最新房地產開發(fā)流程

　　最近幾年來，房地產開發(fā)成為大熱話題嗎，許多公司紛紛加入房地產開發(fā)行業(yè)，試圖分一杯羹。下面由學習啦小編為大家整理的房地產開發(fā)的最新流程，希望大家喜歡!

　　房地產開發(fā)簡介

　　房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發(fā)的前提，而房地產開發(fā)也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內的開發(fā)經營活動。簡言之，房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關，是城市建設規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向實現(xiàn)城市的經濟和社會發(fā)展目標，必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設以適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要。

　　房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。

　　最新房地產開發(fā)流程

　　為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解

　　房地產開發(fā)，現(xiàn)將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

　　第一部分

　　房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

　　第二部分

　　行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

　　1)選址定點

　　2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件

　　3)初步設計及施工圖審查;

　　4)規(guī)劃報建圖審查

　　5)施工報建

　　6)建設工程竣工綜合驗收備案

　　一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

　　1、計委(發(fā)改委)審查可行性研究報告和進行項目立項。

　　2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

　　3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

　　4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書(表)。

　　5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

　　6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

　　二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

　　2、國土資源局辦理土地預審。

　　3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

　　4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

　　5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

　　三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

　　1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

　　2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

　　3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

　　4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

　　5、國土資源局進行用地預審。

　　6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。

　　7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

　　8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

　　9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

　　四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、公安消防支隊進行消防設計審查。

　　2、人防辦進行人防設施審查。

　　3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

　　4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(副本)。

　　五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建設單位辦理施工報建登記。

　　2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建#FormatImgID_1# 房地產開發(fā)筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

　　由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

　　1、以下證明材料：

　　(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

　　七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建筑工程質量監(jiān)督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

　　2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

　　3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》(正本)。

　　4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

　　第三部分

　　房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

　　2、開發(fā)商應提交材料：

　　(1)申請書;

　　(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)用地證明文件或者土地使用權證;

　　(4)建設用地規(guī)劃許可證;

　　(5)建設工程規(guī)劃許可證;

　　(6)施工許可證;

　　(7)房屋竣工驗收資料

　　(8)房屋測繪成果;

　　(9)根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

　　以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

　　1.政府部門的項目計劃批復

　　2.規(guī)劃部門的選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證

　　3.持規(guī)劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證(通過劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣)

　　4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施工項目開工許可證(辦開工許可證前要進行工程項目招投標、項目經營許可證并具備開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質)

　　5.再持以上辦理好的證件到規(guī)劃部門辦理施工放線手續(xù)

　　6.具備以上條件可以開工