淺談房地產(chǎn)工程管理中的財(cái)務(wù)資金控制

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)相對較短的發(fā)展時(shí)間，使得工程項(xiàng)目管理相對粗放，工程管理中的資金控制不盡合理就是這種情況的突出表現(xiàn)。因此，建立和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理，項(xiàng)目工程中資金的管控，減少或避免建設(shè)資金的流失，對于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證施工質(zhì)量均具有十分重要的意義。

　　1. 房地產(chǎn)工程管理中加強(qiáng)資金管理控制的重要意義

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)要保持相對充裕的資金，加強(qiáng)資金管理是必然的選擇。隨著國際金融危機(jī)的不斷淡化，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，以及央行加息政策的重啟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不斷縮小，而央行加息有效可以抑制資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，減輕通貨膨脹壓力，這也是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)。這這種情況下，資金已經(jīng)成為決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展關(guān)鍵因素之一了，加之房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目涉及環(huán)節(jié)眾多，相應(yīng)各環(huán)節(jié)均需要資金的支付，一旦資金出現(xiàn)問題，出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)，甚至導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目“崩盤”現(xiàn)象，最終可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的生存造成嚴(yán)重威協(xié)這絕非危言聳聽。因此，加強(qiáng)工程管理中的資金管理，采取行之有效的管控措施，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)保持良好的財(cái)務(wù)盈余狀態(tài)，為長遠(yuǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

　　其次，加強(qiáng)工程管理中的資金管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效控制的有效途徑。房地產(chǎn)工程加強(qiáng)資金管理是實(shí)現(xiàn)即定目標(biāo)，確保良好預(yù)期收益獲得的重要方法。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，項(xiàng)目開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)是主要環(huán)節(jié)，是資金運(yùn)動的重要步驟。在工程管理中對資金進(jìn)行有效控制，就能夠?qū)ζ髽I(yè)大部分經(jīng)營活動實(shí)施的管理。因此，必須對資金進(jìn)行經(jīng)常性分析，及時(shí)掌握資金的使用情況，保持企業(yè)財(cái)務(wù)上的流動性，重視平衡財(cái)務(wù)收支，并以實(shí)際資金情況為依據(jù)，積極調(diào)度、合理組織資金，以使企業(yè)紿終擁有良好的償債能力。

　　再次，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金控制，這也是確保資金發(fā)揮使用效益的重要保障。企業(yè)資金存量過少或過多都是不合理的，而應(yīng)保持在一個(gè)相對合理的狀態(tài)。持有的資金過少，就有可能會對危及企業(yè)的償債能力，給企業(yè)帶來較大的負(fù)面影響;而持有過多的資金，增多的機(jī)會成本就會造成一定資源的浪費(fèi)。因此，對資金的使用與控制應(yīng)當(dāng)有一個(gè)科學(xué)、合理的規(guī)劃，以全面加強(qiáng)對資金的管控。通過企業(yè)資金的優(yōu)化配置，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效益。

　　2. 房地產(chǎn)工程管理中加強(qiáng)資金管控的措施分析

　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目占用資金量巨大，一但無法按時(shí)完工，常常會導(dǎo)致資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。因此，必須要重視的基礎(chǔ)上，采取切實(shí)可行措施加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理中的資金管控。

　　2.1 重視開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和籌資措施，是保障工程項(xiàng)目正常進(jìn)行的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理應(yīng)當(dāng)提前至項(xiàng)目可行性研究階段，也就是說，通過對將開發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、背景和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,以初步對投資成本給予確定，并以投資成本為依據(jù)確定資金使用量。首先，為了確保投資能夠收回，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目的背景情況;其次，在通過調(diào)查掌握了相關(guān)資料基礎(chǔ)上，應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目的市場供應(yīng)和需求狀況進(jìn)行分析,并作出科學(xué)、客觀的預(yù)測;再次,對于開發(fā)進(jìn)度企業(yè)的時(shí)間安排應(yīng)科學(xué)、合理，如可按照前期工程、主體工程、竣工驗(yàn)收等不同階段合理安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度;此外，企業(yè)還應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行力爭與開發(fā)事實(shí)相符的成本初步估算，以切實(shí)提高相關(guān)評價(jià)的準(zhǔn)確性;最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排等為依據(jù),對資金需求量進(jìn)行合理估算，擬訂籌資方案,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。這是工程管理資金控制的前提與基礎(chǔ)。

　　2.2 編制合理的資金使用計(jì)劃是做好工程管理中資金控制的重要環(huán)節(jié)。

　　2.2.1 按子項(xiàng)目編制資金使用計(jì)劃

　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目通常按不同子項(xiàng)目劃分資金的使用。這是由于房地產(chǎn)工程規(guī)模常常較大，且由諸多單項(xiàng)工程組成而成，單項(xiàng)工程則是由多個(gè)單位工程所組成，而若干個(gè)分部分項(xiàng)工程組成了單位工程。因此，編制資金使用計(jì)劃首先就是要把項(xiàng)目總投資分解到單項(xiàng)工程，甚至是單位工程中去，做到對工程項(xiàng)目的合理劃分，劃分的細(xì)致程度應(yīng)以實(shí)際需求依據(jù)而定，從而做到資金計(jì)劃的合理分配。

　　2.2.2 按時(shí)間進(jìn)度編制資金使用計(jì)劃

　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資總是分階段、分期支出的，資金應(yīng)用是否合理與資金的時(shí)間安排也有著密切的聯(lián)系。為盡可能減少資金的占用，將總投資目標(biāo)按使用的時(shí)間進(jìn)行分解，確定分目標(biāo)很有必要。目前，編制施工進(jìn)度計(jì)劃一般都采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，利用確定的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃可計(jì)算出各項(xiàng)施工的最早、最遲開工時(shí)間，獲得項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖。通過對對網(wǎng)絡(luò)圖擴(kuò)充后，即可按時(shí)間進(jìn)度編制出資金使用計(jì)劃。此環(huán)節(jié)可采用香蕉圖與S型曲線的形式，其對應(yīng)數(shù)據(jù)的產(chǎn)生依據(jù)是施工計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖中時(shí)間參數(shù)的計(jì)算結(jié)果與對應(yīng)階段資金使用要求。

　　2.3 加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理是房地產(chǎn)工程資金控制的主要環(huán)節(jié)

　　在確定資金計(jì)劃后，將資金計(jì)劃的預(yù)期情況與執(zhí)行情況相比較，對計(jì)劃偏差找出原因(計(jì)劃編制不合理、計(jì)劃執(zhí)行不力等)，從而予以改進(jìn)，使后期的資金計(jì)劃編制更趨合理。而資金預(yù)算管理是保證資金控制有效的主要環(huán)節(jié)，資金預(yù)算有效、合理能使企業(yè)資金使用效率得到提升、為資金的合理使用打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。資金預(yù)算應(yīng)在遵守收付實(shí)現(xiàn)制基礎(chǔ)上采用直接法編制，同時(shí)采用間接法編制以相互驗(yàn)證。以最優(yōu)的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預(yù)算。預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)在開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接，以保證資金的合理調(diào)配和使用。

　　2.4 完善的財(cái)務(wù)管理制度是確保房地產(chǎn)工程資金控制得到強(qiáng)化的必要環(huán)節(jié)。

　　2.4.1 加強(qiáng)資金運(yùn)用管理

　　加強(qiáng)資金運(yùn)用管理，一是應(yīng)盡可能地使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限保持一致，如果能做到應(yīng)收賬款回收期限比應(yīng)付賬款交付的期限更短，基本可以保證應(yīng)付賬款的按期支付，使企業(yè)避免過多資金占用。二是要防止資金的過度預(yù)支，以免因發(fā)生債務(wù)危機(jī)，而對企業(yè)的生存在造成危害。三是嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理還應(yīng)避免出現(xiàn)講排場、面子鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象，對管理費(fèi)用嚴(yán)格控制。

　　2.4.2 科學(xué)安排資金的收入和支出

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要投入數(shù)額巨大的資本，而資金的最終回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金籌措，大多通過債務(wù)安排來實(shí)現(xiàn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)是資金的主要提供者，其資金供應(yīng)能否及時(shí)、有效，對于開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展的順利與否至關(guān)重要。財(cái)務(wù)部門要對項(xiàng)目管理費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督審核，不合理支出堅(jiān)絕拒絕，以確保不浪費(fèi)流動資金。同時(shí)，采取積極措施減少資金的占用，包括實(shí)行分級歸口管理，加強(qiáng)計(jì)劃管理，推行定額管理等措施，以通過提高資金利用效率、加速資金周圍來加強(qiáng)資金管理的直接效果。

　　3. 結(jié)語：

　　在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)項(xiàng)目的資金管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段。只有有效地對資金加以控制，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益最大化，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。