房屋首付款怎么計(jì)算
近兩年，有不少樓盤(pán)都推出了一成首付、兩成首付的活動(dòng)，但往往采取這類(lèi)方案需要購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂一些附加條例，而這些條例中的很多規(guī)定卻在日后可能會(huì)給購(gòu)房者造成一些麻煩。那么這種付首付的方式真的靠譜嗎?正規(guī)的首付款應(yīng)該怎么計(jì)算呢?今天小編就來(lái)為你解答。
什么是“分期首付”?
按照最新房貸政策，如果是首套房(注：名下無(wú)貸款，即可算作首套房)，那么首付只需要按照總房?jī)r(jià)的25%(公積金貸款首付20%)來(lái)計(jì)算。而分期首付則是按照總房?jī)r(jià)的10%或者20%來(lái)計(jì)算，剩余未付完的首付款，可以跟開(kāi)發(fā)商商量，在一定期限內(nèi)補(bǔ)齊。
據(jù)了解，對(duì)于分期交首付，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)兩種方式操作。一種情況是購(gòu)房者支付部分首付款后，開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房者付清剩余首付款，而購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同，此后購(gòu)房者再在約定時(shí)間內(nèi)，將剩余首付款還給開(kāi)發(fā)商。另一種情況是，開(kāi)發(fā)商以分期交首付為由，先向購(gòu)房者收取部分首付款，而后約定在短期內(nèi)繳清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式簽訂購(gòu)房合同，辦理貸款手續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士提醒，如此“低首付”跟“首付兩成”是異曲同工，只是“看上去很美”，沒(méi)什么本質(zhì)區(qū)別，而且未來(lái)還款壓力更大。并且，這一類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，往往需要置業(yè)者額外與開(kāi)發(fā)商簽訂一些協(xié)議，所以您需要仔細(xì)了解這個(gè)樓盤(pán)的“分期首付”促銷(xiāo)還有沒(méi)有什么限制“條件”。
房屋首付款的計(jì)算方式
首套新房首付算法有規(guī)定
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，以家庭為單位，只要是首套房子，首付不能低于總房?jī)r(jià)的30%，例如要購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，那么你的首付款至少是100萬(wàn)*30%=30萬(wàn)元。
依據(jù)貸款額度算首付
雖然有規(guī)定，只要拿總房?jī)r(jià)的30%就可以，可是還有一個(gè)貸款的問(wèn)題。例如上述的總房?jī)r(jià)100萬(wàn)的房子，如果采用公積金貸款，夫妻雙方的最高可以貸款45萬(wàn)元，那么剩余的房款都要首付，也就是100萬(wàn)元-45萬(wàn)元=55萬(wàn)元，即首付55萬(wàn)元。
如果采用商業(yè)貸款，還需要考察你的家庭收入情況和還貸能力，看能貸款多少錢(qián)，那總房?jī)r(jià)減去貸款的額度，剩余的也都是要首付的。
購(gòu)買(mǎi)二套房首付多
以上說(shuō)的還都是首套房的算法，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)(以家庭為單位)，貸款首付比例不得低于50%，例如總房?jī)r(jià)100萬(wàn)元的房子，首付至少是100萬(wàn)元*50%=50萬(wàn)元。
購(gòu)買(mǎi)二手房首付靠協(xié)商
購(gòu)買(mǎi)新房的時(shí)候是按照比例、貸款額度計(jì)算首付，如果購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，就需要跟房主協(xié)商首付，只要不低于購(gòu)房的首付比例規(guī)定(≥30%)。
開(kāi)發(fā)商的首付優(yōu)惠
有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為了吸引客戶購(gòu)房，還推出有首付優(yōu)惠，例如國(guó)家規(guī)定的至少30%的比例不能動(dòng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)為你墊付一部分錢(qián)，讓你先定下房源。例如總價(jià)為100萬(wàn)元的房子，首付至少需要30萬(wàn)元，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠先付20%，剩余的10%他們先墊付，讓購(gòu)房者在一年內(nèi)湊齊補(bǔ)交，這也是一種策略，延緩購(gòu)房者的首付壓力。
“分期首付”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
對(duì)于分期首付的風(fēng)險(xiǎn)，有業(yè)內(nèi)人士表示。對(duì)于第一種方式而言，已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，并且在房管部門(mén)備案，那么風(fēng)險(xiǎn)在于，如果購(gòu)房者沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊剩余首付款，那么逾期將繳納一筆違約金，而這筆費(fèi)用目前還沒(méi)有相關(guān)規(guī)定來(lái)約束，只能由開(kāi)發(fā)商決定。而對(duì)于第二種方式，由于購(gòu)房者還沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，而分期首付的概念較為模糊，或者只能說(shuō)是首付款支付時(shí)間變寬松了，并非真正意義上的分期首付，如果開(kāi)發(fā)商將該筆款項(xiàng)挪為他用或是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者就要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
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