房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析論文(2)
房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析論文
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展論文：《淺談國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展》
摘要：在這種情況下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與非國(guó)有企業(yè)呈現(xiàn)出來(lái)的在體制和機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)與活力等方面的優(yōu)缺點(diǎn)也日益體現(xiàn)出來(lái)。
關(guān)鍵詞：國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，改革發(fā)展
為控制城市房?jī)r(jià)上漲,政府頻出新政策調(diào)控樓市。繼去年底二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止、"國(guó)四條"、土地出讓金比例調(diào)高至50%、"國(guó)十一條"等樓市降溫措施后，今年4月中央又出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，北京、上海等地政策實(shí)施細(xì)則也相繼出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的影響逐步顯現(xiàn)。時(shí)至2010年年中，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，北京、上海、杭州等地成交量全線下挫，個(gè)別樓盤出現(xiàn)"零成交"現(xiàn)象，部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)觀望氣氛加劇,對(duì)開發(fā)企業(yè)形成新的考驗(yàn)。
一、國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀
隨著調(diào)控政策的不斷深入，開發(fā)企業(yè)資金壓力不斷加大，個(gè)別規(guī)模小實(shí)力不夠雄厚的開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，經(jīng)營(yíng)難以為繼，尤其是負(fù)擔(dān)沉重的國(guó)有開發(fā)企業(yè)，沖擊更甚。。在這種情況下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與非國(guó)有企業(yè)呈現(xiàn)出來(lái)的在體制和機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)與活力等方面的優(yōu)缺點(diǎn)也日益體現(xiàn)出來(lái)。棗莊市現(xiàn)有105家開發(fā)企業(yè)，國(guó)有的已不足五分之一，以棗莊市一開發(fā)企業(yè)為例，該公司一是沒有土地儲(chǔ)備;二是資金緊缺，沒有形成積累，雖然上世紀(jì)九十年代經(jīng)營(yíng)比較紅火，但進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，一直沒有成規(guī)模開發(fā)，以小片零星開發(fā)為主，僅夠維持公司生存，沒有用于啟動(dòng)新項(xiàng)目和購(gòu)置土地的大額資金;三是人員過(guò)多，精通業(yè)務(wù)的技術(shù)人員缺乏，人力資源狀況堪憂，該公司現(xiàn)有工作人員78名，工程技術(shù)人員不足5名;四是企業(yè)的工資制度按事業(yè)單位工資制度標(biāo)準(zhǔn)，干好干壞一個(gè)樣，競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)機(jī)制不靈活;五是看重短期效益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性、前瞻性和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想。
二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革的必要性
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)舊體制的種種弊端日益顯露出來(lái)。如果仍抱著所謂“事業(yè)單位企業(yè)管理”的固有模式不放，不從根本上徹底改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式，砸爛鐵飯碗，向市場(chǎng)求生存求發(fā)展，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)將很難生存。
三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展對(duì)策
(一)成立開發(fā)集團(tuán)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。以國(guó)有資產(chǎn)為紐帶，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，理順資產(chǎn)關(guān)系，整合資金、土地、人力資源等優(yōu)勢(shì)，建立適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)特點(diǎn)的高效管理機(jī)制，做大規(guī)模，進(jìn)一步拓展現(xiàn)有的市場(chǎng)和規(guī)模，提高企業(yè)的綜合實(shí)力。針對(duì)市場(chǎng)高、中、低收入群體搞好產(chǎn)品定位，進(jìn)行定向開發(fā)，形成以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主體的多元化住房供應(yīng)體系，加大新農(nóng)村建設(shè)力度，全方位地開拓市場(chǎng)。目前，棗莊市薛城區(qū)房管局按照這種模式正積極進(jìn)行改革，該局投資1000萬(wàn)元成立了山東盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以盛泰公司為龍頭，整合局下屬5家公司的優(yōu)勢(shì)資源，打造企業(yè)集團(tuán)，以服務(wù)薛城、建設(shè)薛城為中心，積極開拓市場(chǎng)。
(二)進(jìn)行戰(zhàn)略性重組。鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行兼并重組，對(duì)于有一定實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)股份制改造，實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)證券化，吸收多元化投資主體，投入新的資金，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。。對(duì)于負(fù)擔(dān)過(guò)重、經(jīng)營(yíng)困難，但開發(fā)項(xiàng)目有市場(chǎng)的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)兼并、聯(lián)合等方式進(jìn)行資產(chǎn)重組，盤活資產(chǎn)。
(三)立足國(guó)有體制，引進(jìn)管理機(jī)制，提升國(guó)有企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。管理是企業(yè)永恒的主題。一部分國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，體制并不是主要方面，重要的問(wèn)題是機(jī)制的問(wèn)題。作為國(guó)有企業(yè)，首先要選拔好一把手，一個(gè)單位主要領(lǐng)導(dǎo)的配備對(duì)企業(yè)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，要始終堅(jiān)持德才兼?zhèn)涞脑瓌t。二是改革用人和分配制度，通過(guò)有效地激勵(lì)形成"能者上、庸者下、多勞多得、不勞不得"的用人和分配制度。三是拓寬融資平臺(tái)，增加創(chuàng)收渠道，在多元化發(fā)展上謀思路，形成開發(fā)物業(yè)和管理物業(yè)的多元化發(fā)展的新格局。棗莊市薛城區(qū)房管局下屬五家公司已全部打破事業(yè)單位的管理和工資發(fā)放模式，建立了按勞取酬、任人唯賢的管理制度，公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企業(yè)文化。。企業(yè)文化就是企業(yè)在長(zhǎng)期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中形成的并為全體員工所認(rèn)同與遵循的價(jià)值觀念和行為準(zhǔn)則的總和。企業(yè)文化作為一種價(jià)值觀和企業(yè)精神，對(duì)于提升國(guó)有企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的作用。先進(jìn)的企業(yè)文化對(duì)內(nèi)具有凝聚人心、激發(fā)潛能、營(yíng)造員工忠誠(chéng)度、提高企業(yè)凝聚力和親和力等作用，對(duì)外具有宣傳、導(dǎo)向、提升企業(yè)品牌等無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值等功能。因此，企業(yè)文化被許多人認(rèn)為是新時(shí)期企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。培育優(yōu)秀的企業(yè)文化主要包括三個(gè)方面：第一，確立企業(yè)正確的價(jià)值觀，形成企業(yè)精神、樹立企業(yè)形象、增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。第二，樹立以人為本的管理理念，為員工創(chuàng)造公平、寬松的工作和成長(zhǎng)環(huán)境，營(yíng)造吸引和留住人才的文化氛圍，培養(yǎng)合作進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)精神。第三，創(chuàng)造富有生命力的文化創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)有利于企業(yè)文化創(chuàng)新的思想、行動(dòng)、方案和建議，使文化創(chuàng)新變成一種風(fēng)氣，形成良好的文化創(chuàng)新機(jī)制。
總之，只有改革才能使國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰，行政干預(yù)減少，才能打破大鍋飯制度，形成職工能進(jìn)能出，工資有升有降，干部可上可下的靈活的用人與分配制度。經(jīng)歷了改革的陣痛，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)才能重振旗鼓，與民營(yíng)企業(yè)并駕齊驅(qū)，一道參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展論文：《淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在因素》
過(guò)去的十多年，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直發(fā)揮著“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”甚至“支柱產(chǎn)業(yè)”的作用。歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展起到了很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。透過(guò)房?jī)r(jià)上漲、土地價(jià)格上漲、溫州炒房團(tuán)、房產(chǎn)投資的表面現(xiàn)象，深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾個(gè)內(nèi)在因素：
1、從人口總量和結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)還處于人口紅利期
當(dāng)一個(gè)國(guó)家處于工業(yè)化和城市化的初中級(jí)階段，第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，必然會(huì)出現(xiàn)大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力人口向城市人口的轉(zhuǎn)移;住宅房產(chǎn)的需求總量是由人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭的裂變速度來(lái)決定的。一般，25至45歲年齡的青壯年人口是住宅房產(chǎn)的主力軍;25歲至35歲的青年人正處于結(jié)婚成家時(shí)期，此時(shí)需要組建新的家庭，滋生出購(gòu)置婚房的剛需;而35歲至45歲的壯年人正逐步步入中年，此時(shí)上有老下有小，對(duì)住房的面積和大小需求日益強(qiáng)烈，隨著收入的增加，滋生出改善性住房需求。
新中國(guó)成立初期，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)3次人口出生高峰期，分別在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，這三個(gè)時(shí)期每年出生率超過(guò)30‰;1972～1979年平均出生率也超過(guò)22‰;1980～1990年平均出生率也超過(guò)21‰;從1994年起，中國(guó)新生兒逐步減少，進(jìn)入了低生育時(shí)代，從1994年的18‰逐步降至2010年的約12‰。
人口紅利,是指一個(gè)國(guó)家的勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)成高儲(chǔ)蓄、高投資和高增長(zhǎng)的局面。
我國(guó)目前正處于 “人口紅利”期;社會(huì)總撫養(yǎng)比例從2001年的43%下降到2010年的34%，年輕工作人口的比較則大幅上升，少年兒童撫養(yǎng)比例大幅下降10個(gè)點(diǎn)，而老年人撫養(yǎng)比例則稍微上升。
目前有些經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為我國(guó)的人口紅利正在逐步消失，原因在于低生育率、老齡化開始等因素;人口紅利的轉(zhuǎn)變節(jié)點(diǎn)將會(huì)在2015年出現(xiàn)。
而復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)認(rèn)為，目前中國(guó)的人口紅利并沒有因?yàn)槔淆g化而消除，實(shí)際上之前的“紅利”來(lái)自人口數(shù)量，即“量”的紅利。“我們還可以獲得人口'質(zhì)'的紅利，即健康和教育賦予勞動(dòng)力的價(jià)值。”
在未來(lái)10～20年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將從需求大量低價(jià)勞動(dòng)力逐步轉(zhuǎn)向需要大量高技能勞動(dòng)力;隨著我國(guó)受教育程度越來(lái)越高，結(jié)構(gòu)性人口紅利將取代總體的數(shù)量人口紅利，繼續(xù)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。
每年出生人口的絕對(duì)數(shù)量統(tǒng)計(jì)為，1954～1957年均出生人口2124萬(wàn); 1958～1961年均出生人口1542萬(wàn);1962～1975年均出生人口2627萬(wàn);1976～1980年均出生人口1795萬(wàn)。1981～1997年均出生人口2220萬(wàn);從1998年開始從1900萬(wàn)逐步降低至2010年的1596萬(wàn)。
1997年之前我們依然每年出生人口在2000萬(wàn)以上，這將此后的連續(xù)20多年間，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足的勞動(dòng)力，以22歲大學(xué)畢業(yè)時(shí)間算起，個(gè)人推測(cè)至少要到2020年左右新增年輕勞動(dòng)力才會(huì)逐步減少;以30歲左右買房來(lái)算，我國(guó)房地產(chǎn)新增需求在2027年之前，仍然有非常強(qiáng)勁的購(gòu)房需求。
2、從城市化率來(lái)看，我國(guó)城市化進(jìn)程正在加速發(fā)展期
城市化可以分兩個(gè)方面來(lái)看，第一，人口城市化是城市化的本質(zhì)和動(dòng)力源泉，人口從農(nóng)村流向城市，勞動(dòng)力也從第一產(chǎn)業(yè)向城市第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;第二，土地城市化是促進(jìn)城市化的重要工具，在我國(guó)城市化進(jìn)程中扮演了舉足輕重的作用，伴隨人口城市化和非農(nóng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)土地需求的增加，土地從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)配置，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地;只有繼續(xù)有效發(fā)揮 土地的功能，才能促進(jìn)城市化健康、可持續(xù)發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)也是至關(guān)重要的。
從1978年至1999年，我國(guó)進(jìn)入城市化平穩(wěn)發(fā)展期，城市化率從17.92%,穩(wěn)步增長(zhǎng)到30.89%,20多年間增長(zhǎng)了近13個(gè)點(diǎn);每年新增城市人口約1000萬(wàn)人。
從2000年開始至今，我國(guó)進(jìn)入城市化加速發(fā)展期，城市化進(jìn)程明顯加快，城市化率增長(zhǎng)顯著，至2011年我國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到51.3%，12年時(shí)間增長(zhǎng)了近20個(gè)點(diǎn);年均新增城市人口超過(guò)2600萬(wàn)，這12年內(nèi)總共流入城市人口超過(guò)3億人，目前，中國(guó)人均GDP在4000至5000美元，通過(guò)財(cái)富的逐步積累，已有部分人具備了購(gòu)買商品房的消費(fèi)能力;以人均居住面積30平方來(lái)計(jì)算，每年需要新增城市的真實(shí)住宅約7.8億平方米左右;這還不包括改善性住房需求。
從需求和供應(yīng)總量來(lái)看，1998年-2011年商品住宅竣工總面積為56.2億平方米，而1998年-2011年我國(guó)新增城市人口為3.3億人，按照人均30平方計(jì)算，商品住宅需求總量將近100億平方米;說(shuō)明即使不考慮改善性需求，還有將近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通過(guò)財(cái)富的積累，就會(huì)對(duì)商品住宅的形成潛在的購(gòu)買需求。
城市化過(guò)程中會(huì)增加工業(yè)用地、住宅用地、社會(huì)公共用地的需求;第一，城市化進(jìn)程必然伴隨著工業(yè)化過(guò)程，大量的擴(kuò)大工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)新建工廠，增加了對(duì)工業(yè)用地的需求。第二，城市化過(guò)程中，進(jìn)入都市的人們必然需要數(shù)量更多、質(zhì)量更高的住房需求。第三，隨著城市社區(qū)的日益增加，人們的商業(yè)、文化、體育等大量的公共需求被擴(kuò)大，因此需求更多的商業(yè)用地和公共用地?！ ∥覈?guó)東部、中部、西部的城市化水平差異很大。東部省份，特別是北京、上海、天津等地的城市化率已經(jīng)非常高，達(dá)到80%，如果按照70%的發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入了城市化后期階段，這意味著這些地區(qū)未來(lái)城市人口的增長(zhǎng)將放緩，房地產(chǎn)需求需要尋找新的增長(zhǎng)空間，由于城市 發(fā)展具有層次性，滿足中低收入者住房需要的中低端房地產(chǎn)的潛力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地區(qū)，其城市化率尚未達(dá)到40%，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒚媾R更加廣闊的城市化空間，住房的需求旺盛，房地產(chǎn)仍將強(qiáng)勁發(fā)展。
3、從宏觀 經(jīng)濟(jì)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速穩(wěn)定增長(zhǎng)期，M2增速很大，對(duì)通脹造成了長(zhǎng)期壓力
改革開放30年間，我國(guó)名義GDP增速為15.8%,實(shí)際GDP增速也超過(guò)10%，近年來(lái)GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地產(chǎn)的直接投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動(dòng)越3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的貨幣供應(yīng)量提出了更高的要求。
狹義貨幣M1反映著經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力;廣義貨幣M2不僅反映現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力，還反映潛在的購(gòu)買力。從數(shù)據(jù)上看，2011年廣義貨幣M2余額為85.16萬(wàn)億元，狹義貨幣M1余額28.98萬(wàn)億元，而2011年我國(guó)GDP總量為47.16萬(wàn)億元，M2/GDP=1.81;而2011年美國(guó)GDP為15.32萬(wàn)億美元，M2為9.68萬(wàn)億美元，M1為2.16萬(wàn)億美元，美國(guó)M2/GDP=0.63;M2/GDP這一指標(biāo)中國(guó)是美國(guó)的3倍，說(shuō)明我國(guó)的貨幣 環(huán)境比美國(guó)更加寬松。
2000年-2011年，中國(guó)的廣義貨幣M2從13.46萬(wàn)億元漲到85.16萬(wàn)億元(超過(guò)了美國(guó)的9.68萬(wàn)億美元，而GDP只有美國(guó)的二分之一)增長(zhǎng)了6.3倍，而同期GDP只增長(zhǎng)了2.8倍，由此可見我國(guó)通脹長(zhǎng)期壓力很大。
判斷貨幣供應(yīng)量是否過(guò)多的重要依據(jù)是通貨膨脹壓力。目前我國(guó)的資源與投資品如房產(chǎn)、黃金、收藏品等價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，由此可見我國(guó)實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹;但居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)并沒有出現(xiàn)明顯的上漲，原因在于我國(guó)CPI不直接包括房?jī)r(jià)因素，但包含了8%的居住類商品，例如建房和裝修材料，包括租房的租金，包括對(duì)公房的房租和私房的房租等，而美國(guó)的CPI在居住類計(jì)算時(shí)包括了45%。M2高速增長(zhǎng)而CPI增長(zhǎng)不明顯，說(shuō)明了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中投資和進(jìn)出口占據(jù)了主要部分，而消費(fèi)需求相對(duì)不足。
M2也可以作為衡量 社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富增幅的一個(gè)總體基準(zhǔn)水平，如果你資本的投資收益能夠超過(guò)M2增長(zhǎng)率，則投資收益是跑贏財(cái)富增長(zhǎng)的社會(huì)平均水平。目前大家都有比較強(qiáng)烈的存款保值增值意識(shí)，即使你的收益超過(guò)CPI也可能是財(cái)富貶值的;過(guò)去十年，黃金漲幅約350%，石油約200%，而跑贏M2增速的是中國(guó)房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)引來(lái)了各方面資金的投資。
4、人民幣升值壓力促使國(guó)際資本流入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)
我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，人民幣升值壓力越大;自從2005年7月21日，中國(guó)進(jìn)行人民幣匯率改革制度以來(lái)，人民幣不再單一參考美元，轉(zhuǎn)而 “以一籃子貨幣為參考的浮動(dòng)匯率制度”，到2008年7月，人民幣匯率從匯改前的8.2上升到6.8，上升了20%，這是持續(xù)的進(jìn)出口貿(mào)易順差之后，人民幣被動(dòng)的進(jìn)行升值。
2008年金融危機(jī)之后，人民幣再度回到事實(shí)上的對(duì)美元固定匯率政策，美元走低，抑制了人民幣匯率的上升，截止到2012年8月，人民幣匯率為6.33;雖然人民幣的彈性化在一定程度上減輕了人民幣升值壓力，但是國(guó)際貨幣基金 組織(IMF)依舊認(rèn)為人民幣幣值被低估，只是低估程度不再像以前那么“嚴(yán)重”“顯著”了。
瑞銀(UBS)新加坡貨幣策略師尼贊(Nizam Idris)估計(jì)，在2005年7月中國(guó)政府讓人民幣升值以前，人民幣被低估約35%至40%。到目前為止，人民幣兌一籃子全球貨幣在實(shí)值(in real terms)上升值了約18%。這也就是說(shuō)，人民幣目前大約被低估20%左右。由于很多外資依然對(duì)人民幣抱以升值的預(yù)期，資本的趨利性會(huì)促使熱錢不斷涌入中國(guó)，從而對(duì)國(guó)內(nèi)的價(jià)格上漲形成了壓力。而房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào)，則大量的資金會(huì)通過(guò)各種投資途徑流入房地產(chǎn)行業(yè)，給房地產(chǎn)帶來(lái)了很多投資需求。
綜上所述，過(guò)去的10多年時(shí)間，我國(guó)處于人口紅利期，社會(huì)總撫養(yǎng)逐步下降，而年輕勞動(dòng)人口穩(wěn)步上升，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力，同時(shí)新生人口的絕對(duì)數(shù)量巨大，近年來(lái)受到高等 教育的畢業(yè)生越來(lái)越多，比例越來(lái)越大，我國(guó)人口紅利也會(huì)從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利,這些都為房地產(chǎn)奠定了中長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)。
同時(shí)城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，近年來(lái)每年有超過(guò)2600萬(wàn)人進(jìn)入城市，將中長(zhǎng)期給房地產(chǎn)帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的實(shí)質(zhì)性住房消費(fèi)需求，一方面一線城市向郊區(qū)化發(fā)展帶來(lái)對(duì)住宅的需求，另一方面二三線城市加速城市化產(chǎn)生了真實(shí)需求，同時(shí)隨著財(cái)富的積累滋生出了改善性需求、年輕人組建新家庭促發(fā)家庭向小型化裂變、來(lái)務(wù)工人員駐留后市民化都將催生出更大的剛性需求。
廣義貨幣M2的增長(zhǎng)速度是GDP增長(zhǎng)的2倍多，發(fā)行貨幣量的增多使我國(guó)面臨中長(zhǎng)期通貨膨脹的壓力，而房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)回報(bào)，資本的趨利性促使社會(huì)更多的資金向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚;我國(guó)長(zhǎng)期進(jìn)出口貿(mào)易順差，促使人民幣面臨長(zhǎng)期升值壓力，國(guó)際熱錢紛紛涌入中國(guó)，并青睞回報(bào)率很高的房地產(chǎn)行業(yè);房地產(chǎn)保值增值的金融屬性被越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí)，滋生了房地產(chǎn)投資需求，加速了房?jī)r(jià)的上漲。
雖然從2010年開始，我國(guó)實(shí)行以新“國(guó)十條”為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，但我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程快速、廣義貨幣M2的快速增長(zhǎng)、人民幣升值預(yù)期的內(nèi)在因素沒有發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還將進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展。
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