2017我房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析最新
房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)。2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何。跟學(xué)習(xí)啦小編一起來(lái)看看房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)吧。
2017房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
一、中國(guó)房地產(chǎn)銷售情況
房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年二季度以來(lái)，銷售一直呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)。商品房銷售面積當(dāng)月值同比增速?gòu)娜ツ?月開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后保持大幅增長(zhǎng)。今年以來(lái)，在去庫(kù)存政策和寬松的貨幣環(huán)境之下，房地產(chǎn)銷售延續(xù)了去年的火爆態(tài)勢(shì)。今年3、4、5月，銷售面積當(dāng)月值同比增速分別37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5個(gè)月房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)值4.8億平方米，同比增速為33.20%。目前應(yīng)持續(xù)關(guān)注政策變化對(duì)下半年銷售的影響，同時(shí)關(guān)注房企在各個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和推盤(pán)意愿，預(yù)計(jì)全年銷售面積有望達(dá)到13億平方米。
分城市來(lái)看，差異十分明顯。一線城市在今年2、3月份銷售達(dá)到頂峰，同比增速分別為41.17%和51.21%，但從4月份開(kāi)始銷售規(guī)模驟降，4、5月份銷售同比增速分別只有0.31%和-6.71%。三線城市銷售同樣在3月份達(dá)到頂峰后，在4、5月份緩慢下降，3、4、5月份銷售同比增速分別為54.15%、47.36%、15.31%。而二線城市仍然保持了銷售高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，3、4、5月，銷售同比增速分別為115.27%、86.32%、43.25%。
二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工面積情況
從2014年開(kāi)始，商品房新開(kāi)工面積一直呈現(xiàn)同比減少趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在今年一季度被扭轉(zhuǎn)。2017年2月商品房累計(jì)新開(kāi)工面積同比增速2年來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到13.70%，之后的三個(gè)月這一數(shù)據(jù)分別為19.20%、21.40%、18.30%，同樣保持高位。2015年強(qiáng)勁的銷售消耗了房企的庫(kù)存，行業(yè)庫(kù)存周期出現(xiàn)拐點(diǎn)，新開(kāi)工面積的增加正是對(duì)這一信號(hào)的積極反應(yīng)。同時(shí)，新開(kāi)工面積和竣工面積的增加也提升了房企的推盤(pán)意愿，正反饋循環(huán)，對(duì)項(xiàng)目布局合理企業(yè)的發(fā)展十分有利。
隨著新開(kāi)工面積的升高，房地產(chǎn)投資增速也結(jié)束了自2014年3月以來(lái)的下滑。2017年2月，房地產(chǎn)投資增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，3、4、5月同比增速分別為9.67%、9.70%、6.56%。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿整體依然偏弱。新增個(gè)人購(gòu)房貸款同比繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，2017年第一季度達(dá)到75.25%。
三、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)
2017年5月，百城樣本住宅平均價(jià)格11662元/平米，再創(chuàng)歷史新高;百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)10.34%，增幅繼續(xù)擴(kuò)大，比上月擴(kuò)大1.36個(gè)百分點(diǎn)，顯示住宅價(jià)格依然處于上升趨勢(shì)。百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，一線城市價(jià)格增速高于二三線城市，2017年5月，一線城市價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)26.82%，環(huán)比增長(zhǎng)1.84%，同比增速創(chuàng)近年新高。2017年1-5月中國(guó)商品房銷售額總計(jì)約36775億元，同比增長(zhǎng)50.7%。
四、中國(guó)房地產(chǎn)土地成交情況分析
在銷售回升帶動(dòng)下，主要城市土地成交和供應(yīng)增速均有回升。2017年1-5月份，40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速為3.20%;成交土地占地面積同比增速6.19%。土地成交總價(jià)同比大幅上升51.16%，土地成交均價(jià)4276.76元/平米，同比增長(zhǎng)42.35%。土地市場(chǎng)2015年低迷的局面得以改善。
分城市看，今年土地市場(chǎng)改善的區(qū)域，主要集中在二線城市。一線城市雖地王頻現(xiàn)，但從整體來(lái)看，土地供應(yīng)和成交面積表現(xiàn)低迷。二線城市無(wú)論是在土地供應(yīng)、成交面積還是在成交均價(jià)、總價(jià)上的增速都表現(xiàn)十分突出。
五、中國(guó)房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)情況
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的好轉(zhuǎn)帶動(dòng)了房企周轉(zhuǎn)能力的改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力有所減輕。存貨周轉(zhuǎn)率從2015年一季度末的0.0298次增加到2017年一季度末的0.051次，同比增長(zhǎng)72.30%。在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，2017年一季度比去年同期增長(zhǎng)46.84%，表明房企周轉(zhuǎn)加快，經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)。
在現(xiàn)金流方面，年初以來(lái)，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)回升。2017年一季度，板塊經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為-654.73億元，反映了房企的補(bǔ)庫(kù)存行為。對(duì)于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，2017年一季度為1409.2億元，相比去年同期的620.58億元大幅增長(zhǎng)，房企的融資環(huán)境明顯改善。
2008-2017年中國(guó)房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流
在償債能力方面，板塊資產(chǎn)負(fù)債率自2009年以來(lái)持續(xù)攀升，2017年一季度達(dá)到了76.49%。在扣除預(yù)收款后，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率有所下滑，表明銷售的明顯回升減輕了企業(yè)的資金壓力。短期償債能力方面，速動(dòng)比率有明顯提升，2017年一季度達(dá)到49.61%。表現(xiàn)了房企短期償債壓力有所改善。
受益于房地產(chǎn)銷售的回升，房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款增速在2015年明顯回升，2017年一季度同比繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。2017年一季度，房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款11440.11億元，同比增長(zhǎng)52.37%。相較于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。預(yù)收賬款增速上升，保證了板塊未來(lái)業(yè)績(jī)的進(jìn)一步釋放。
六、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1、房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)。2017年上半年，從房企新開(kāi)工面積、土地供應(yīng)和成交情況、運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)來(lái)看，房企開(kāi)始進(jìn)行補(bǔ)庫(kù)存行為，行業(yè)庫(kù)存周期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的信號(hào)。在這種情況下，土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備合理，并兼具豐富項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)最具彈性。此外，土地供應(yīng)市場(chǎng)的新情況是，各方爭(zhēng)奪的一線城市收緊供應(yīng)，二三線城市擴(kuò)張供應(yīng)，土地成交總價(jià)和均價(jià)升幅明顯。土地供應(yīng)緊縮導(dǎo)致一線城市地王頻現(xiàn)，十分搶眼，但是主要銷售增長(zhǎng)還是在二線城市。在這種情況下，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)、在二線城市有豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的開(kāi)發(fā)商最占據(jù)主動(dòng)。目前整體貨幣環(huán)境寬松，房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)金流入大幅增加。這一情況有利于那些容易獲得融資的資質(zhì)優(yōu)良、前期資產(chǎn)負(fù)債率比較低的企業(yè)。
2、因?yàn)閹?kù)存情況的不同，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。部分企業(yè)借著去庫(kù)存解放了大量的資本，從而可以先人一步，優(yōu)化項(xiàng)目布局，改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2017年上半年房地產(chǎn)投資增速和房企拿地、新開(kāi)工面積的回升就是反應(yīng)了這個(gè)過(guò)程。隨著去庫(kù)存的深入，預(yù)計(jì)2017年底至2017年，商品房庫(kù)存情況會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，那個(gè)時(shí)候隨著大量的資本從庫(kù)存中解放出來(lái)，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將有所改善。
3、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處的環(huán)境仍然比較寬松：貨幣政策突然轉(zhuǎn)向的可能性比較低;開(kāi)發(fā)商習(xí)慣于在下半年集中推盤(pán);去庫(kù)存政策仍需深入實(shí)施等。此外，隨著房企新開(kāi)工面積的回升，新房入市的需求也在增加。所以我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍能保持高位。全年商品房銷售面積仍能達(dá)到13億平方米的水平。
但是房屋銷售仍然存在不利因素。從短期來(lái)看，美元進(jìn)入升息通道，壓制了我國(guó)貨幣政策的空間;2017年一季度個(gè)人抵押貸款增幅明顯，透支了居民的消費(fèi)能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)5月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)開(kāi)始下滑，預(yù)示著下半年市場(chǎng)前進(jìn)腳步會(huì)有所放緩。由于2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)是先抑后揚(yáng)，下半年數(shù)據(jù)基數(shù)高，2017年下半年的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)也不會(huì)太過(guò)搶眼。
從長(zhǎng)期看，我國(guó)人口進(jìn)入拐點(diǎn)，城市化進(jìn)入后半段，對(duì)新增房地產(chǎn)的需求在降低。這一趨勢(shì)最終影響了房企的盈利能力：即使房企的資產(chǎn)負(fù)債率在逐年提高，但是凈資產(chǎn)收益率ROE仍在逐年下滑。在白銀時(shí)代，產(chǎn)品特色明顯、品牌知名度高、日常運(yùn)營(yíng)有效率的企業(yè)能最終獲勝。此外，雖然行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇了，但是房企之間合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)象會(huì)更常見(jiàn)，這樣做的目的，除了可以取長(zhǎng)補(bǔ)短互相學(xué)習(xí)之外，還可以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)5、6個(gè)季度的快速銷售消耗了一二線城市的庫(kù)存。但是從土地供應(yīng)和成交情況來(lái)看，三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然被庫(kù)存問(wèn)題緊緊壓在頭上，表現(xiàn)缺乏活力。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，可以看到從2013年開(kāi)始商品房庫(kù)存才開(kāi)始顯得比較高,近年來(lái)商品房庫(kù)存同比增速一直在下滑。而截止2017年5月，商品房待售面積累計(jì)為72169萬(wàn)平方米，2017年房地產(chǎn)庫(kù)存情況比2015年稍有好轉(zhuǎn)，但是并未見(jiàn)明顯改善，去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)。
2017年1-5月份，房屋新開(kāi)工面積5.95億平方米，同比增長(zhǎng)18.3%。在房地產(chǎn)投資累計(jì)完成額方面，同比增長(zhǎng)7%，扭轉(zhuǎn)了同比增幅持續(xù)減少的局面。房地產(chǎn)投資的觸底回升有利于保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，但是一二線城市和三四線城市的分化愈發(fā)突出。
5、2017年上半年，民間投資增速下滑的現(xiàn)象十分明顯。為了降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)務(wù)院決定從建筑業(yè)入手，降低了企業(yè)所需繳納的工程建設(shè)保證金。未來(lái)相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)減負(fù)的政策仍然值得期待。此外，今年5月1日起施行的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的影響程度也值得關(guān)注。下半年貨幣政策的定向?qū)捤梢灿欣谂锔摹⒈Ｕ戏康阮I(lǐng)域的推進(jìn)。同時(shí)關(guān)注二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化和一二線城市土地供應(yīng)情況的變化。
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