有關(guān)房地產(chǎn)管理方面論文
有關(guān)房地產(chǎn)管理方面論文
房地產(chǎn)管理工作不僅關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營發(fā)展,更與我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展有著直接的關(guān)系。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)管理方面論文的范文,歡迎大家閱讀參考!
有關(guān)房地產(chǎn)管理方面論文篇1
淺談房地產(chǎn)設(shè)計管理
摘要:項目管理經(jīng)濟(jì)學(xué)科隨著近些年來市政工程、樓盤項目等基礎(chǔ)城市化工作建設(shè)進(jìn)程步伐的加快,愈發(fā)被建筑產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等所倍加重視。基于此,文章中主要對房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的項目管理方法進(jìn)行了闡述,談及了加強(qiáng)質(zhì)量管理以及搞好協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容,以期房產(chǎn)項目在投產(chǎn)運營階段能夠保障基礎(chǔ)營運功能與質(zhì)量。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);設(shè)計管理
隨著國家國民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展,人們生活水準(zhǔn)日益提高,對社會基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此,伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加,項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設(shè)計管理,并在設(shè)計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是,隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,市場競爭也日益激烈,社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以,如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步,其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài),進(jìn)而既不利于民,也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此,當(dāng)前形勢下,加強(qiáng)房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導(dǎo)意義與實用價值非常重大。
1房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值
建筑項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面,建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的,能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶,使建筑項目更具實用價值,滿足大眾需求。另一方面,房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要,對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中,由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入,能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程,充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性,從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進(jìn)行工程項目施工。(有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計,并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計院),出方案報建文本,進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2強(qiáng)化質(zhì)量管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言,多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案,當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當(dāng)然,采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說,房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后,常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項目展開市場調(diào)研,即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃,從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然,房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等,從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等,并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外,有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研,并且運用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力強(qiáng)大與否的一種手段。
但總的來說,不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計,都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進(jìn)行客觀評價與分析,甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外,我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中,房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。
如,對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局,項目市區(qū)空間部分,建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃,綠化景觀體系規(guī)劃,樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計,以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑求。與此同時,在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段,與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面,適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進(jìn)項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面,協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門,其中有著設(shè)計公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此,如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能,勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進(jìn)行各項作業(yè)。
除此之外,在項目方案設(shè)計過程中,還要對建筑項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為,從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn),降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是,不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球,這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外,如果對設(shè)計公司不能進(jìn)行有效的深入了解,同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險,導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以,這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項,對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3做好協(xié)調(diào)管理
一般而言,一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立,項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此,這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作,以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先,當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后,首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核,具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量,同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估,以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生,把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi),保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次,還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說,要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討,確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行,圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計,如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符,要及時調(diào)整,避免延誤施工周期,從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4結(jié)語
總之,在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段,會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象,從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面,甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此,項目設(shè)計管理階段,務(wù)必要確立好時間安排,嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題,以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。
有關(guān)房地產(chǎn)管理方面論文篇2
談房地產(chǎn)市場管理
摘 要:從政府角度看,房地產(chǎn)是一個讓其“又愛又恨”的行業(yè),“愛”的是房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動,“恨”的是部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象導(dǎo)致了金融風(fēng)險增大,而這種愛恨交加的感情,致使政府相繼出臺了諸多政策,給急劇升溫的樓市帶來了陣陣寒意,而中國房地產(chǎn)業(yè)長途跋涉至今,出現(xiàn)了像萬科、金地等管理規(guī)范的標(biāo)桿產(chǎn)業(yè),但更多的是一些忽視管理的中小型企業(yè),我們可以強(qiáng)烈的感受到房地產(chǎn)市場管理的重要性,同時,管理存在的誤區(qū)也日趨暴露出來,我們應(yīng)該從多方位思考,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理,規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場管理
房地產(chǎn)作為中國改革開放以來最熱門同時也最受爭議的行業(yè)之一,其發(fā)展勢頭一直十分迅猛,呈現(xiàn)一派繁華景象,然而這種繁榮卻有點像“康乾盛世”的晚期一樣于盛世之中暗含危機(jī),中國房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨著內(nèi)外交困的嚴(yán)峻局面,首先是房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化,其次是房地產(chǎn)內(nèi)部也存在著諸多問題。所以說加大房地產(chǎn)市場管理的力度,勢在必行。
1房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)市場是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的一個重要組成部分,從狹義上講,房地產(chǎn)市場,就是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?而從廣義上講,房地產(chǎn)市場就是指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和,具體的講,房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品的交換過程的統(tǒng)一(包括買賣、租賃、典當(dāng)房地產(chǎn)證券交易等),是連接房地產(chǎn)開發(fā)、建議與房地產(chǎn)消費的橋梁,是實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值與使用價值的經(jīng)濟(jì)過程,房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)納入商品經(jīng)濟(jì)軌道的必然產(chǎn)物,房地產(chǎn)市場是由多個相互聯(lián)系的子市場緊密結(jié)合而形成的市場系統(tǒng),按市場交易的對象、性質(zhì)可把房地產(chǎn)市場分為土地市場和房地產(chǎn)市場兩大類,其中土地市場是指土地交易關(guān)系的總和,它又分為土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等一系列市場;房地產(chǎn)市場是指房屋交易關(guān)系的總和,它又細(xì)分為轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換等一系列市場,房地產(chǎn)市場在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上分為三級:一級市場,又稱國家土地市場。其主要是代表國家的土產(chǎn)管理部門;二級市場,是房地產(chǎn)開發(fā)市場,其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司,其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè),對土地進(jìn)行初級開發(fā)和再次開發(fā),然后將開發(fā)出來的商品房出售給用地、用房單位或個人;三級市場,具有消費性質(zhì),房地產(chǎn)呈橫向流動,即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移,表現(xiàn)為使用者之間的交易行為,然而這三種市場模式相互聯(lián)系、相互影響、相互促進(jìn),其中一級市場是二、三級市場生長、發(fā)展的前提和基礎(chǔ),起導(dǎo)向作用;而二、三級市場則是一級市場的延伸和擴(kuò) 大,起繁榮市場和促進(jìn)市場發(fā)育的作用。
2推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的管理建議
房地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的支持,也離不開市場的考驗,一是要規(guī)范土地市場。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根,在一定的經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀態(tài)將左右房地產(chǎn)市場的平衡,我國的土地所有權(quán)是國有制,一級土地使用資源支配在于政府,簡單的說就是中國政府壟斷土地資源,這就要求政府在土地的供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性,一方面需要政府提前一個時間段指定時間表,詳細(xì)說明未來期間土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃、讓房地產(chǎn)市場充分理解政府的計劃而實行理性投資開發(fā);一方面需要堅持土地招、掛、拍形式的公正性,實現(xiàn)交易全過程的透明性,接受市場和輿論的監(jiān)督;一方面需要靈活、及時的調(diào)控、應(yīng)對土地,以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展;二是建立多元化的房地產(chǎn)市場體系。
目前,中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上,而二級市場、三進(jìn)市場的發(fā)展卻較為落后,尚未建立完善的市場分級體系,政府在宏觀控制上也是針對一級開發(fā)市場,對二、三級市場缺乏有效的調(diào)控,因而就導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化,并且受到不良經(jīng)營商的控制,同時二、三級市場是以一級市場的參與產(chǎn)品和附屬物的價值存在,并未使其完成市場分級體系,實現(xiàn)滿足各個層面的消費需求,因此,政府應(yīng)當(dāng)有意識的制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系,使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康的發(fā)展;三是完善房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中占用不可忽略的重要作用。
而在中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增張的前提下,房地產(chǎn)具有誘人的投資回報率,同時社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金,有序的允許社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā),有利于將行業(yè)提升到一個更高的階段,一方面是要實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化,允許民間建立房地產(chǎn)基金;一方面是要推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革,政府從銀行運營中抽身出來;一方面是要適當(dāng)引入外資,竟可能少走彎路,讓外資獲得適當(dāng)?shù)睦麧?
同時,避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本,確保公平的資本環(huán)境;四是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控,對于房地產(chǎn)市場有著舉足輕重的影響,而對于房地產(chǎn)市場中存在的一系列問題,不僅需要其自身在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中學(xué)會自我成長,政府在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中有著引導(dǎo)和促進(jìn)的積極作用,政府宏觀調(diào)控可以從以下幾個方面來體現(xiàn)其對房地產(chǎn)市場的管理;一方面是要加快消化積壓空置商品房,政府必須控制房地產(chǎn)的空置房量,促進(jìn)空置房地產(chǎn)的消化,政府對長期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù),如規(guī)定最高限價,強(qiáng)制拍賣,在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度,以免產(chǎn)生新的積壓;
一方面是要降低房地產(chǎn)稅費,政府要采取有效措施,切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,并取消不合理不合法的收費項目,合并重復(fù)多收的收費項目,降低偏高的收費標(biāo)準(zhǔn),限制水、電行業(yè)的過分壟斷,防止權(quán)力腐敗行為,以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
一方面是要完善房地產(chǎn)市場法規(guī),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到的制約因素很多,如物資供應(yīng)情況、技術(shù)條件、國內(nèi)及國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響等,這就要求房地產(chǎn)業(yè)在完成國家總體目標(biāo)和階段任務(wù)過程中,要根據(jù)這些因素進(jìn)行調(diào)整,這類調(diào)整一是通過國家產(chǎn)業(yè)政策,二是通過法律保護(hù)。隨著法制建設(shè)的發(fā)展,法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中越來越顯示出強(qiáng)大的作用,同時,政府還應(yīng)完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易中介稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī),制定一套較為健全的政策法規(guī),以完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則,使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展,讓房地產(chǎn)市場有一個公平的機(jī)制,給投資者一個良好的市場環(huán)境,而通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)、建立和完善房地產(chǎn)市場體制,為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境,進(jìn)而促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展;一方面是國家宏觀調(diào)控的作用具體表現(xiàn)在對房地產(chǎn)交易活動、價格、建筑承包活動及房地產(chǎn)經(jīng)營單位的管理,其意義是不可否認(rèn)的,而手段是多方面的,效果是期待的。
結(jié)束語
綜上所述,雖然我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著內(nèi)憂外患的嚴(yán)峻局面,金融危機(jī)也使之處于不利地位,但是,我們相信通過國家對房地產(chǎn)市場的管理及房地產(chǎn)業(yè)在市場中的不斷探索,我國的房地產(chǎn)業(yè)終將走向一個成熟的階段并取得長遠(yuǎn)的發(fā)展,而作為建筑類的專業(yè)人士,我們將肩負(fù)起中國建筑事業(yè)大步發(fā)展的使命。我們相信中國房地產(chǎn)市場將迎來美好的明天。
參考文獻(xiàn)
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