2016房地產(chǎn)展望

由于地價(jià)持續(xù)上升，中資開發(fā)商毛利率持續(xù)下滑，2016-2018年盈利可見度低。2016房地產(chǎn)又有哪些新展望呢?小編帶你一起來(lái)看看。

開發(fā)商的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型前景較不明確，我們認(rèn)為物流地產(chǎn)、教育、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)院等新業(yè)務(wù)在未來(lái)3年內(nèi)不能成為開發(fā)商的主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

行業(yè)仍處于整合期，國(guó)企背景的開發(fā)商在土地儲(chǔ)備和融資成本方面有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)10年內(nèi)，我們認(rèn)為缺乏優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和低成本融資渠道的民企開發(fā)商將被迫退出市場(chǎng)

2016年3—6月份房地產(chǎn)展期預(yù)測(cè)：

未來(lái)3-6個(gè)月主要看點(diǎn)：一線城市的開發(fā)商可望通過(guò)并購(gòu)、資產(chǎn)注入或項(xiàng)目出售釋放資產(chǎn)價(jià)值。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，由于需求旺盛及房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，一線城市的土地價(jià)格在過(guò)去4年中年均增長(zhǎng)20%以上，由于土地稀缺，我們預(yù)測(cè)該類城市的地價(jià)在2016-2018年仍將持續(xù)增長(zhǎng)。我們看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，因?yàn)樵擃愰_發(fā)商可通過(guò)各種資產(chǎn)相關(guān)的交易，如并購(gòu)、母公司注資和項(xiàng)目出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重估，提升股價(jià)的估值水平。

估值分析：由于毛利率持續(xù)下滑，缺乏盈利可見度，香港上市的中資開發(fā)商估值水平處于近4年的偏低水平。中資開發(fā)商龍頭中國(guó)海外和華潤(rùn)置地的2015年P(guān)/B估值約為1.0倍，其他開發(fā)商的2015年P(guān)/B估值約為0.3x-0.8x。由于中資地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，前景不確定，我們認(rèn)為目前行業(yè)的估值合理。投資者只能精選個(gè)股。

投資策略：看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的國(guó)企背景開發(fā)商及投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。由于中資開發(fā)商盈利可見度低，我們認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值低估的國(guó)企背景開發(fā)商更具投資價(jià)值。由于一線城市的土地價(jià)格持續(xù)上升，我們看好一線城市國(guó)企開發(fā)商及有穩(wěn)定租金收入的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

越秀地產(chǎn)(123HK，買入)：公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有300萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV有70%的折讓。新管理層計(jì)劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長(zhǎng)，并通過(guò)更多資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)股票的價(jià)值重估。我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長(zhǎng)7%、32%，目標(biāo)價(jià)為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測(cè)NBV。

越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)：公司在廣州及上海CBD區(qū)域擁有7處優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，包括廣州國(guó)際金融中心這一地標(biāo)項(xiàng)目。計(jì)入新收購(gòu)的上海宏嘉大廈因素，我們預(yù)期每股分紅在2016至18年平均增長(zhǎng)5%。公司股票息率在7%以上，盈利穩(wěn)定，而目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV值有30%折讓，價(jià)值低估，我們的目標(biāo)價(jià)為5.9港元，相當(dāng)于1倍的2016年預(yù)測(cè)NBV值。

上行風(fēng)險(xiǎn)：中資開發(fā)商2016年中期盈利增長(zhǎng)或超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。

下行風(fēng)險(xiǎn)：人民幣持續(xù)貶值將帶來(lái)匯兌損失;一線城市房?jī)r(jià)及地價(jià)高企，有一定泡沫因素。

由于地價(jià)持續(xù)上升，中資開發(fā)商毛利率持續(xù)下滑，2016-2018年盈利可見度低。

開發(fā)商的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型前景較不明確，我們認(rèn)為物流地產(chǎn)、教育、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)院等新業(yè)務(wù)在未來(lái)3年內(nèi)不能成為開發(fā)商的主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

行業(yè)仍處于整合期，國(guó)企背景的開發(fā)商在土地儲(chǔ)備和融資成本方面有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)10年內(nèi)，我們認(rèn)為缺乏優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和低成本融資渠道的民企開發(fā)商將被迫退出市場(chǎng)。

未來(lái)3-6個(gè)月主要看點(diǎn)：一線城市的開發(fā)商可望通過(guò)并購(gòu)、資產(chǎn)注入或項(xiàng)目出售釋放資產(chǎn)價(jià)值。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，由于需求旺盛及房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，一線城市的土地價(jià)格在過(guò)去4年中年均增長(zhǎng)20%以上，由于土地稀缺，我們預(yù)測(cè)該類城市的地價(jià)在2016-2018年仍將持續(xù)增長(zhǎng)。我們看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，因?yàn)樵擃愰_發(fā)商可通過(guò)各種資產(chǎn)相關(guān)的交易，如并購(gòu)、母公司注資和項(xiàng)目出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重估，提升股價(jià)的估值水平。

案例1：2012年5月底，越秀地產(chǎn)(123HK，買入)及越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)聯(lián)合宣布，越秀地產(chǎn)將旗下廣州國(guó)際金融中心注入越秀房產(chǎn)基金。交易對(duì)應(yīng)的物業(yè)作價(jià)為人民幣134.40億元，其最新的評(píng)估值約人民幣153.70億元。受此次資產(chǎn)交易推動(dòng)，越秀地產(chǎn)股價(jià)從2012年6月初的1.9港元上升44%至2.73港元(2013年1月)。

案例2：2015年12月，深圳控股(604HK，持有)，獲母公司深業(yè)集團(tuán)將深圳黃貝嶺項(xiàng)目注入，交易對(duì)應(yīng)的物業(yè)作價(jià)為人民幣19億元。受此次資產(chǎn)交易推動(dòng)，深圳控股股價(jià)從2015年9月初的2.6港元上升36%至3.53港元(2015年12月)。

估值分析：由于毛利率持續(xù)下滑，缺乏盈利可見度，香港上市的中資開發(fā)商估值水平處于近4年的偏低水平。中資開發(fā)商龍頭中國(guó)海外和華潤(rùn)置地的2015年P(guān)/B估值約為1.0倍，其他開發(fā)商的2015年P(guān)/B估值約為0.3x-0.8x。由于中資地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，前景不確定，我們認(rèn)為目前行業(yè)的估值合理。投資者只能精選個(gè)股。

投資策略：看好在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的國(guó)企背景開發(fā)商及投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。由于中資開發(fā)商盈利可見度低，我們認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值低估的國(guó)企背景開發(fā)商更具投資價(jià)值。由于一線城市的土地價(jià)格持續(xù)上升，我們看好一線城市國(guó)企開發(fā)商及有穩(wěn)定租金收入的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

越秀地產(chǎn)(123HK，買入)：公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有300萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，并控股越秀房產(chǎn)基金。目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV有70%的折讓。新管理層計(jì)劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長(zhǎng)，并通過(guò)更多資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)股票的價(jià)值重估。我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長(zhǎng)7%、32%，目標(biāo)價(jià)為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測(cè)NBV。

越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)：公司在廣州及上海CBD區(qū)域擁有7處優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，包括廣州國(guó)際金融中心這一地標(biāo)項(xiàng)目。計(jì)入新收購(gòu)的上海宏嘉大廈因素，我們預(yù)期每股分紅在2016至18年平均增長(zhǎng)5%。公司股票息率在7%以上，盈利穩(wěn)定，而目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV值有30%折讓，價(jià)值低估，我們的目標(biāo)價(jià)為5.9港元，相當(dāng)于1倍的2016年預(yù)測(cè)NBV值。

公司是廣州市ZF旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有300萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，并控股越秀房產(chǎn)基金(405HK，買入)。目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV有70%的折讓。

新管理層計(jì)劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長(zhǎng)，并通過(guò)更多資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)股票的價(jià)值重估。

我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長(zhǎng)7%、32%，目標(biāo)價(jià)為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測(cè)NBV。

公司在廣州及上海CBD區(qū)域擁有7處優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，包括廣州國(guó)際金融中心這一地標(biāo)項(xiàng)目。計(jì)入新收購(gòu)的上海宏嘉大廈因素，我們預(yù)期每股分紅在2016至2018年平均增長(zhǎng)5%。

公司股票息率在7%以上，盈利穩(wěn)定，而目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV值有30%的折讓，價(jià)值低估，我們的目標(biāo)價(jià)為5.9港元，相當(dāng)于1倍的2016年預(yù)測(cè)NBV值。

以報(bào)告發(fā)布日后12個(gè)月內(nèi)公司股價(jià)的漲跌幅相對(duì)同期恒生指數(shù)的漲跌幅為基準(zhǔn)。

買入：預(yù)期公司股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于恒生指數(shù)15%以上

增持：預(yù)期公司股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于恒生指數(shù)5-15%

持有：預(yù)期公司股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)恒生指數(shù)的變動(dòng)幅度介于-5%和+5%之間

減持：預(yù)期公司股價(jià)表現(xiàn)弱于恒生指數(shù)5%以上

以報(bào)告發(fā)布日后12個(gè)月內(nèi)行業(yè)股價(jià)的漲跌幅相對(duì)同期恒生指數(shù)的漲跌幅為基準(zhǔn)。

正面：預(yù)期行業(yè)將跑贏恒生指數(shù)10%或以上

中性：預(yù)期行業(yè)相對(duì)恒生指數(shù)的變動(dòng)幅度介于-10%和+10%之間

謹(jǐn)慎：預(yù)期行業(yè)將跑輸恒生指數(shù)10%或以上