如凈現值期望——凈現值風險。在選擇投資方案時，要求對每種關系進行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現值期望值大于0，平均凈現值要不大于3千萬;平均內部收益率期望不小于42%，其風險要小于5%;平均投資回收期限要控制在5年之內，且平均投資回收期風險要在兩年內。

　　在投資決策中，往往對三個指標優(yōu)劣性進行分析，并劃分出優(yōu)先等級，這就要求根據項目實際情況，對各種指標期望和風險進行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求凈現值期望不小于零，其風險不大于4千萬;內部收益期望要大于23%，其風險不大于6%;投資回報期期望在7年以上，其風險控制在兩年半，由此，該房地產企業(yè)將三個等級順序為凈現值、內部收益率和投資回報期。

　　4、資源分析

　　在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產業(yè)的人員和財力都是有限的，在方案開發(fā)過程中，必須將現存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產業(yè)融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個項目與地段中，通過比較獲得指標值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。

　　在5個地段和五種開發(fā)項目中，通過凈現值、內部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發(fā)現本企業(yè)進行此項目開發(fā)，滿足了房地產業(yè)發(fā)展的各項指標，進而說明了投資決策方法的可行性。

　　結語：

　　近年來，在市場經濟的沖擊下，房地產行業(yè)競爭愈演愈烈。市場動態(tài)發(fā)展中的經濟因素，如消費者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產業(yè)項目開發(fā)的方向，這就要求房地產業(yè)把握住市場發(fā)展規(guī)律，堅持目標原則、動態(tài)原則和可行原則，充分運用投資決策方法，分析建設項目的可行性和風險性，進而在確定經濟收益的前提下，選擇良好的投資方案。

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