物業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
物業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
物業(yè)管理,受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
1、物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展
1.1 現(xiàn)代物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理服務(wù)。
通常物業(yè)管理是在房產(chǎn)已交付使用,業(yè)主入住后才進(jìn)行相關(guān)的管理和服務(wù),因此,傳統(tǒng)物業(yè)管理方式通常帶來無法彌補(bǔ)的物業(yè)管理工作缺陷,例如,當(dāng)物業(yè)存在功能和質(zhì)量方面的問題時,房產(chǎn)已交付使用,因此只好在建成的基礎(chǔ)上進(jìn)行修補(bǔ),往往難以達(dá)成較好的效果。隨著現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展,物業(yè)管理已深入到房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建造階段,因此,可以及時在規(guī)劃設(shè)計和建造中對物業(yè)功能和質(zhì)量問題進(jìn)行調(diào)整,提高產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)和使用效果及質(zhì)量。另外,現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間便可實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用、管理的有機(jī)結(jié)合。主要體現(xiàn)為:在房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中,將物業(yè)區(qū)域的完整性、合理性和便利性考慮入房產(chǎn)的整體規(guī)劃中,可以避免由于過多考慮房產(chǎn)設(shè)施和配套成本節(jié)約和施工便利而導(dǎo)致房產(chǎn)使用和管理的不便,從而導(dǎo)致的后期物業(yè)管理和使用上的欠缺與矛盾,形成房產(chǎn)整體上的不完善。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)管理全過程的結(jié)合,使得房產(chǎn)建設(shè)時可以從更注重房產(chǎn)使用者和居住者角度出發(fā),并從物業(yè)管理的專業(yè)角度出發(fā),審視物業(yè)的質(zhì)量和功能,優(yōu)化房產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)建設(shè),幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約物力財力,并達(dá)到較好的建設(shè)效果,提高房產(chǎn)舒適度和物業(yè)使用便利性,提高物業(yè)管理效率和質(zhì)量。
1.2 物業(yè)管理服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展。
物業(yè)管理的主要功能是為物業(yè)所有人和使用人提供相關(guān)的管理和服務(wù),創(chuàng)造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環(huán)境,促進(jìn)房產(chǎn)保值增值。在這個過程中,物業(yè)管理一方面延長了房屋的使用壽命,另一方面提高了房屋的居住質(zhì)量??傮w說來,通過提高房屋和附屬設(shè)備壽命、降低房屋平均成本,提高人們居住和使用感受,使得房地產(chǎn)的保值增值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查,人們在購置物業(yè)時,除關(guān)心價格、位置和外部環(huán)境外,最為關(guān)心的內(nèi)容就是房屋的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高,物業(yè)管理服務(wù)為所有者和使用者帶來更好的感受,解除房屋購置者的后顧之憂,從客觀上有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
2、物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的措施
2.1、發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用。
現(xiàn)代物業(yè)管理要充分發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)的作用,則應(yīng)主動參與房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程,主要包括項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目規(guī)劃、工程施工、房產(chǎn)銷售等過程,物業(yè)管理均應(yīng)參與當(dāng)中,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)將物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)劃考慮并能解決處理相關(guān)問題。例如,在規(guī)劃和設(shè)計中,將公共配套設(shè)施用房考慮在內(nèi),使得整個開發(fā)的小區(qū)配套完善,整潔有序,有利于優(yōu)化居住環(huán)境,對房屋銷售起到良好的促進(jìn)作用。例如:遼寧某房產(chǎn)開發(fā)公司,在開發(fā)某小區(qū)時,物業(yè)管理充分參與規(guī)劃,因此房地產(chǎn)公司將方案中減少4000平方米住宅面積,增加1600平方米小區(qū)休閑廣場,提高綠化率5%,注重物業(yè)管理相關(guān)工作內(nèi)容,注重環(huán)境優(yōu)化,深受購房者青睞,該小區(qū)在平均房價略高于周邊小區(qū)的情況下,開盤即售罄。
2.2、注重物業(yè)管理資金投入。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理資金投入時,通常沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生,論文格式但是實(shí)際上存在巨大的潛在效益。例如:對于配套設(shè)施的投資、對于環(huán)境美化的資金投入,均會對業(yè)主產(chǎn)生直接的正面影響,形成生動的廣告效應(yīng),較進(jìn)行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業(yè)管理的效果通常要隨著物業(yè)存在一直存在,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理念和追求將長期通過物業(yè)管理內(nèi)容呈現(xiàn)出來。
對于物業(yè)管理的資金投入主要包括:對于配套服務(wù)設(shè)施的投入,例如學(xué)校、商店、診所、餐飲、健身場所等,標(biāo)志著小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量能夠得以保證和提高,又如,小區(qū)的景觀設(shè)計和綠化、道路等,均能夠?yàn)樾^(qū)創(chuàng)造良好的配套服務(wù)。水電等能源供給,水電是住戶生活必須品,因此,在進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)資金投入時,應(yīng)盡量考慮充分的自來水供給和電力供應(yīng)能力,特別是用電負(fù)荷量,隨著各種家用電器種類的豐富,小區(qū)供電負(fù)荷應(yīng)考慮充分的冗余量。
3、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程應(yīng)注重的關(guān)鍵點(diǎn)
物業(yè)管理參與房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)全過程,應(yīng)結(jié)合整個過程特點(diǎn),把握關(guān)鍵點(diǎn)。主要包括:房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收。
3.1 規(guī)劃設(shè)計方面。
物業(yè)管理必然需要開展工作的空間和地點(diǎn),因此在房地產(chǎn)開發(fā)時,應(yīng)該從整體效益和宏觀角度,規(guī)劃物業(yè)管理相關(guān)地點(diǎn)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃時忽略未來物業(yè)管理工作的開展,甚至連基本的公共設(shè)施都忽略規(guī)劃,而是將規(guī)劃的主要目標(biāo)放在建造更多住房,導(dǎo)致小區(qū)建成后,甚至物業(yè)管理所需要公共設(shè)施無空間可建,一方面導(dǎo)致小區(qū)生活質(zhì)量下降,另一方面小區(qū)住戶滿意度不高,影響開發(fā)商形象。
3.2 施工監(jiān)理方面。
物業(yè)管理公司在房屋竣工后,不但要接管建好的樓房,管理物業(yè)的年限也會很長。因此,物業(yè)管理通常應(yīng)在施工中將各種物業(yè)管理中易出現(xiàn)問題的工程問題進(jìn)行早協(xié)調(diào)、早解決,以免在住戶入住再維修,同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費(fèi),避免成為后期的遺留問題,主要包括:廚房、衛(wèi)生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何布置便于管理和提高安全性問題、墻體滲水問題等。另外,物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中,盡量了解房產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),掌握管線布置、房間布局、建筑材料性能等,對后期房屋竣工交房后物業(yè)管理工作的開展奠定好基礎(chǔ)。
3.3 竣工驗(yàn)收方面。
物業(yè)管理公司應(yīng)細(xì)致入微的進(jìn)行質(zhì)量檢查。如前所述,房屋工程質(zhì)量對于物業(yè)管理工作的影響將是長久的。因此,從順利開展工作和維護(hù)業(yè)主利益出發(fā),物業(yè)公司應(yīng)仔細(xì)驗(yàn)收工程。主要包括:給排水管道暢通與否,供電線路是否符合安全標(biāo)準(zhǔn),房屋墻體是否滲水,供電線路斷面是否合理,防盜門是否符合安全要求,電話電視預(yù)留孔道是否齊全,電梯水泵負(fù)荷是否足夠等問題,均應(yīng)符合質(zhì)量要求。對于不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的問題,應(yīng)責(zé)成施工部門返工或者進(jìn)行整改,為后期物業(yè)工作順利開展打好基礎(chǔ)。