對物業(yè)管理公司內(nèi)控的探討論文

　　目前，我國物業(yè)管理公司的管理者及相關人員對內(nèi)部控制的重視程度有待提高。而且，由于內(nèi)控意識的匱乏，使物業(yè)管理公司的內(nèi)控人員普遍素質(zhì)較低，專業(yè)能力十分有限，甚至還存在在崗人員不具備崗位專業(yè)知識的情況。
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　　摘要：自九十年代以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了前所未有的迅猛發(fā)展。在這一背景下，物業(yè)管理公司應運而生。在其發(fā)展的近二十年時間里，物業(yè)管理公司處于逐漸完善之中。但是，就內(nèi)部控制而言，依舊存在諸多亟待解決和規(guī)范的問題?；诖耍疚牧⒆阌谖飿I(yè)管理公司，以內(nèi)部控制為視角，進行相關探討與研究，希望有助于我國物業(yè)管理公司的未來發(fā)展。

　　關鍵詞：物業(yè)管理公司;內(nèi)部控制;研究;規(guī)范。
論文正文：

對物業(yè)管理公司內(nèi)控的探討

　　一、引言。

　　物業(yè)管理公司是我國社會發(fā)展中，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展中不可或缺的一種新興行業(yè)。自上世紀90年代至今，物業(yè)管理公司在我國的發(fā)展已達20余載。但是在內(nèi)部管理與控制方面尚存在許多不甚完善之處，亟待規(guī)范。而加強內(nèi)部管控，有助于物業(yè)管理公司提高運營效率，同時在會計核算等財務管理方面也能更加安全與準確。

　　二、物業(yè)管理公司實施內(nèi)部控制的必要性分析。

　　(一)有助于物業(yè)管理公司的財務檢查與財務內(nèi)控。

　　實施內(nèi)部控制，有助于物業(yè)管理公司進行財務檢查和財務內(nèi)控。主要體現(xiàn)在：作為財務監(jiān)督的主要方式，財務檢查通過利用良好內(nèi)控環(huán)境下的會計核算資料，檢查物業(yè)管理公司財務收支與各類經(jīng)濟活動是否有效、合理合法。而在物業(yè)管理公司良好的內(nèi)控機制下，財務控制得以滲透到公司各個環(huán)節(jié)與部門，使之更全面。

　　(二)有助于物業(yè)管理公司及時做出財務計劃與財務預測。

　　面對激烈的市場競爭與變化莫測的市場經(jīng)濟環(huán)境，物業(yè)管理公司需在自身發(fā)展中及時做好預測與計劃，把握市場發(fā)展機遇，制定出可行的經(jīng)營目標。而良好的內(nèi)部控制能夠幫助物業(yè)管理公司及時根據(jù)市場環(huán)境做出成本、利潤預測，以及對未來發(fā)展和資金運用做出可行性預算，為經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

　　(三)有助于物業(yè)管理公司進行資金管理。

　　資金管理不僅是財務管理的核心，還是企業(yè)有效運營的關鍵。良好的內(nèi)部控制機制，有助于物業(yè)管理公司進行資金管理。在內(nèi)控機制的作用下，物業(yè)管理公司得以充分考慮資金的余缺情況，充分利用閑置資金，或者根據(jù)銀行利率的變動趨勢合理安排短、長期借款的結構比例。既能有效滿足物業(yè)管理公司的資金需求，又能降低資金使用成本。

　　三、物業(yè)管理公司實施內(nèi)部控制的有效性分析。

　　(一)在制度層面上物業(yè)管理公司內(nèi)控較為薄弱。

　　目前，我國物業(yè)管理公司的內(nèi)控機制相對薄弱，在制度上尚不健全。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，目前我國物業(yè)管理公司尚沒有較為全面完整的內(nèi)部控制規(guī)范，使物業(yè)管理公司在內(nèi)部管理上“各有家法”，無法實現(xiàn)縱向比較;第二，隨著市場環(huán)境的愈發(fā)健全，越來越多的物業(yè)管理公司開始逐漸重視內(nèi)部控制。

　　但是，由于物業(yè)行業(yè)整個大環(huán)境內(nèi)控機制的匱乏，造成物業(yè)管理公司在內(nèi)部管理與控制，以及在財務管理中，都存在一定的不規(guī)范、待解決問題;第三，由于房地產(chǎn)市場的影響，我國物業(yè)管理公司的組建方式并不統(tǒng)一，導致在財務管理方面，有些物業(yè)管理公司實行主辦單位的行業(yè)財務會計制度，而有些物業(yè)公司則是依據(jù)自身特點與經(jīng)營需要，自行建立一系列會計核算科目以及財務管理和內(nèi)控制度。這種“多模式”化的內(nèi)部控制形式，并不利于物業(yè)管理公司的未來發(fā)展與管理。

　　(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制效率有待提高。

　　目前，我國物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制依然停留在傳統(tǒng)手段，如人工操作。而隨著市場的發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復雜，無論是其經(jīng)營內(nèi)容還是信息處理工作量都非常大。倘若對其內(nèi)部控制依舊采取傳統(tǒng)人工手段，不僅需要耗費大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，內(nèi)部控制人員由于需要忙于核對、驗證各種數(shù)據(jù)，可能無暇根據(jù)行業(yè)環(huán)境和物業(yè)管理公司的發(fā)展需要及時作出預測和分析，從而影響了物業(yè)管理公司的未來發(fā)展。

　　另外，長期處于低效率，可能會造成物業(yè)管理公司的內(nèi)控機制“流于形式”。

　　(三)物業(yè)管理公司管理者及相關人員對內(nèi)控重視不足。

　　目前，我國物業(yè)管理公司的管理者及相關人員對內(nèi)部控制的重視程度有待提高。而且，由于內(nèi)控意識的匱乏，使物業(yè)管理公司的內(nèi)控人員普遍素質(zhì)較低，專業(yè)能力十分有限，甚至還存在在崗人員不具備崗位專業(yè)知識的情況。造成原因主要源于公司領導對內(nèi)部控制的認識不足或者對內(nèi)部控制的認識存在誤區(qū)。有些管理者認為內(nèi)部控制從屬于財務管理，操作人員也應即為公司會計人員，根本不重視內(nèi)部控制專業(yè)隊伍的建設。還有些物業(yè)管理公司在內(nèi)控人員的安排上任人唯親，常常安排一些有關系但專業(yè)素質(zhì)不高的人員擔任公司內(nèi)部控制工作。而這些人員常常一味迎合領導，使內(nèi)控機制形同虛設。其實，公司管理者及相關操作者的態(tài)度往往決定著工作質(zhì)量的好壞。而這種漠視態(tài)度不僅不利于物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理與控制，同時也不利于其未來發(fā)展與進步。

　　四、如何進一步加強物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制。

　　(一)通過預算控制于“事前”做好內(nèi)部控制。

　　事前控制主要指“預算控制”，即物業(yè)管理公司發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務時，要將實際情況與預算目標相比較，倘若物業(yè)管理公司發(fā)生的業(yè)務事項與預算目標不相符，則應予以否決或者提請管理層進行決策。此外，要根據(jù)崗位職責賦予每名員工的操作權限，以于業(yè)務發(fā)生前便能有效落實每項經(jīng)濟業(yè)務的人員責任。進行事前控制，能有效提高物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的客觀性，同時還能克服在控制過程中的“人情障礙”。

　　(二)通過業(yè)務操作控制與會計內(nèi)部控制于“事中”做好內(nèi)部控制。

　　事中控制顧名思義，是在經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生過程中所進行的管理工作。根據(jù)西蒙(1978年諾貝爾經(jīng)濟學獎得主)的“有限理性”原則：倘若對過程進行良好的控制與管理，那么必能得到理性的結果。可見事中控制的必要性與重要性。事中控制主要通過以下兩種程序實施控制，即業(yè)務操作控制與會計內(nèi)部控制。

　　(三)通過核對檢查相關事項對規(guī)范的完成情況于“事后”做好內(nèi)部控制。

　　這種檢查核對主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，數(shù)據(jù)核對。將財務部門的數(shù)據(jù)記錄與業(yè)務部門的實際情況相核對，通過數(shù)據(jù)檢查其是否相符，此為內(nèi)部數(shù)據(jù)核對。此外還可以利用外部數(shù)據(jù)核對。比如，利用銀行的電子對賬單，檢查物業(yè)管理公司實際收付的資金與銀行記錄是否相符。其次，風險監(jiān)測。根據(jù)物業(yè)管理公司可能面臨的各種風險類型(比如經(jīng)營風險、籌資風險、市場風險等)，設計風險模型，并注意搜集實際風險數(shù)據(jù)，評估風險對公司的“破壞”程度，生成風險評估報告。再者，檢查公司前期計劃的完成情況。物業(yè)管理公司可以定期將實際績效與前期設定目標相比較，審核實際與計劃的“偏頗”程度，并設定未來發(fā)展或改進方向。

　　(四)建立健全物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制體系。

　　建立健全物業(yè)管理公司內(nèi)部控制體系要做好以下幾點：首先，建立內(nèi)部審計部門，開展定期不定期的內(nèi)部審計工作。通過公司內(nèi)審，及時找出管理中的工作漏洞和崗位漏洞，盡快籌劃解決方案，查漏補缺。同時建立內(nèi)控崗位責任制，明確各崗位的權力責任，對于內(nèi)控工作不力的部門和人員，內(nèi)審部門要嚴格披露。其次，建立內(nèi)部控制考評機制，對內(nèi)控工作進行全程監(jiān)督，根據(jù)定期對內(nèi)控監(jiān)督審查的結果，進行合理的獎懲，提高各部門參與內(nèi)控管理的積極性。再者，對公司收費業(yè)務合理規(guī)范，制定一系列收費管理細則，要求物業(yè)收費標準及細則透明化。引用先進的收費軟件系統(tǒng)將計費、收費流程信息化，合理界定操作權限，核實收費業(yè)務進程，定期向業(yè)主公布。

　　(五)進行全面分析工作，防范公司潛在風險。

　　物業(yè)公司通過收取物業(yè)管理費獲得運營資金。這部分資金除滿足正常的運營管理以外，公司還會開展一部分投資活動。投資必然存在風險。物業(yè)公司應建立財務分析小組，對投資項目進行全面的財務分析，將投資風險控制在公司可以承受的范圍之內(nèi)。同時，財務分析小組應隨時關注公司的資產(chǎn)負債水平，了解公司財務運轉狀況，科學判斷公司的經(jīng)營風險程度，保證運營資金的合理運作，為公司高層的正確決策提供可靠依據(jù)。另外，分析小組應與內(nèi)審部門相互合作，及時查補公司財務制度中的漏洞，防范財務風險。