深圳房地產(chǎn)有泡沫嗎

　　出席今年在三亞舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇之前，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌剛剛結(jié)束在英國(guó)的考察。

　　據(jù)其觀察，英國(guó)的房?jī)r(jià)描述有三根曲線，第一根曲線是英國(guó)房?jī)r(jià)曲線，十年大概翻了一番。第二根曲線是描述倫敦房?jī)r(jià)的曲線，斜度更大，漲得更快一些。第三根曲線是倫敦中心地段高品質(zhì)房屋的房?jī)r(jià)，上漲得更快。

　　顧云昌認(rèn)為，核心城市房?jī)r(jià)上漲在全世界的規(guī)律都如此，所以北京、上海、深圳房?jī)r(jià)仍在上漲不足為奇。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)中國(guó)是存在房地產(chǎn)泡沫的，只是泡沫正在縮小且不會(huì)破裂。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策方面，顧云昌的判斷是，正在松綁，制度建設(shè)仍在路上。

　　泡沫正在縮小

　　顧云昌認(rèn)為，從2011年到2015年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫在變小。判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)之一是房?jī)r(jià)收入比。這亦是全球通用指標(biāo)。

　　雖然合理范圍沒有嚴(yán)格界定，不過(guò)根據(jù)世界銀行在1998年對(duì)世界上96個(gè)地區(qū)的資料統(tǒng)計(jì)顯示，這些地區(qū)房?jī)r(jià)收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4，一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家如果房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可以視為泡沫區(qū)。

　　2014年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.1，延續(xù)了2010年以來(lái)的下行趨勢(shì)。顧云昌指出，近四五年的時(shí)間里，從全國(guó)平均數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)平均每年上漲約2%，但收入上漲7%-8%左右，所以房?jī)r(jià)收入比在縮小。

　　地區(qū)之間有分化。數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排名中，深圳的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，位居第一位，其次是廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，其房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，這組數(shù)據(jù)意味著，這些收入達(dá)到平均水平的家庭，若要購(gòu)買一套普通的商品住宅，將要花費(fèi)掉10年以上的家庭收入。在深圳，購(gòu)買一套普通商品住宅則需要20年以上的家庭收入。

　　顧云昌認(rèn)為，中國(guó)的三四線城市的房地產(chǎn)，基本沒有泡沫。一線城市是有泡沫的，而恰恰在一線城市房?jī)r(jià)還在漲。但一線城市泡沫不會(huì)破滅，因?yàn)樗鼈冇匈?gòu)買力支撐。

　　短期政策仍以松綁為主

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受政策影響較大，顧云昌判斷貨幣政策的走勢(shì)暫時(shí)不會(huì)變。“市場(chǎng)進(jìn)入分化階段后，政策總體上還是以松綁為主。”

　　他進(jìn)一步分析說(shuō)，一線城市特別是深圳領(lǐng)漲，和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系密切相關(guān)。在寬松的貨幣政策環(huán)境下，供求關(guān)系緊張必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，銷售迅速;而市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)中，即使貨幣環(huán)境再寬松，市場(chǎng)回升速度也會(huì)比較慢。在貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊螅痪€城市和重點(diǎn)二線城市回升得快，但三線城市反應(yīng)較慢。

　　大多數(shù)的三四線城市和個(gè)別二線城市，仍然以去庫(kù)存作為主要任務(wù)。庫(kù)存消耗的年限，在各地差別很大。“明年某個(gè)時(shí)間段會(huì)慢慢轉(zhuǎn)變。”顧云昌說(shuō)。

　　從長(zhǎng)期制度建設(shè)的角度來(lái)看，金融制度是最先有所突破的。公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)誕生，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越頻繁地使用互聯(lián)網(wǎng)金融工具。稅收制度的改變也漸行漸近，只有土地制度的改革仍阻礙重重。

　　顧云昌指出，房地產(chǎn)稅未來(lái)仍會(huì)出臺(tái)。但隨著行業(yè)泡沫擠壓，現(xiàn)在最大的問題是去庫(kù)存。目前確實(shí)不是加快房地產(chǎn)稅立法的好時(shí)機(jī)。

　　土地制度的改革最為復(fù)雜，牽涉的利益最廣。土地制度的改革受制于戶籍制度。城市化有過(guò)程，第一步是農(nóng)民人口進(jìn)城，增加城市人口;第二步是小城市往大城市走;第三步是郊區(qū)化;第四步是城市群發(fā)展。顧云昌判斷，當(dāng)前正處于城市化的第二階段，但由于郊區(qū)的農(nóng)民土地還不能上市，第三階段出現(xiàn)問題。在此過(guò)程中，必然導(dǎo)致公共服務(wù)、公共產(chǎn)品在大城市豐盛，中小城市嚴(yán)重不足的情況，所以大量人口涌入大城市，如何化解大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，應(yīng)該全面考慮。