眾籌買房靠譜嗎

　　關(guān)注房產(chǎn)新聞的朋友，近一兩年不難看到一些眾籌買房的宣傳。到底什么是“眾籌買房”，它真有宣傳中的那么“美”嗎?來(lái)看看專家的分析，供大家參考，使大家認(rèn)清市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　什么是“眾籌”?

　　要談眾籌買房，首先得了解一下什么是眾籌。眾籌，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是一種面向大眾的融資活動(dòng)，即通過(guò)向大眾募集資金，完成由于個(gè)人資金實(shí)力有限而不能完成的項(xiàng)目，并將項(xiàng)目取得的回報(bào)再返還給出資人的融資方式。

　　眾籌回報(bào)主要有實(shí)物回報(bào)和利潤(rùn)回報(bào)兩種。通常來(lái)說(shuō)，眾籌有低門檻、方式靈活和注重創(chuàng)意的特征。早期的眾籌多為一些前衛(wèi)藝術(shù)、先鋒藝術(shù)發(fā)起的非盈利性質(zhì)的募資，而后眾籌則逐漸擴(kuò)展到普通藝術(shù)和商業(yè)領(lǐng)域。

　　一、自住、需求下的“眾籌買房”

　　眾籌買房盡管有諸多可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不過(guò)到目前為止，有一種模式頗受矚目，并且已操作了一段時(shí)間，結(jié)果好壞參半。這些先行者原來(lái)并沒(méi)有被稱作眾籌，他們大多擁有另外一個(gè)稱呼“合作建房”。

　　合作建房是住戶聯(lián)合做開(kāi)發(fā)商，共同出資成立房地產(chǎn)公司，大家按各自購(gòu)買能力出資，綜合匯總戶型并計(jì)算總面積，選購(gòu)合適地塊，找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、找建筑單位施工，最后驗(yàn)收付款入住。整個(gè)項(xiàng)目操作極其繁瑣、消耗的時(shí)間長(zhǎng)、協(xié)調(diào)成本極大。

　　對(duì)于合作建房的模式，早期的合作建房的初衷大多是房?jī)r(jià)高企的大環(huán)境下，自住需求的解決問(wèn)題，眾籌后作為自住之用。而現(xiàn)今的眾籌買房，則更多的以投資為目的，以項(xiàng)目利潤(rùn)的方式返還投資人，兩者的“回報(bào)”方式存在很大的區(qū)別。

　　二、投資需求下的眾籌買房背后更多是房企的營(yíng)銷噱頭

　　既然是投資，就有獲利的需要。據(jù)了解，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)玩的眾籌買房更多是一種吸引眾人目光的營(yíng)銷方式。比如在去年“雙11”期間火爆的眾籌買房，有房企在推出11元參與1.1折購(gòu)房抽取資格活動(dòng)。具體的操作方式是用戶在網(wǎng)上支付11元，將獲得一次“三成首付款”的抽取資格，當(dāng)首付款募集滿額后，發(fā)起者(房產(chǎn)公司)抽出一名用戶獲得這筆首付款。

　　對(duì)于這類做法，有房地產(chǎn)行業(yè)人士稱為“抽獎(jiǎng)式眾籌”。總的來(lái)看，其實(shí)也只是掛了“眾籌”的名號(hào)，不會(huì)成為市場(chǎng)銷售的主流。

　　此外，多數(shù)開(kāi)放商推出眾籌通常只是很少的一部分房源，不會(huì)大范圍的眾籌。更多是某個(gè)別樓盤的行為，像大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目一期所推出來(lái)的房源數(shù)量動(dòng)輒上千甚至幾千套，拿出眾籌的只是少量，其低價(jià)更像是為吸引投資者眼球的營(yíng)銷噓頭。

　　部分眾籌價(jià)格與過(guò)往該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做促銷活動(dòng)打“五折”，甚至更低折扣推出一套特價(jià)房，之后搶眼球做競(jìng)拍的效果是一樣的。

　　也就是說(shuō)，其實(shí)眾籌買房的項(xiàng)目可以是有很多的，只要開(kāi)發(fā)商樂(lè)意促銷就可以;另外一種“抽獎(jiǎng)式”的眾籌，要么是你“中獎(jiǎng)”，才可分享那部分眾籌利潤(rùn)。對(duì)于前者，邊際收益實(shí)際是遞減的，活動(dòng)越多收益越少。而后者，你可能需要花費(fèi)一些精力，至于花費(fèi)這氣力值不值，則可能有不同的看法。作為營(yíng)銷噱頭，眾籌買房剛開(kāi)始可能有新鮮感，過(guò)后則很可能是一地雞毛。

　　專家認(rèn)為，眾籌買房在經(jīng)歷了2013年、2014年的火爆后，作為一種投資行為，其新鮮感已漸消退。在目前房?jī)r(jià)走勢(shì)放緩、甚至趨于降價(jià)的形勢(shì)下，未來(lái)一兩年才“交貨”的眾籌房能否如期賣出好價(jià)錢具有較大的不確定性。因此，建議投資者在進(jìn)入前還須綜合多方面的因素考慮，謹(jǐn)慎為好。

　　“眾籌買房”的現(xiàn)狀

　　“眾籌買房”實(shí)際就是采用眾籌的方式買房產(chǎn)。在2013-2014年期間，眾籌買房可謂廣告滿天飛，諸如“兩個(gè)月收益7.3%”、“年化收益率超40%”的營(yíng)銷措辭頻繁出現(xiàn)在大眾視野當(dāng)中，追捧眾籌買房概念的，其中不乏一些知名的房產(chǎn)品牌。

　　據(jù)了解，部分眾籌項(xiàng)目投資門檻并不高，只需1000元，有的甚至低至10元，且宣稱有高額的收益，讓投資者不禁眼前一亮。不過(guò)專家研究發(fā)現(xiàn)，“眾籌買房”暗藏的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不低，當(dāng)中主要涉及以下的法律風(fēng)險(xiǎn)和缺乏透明度兩個(gè)方面。