房地產(chǎn)投資風險的概念

　　房地產(chǎn)投資受到很多不確定因素的影響,從而使房地產(chǎn)投資面臨著許多潛在風險。下面由學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資風險的基本概念，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資風險的基本概念

　　(一)風險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。

　　例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準方差為20%.因此，可以推斷物業(yè)2的投資風險大于物業(yè)1的投資風險。

　　當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。

　　(二)風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著的區(qū)別。風險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　(三)風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　1.預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

　　2.相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大?

　　3.預期收益的變動性和離散性如何?

　　由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。/物業(yè)管理師報考條件/有關房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第五章進行適當介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以。由投資者控制的個別風險。

　　房地產(chǎn)投資的風險變化趨勢

　　伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

　　風險增加

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟不至于產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經(jīng)濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境，同時存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質(zhì)是增加了那此經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風險，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。

　　差異減小

　　房地產(chǎn)投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有：

　　(1)前幾年我國出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時間比東部短。

　　(2)由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟發(fā)展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。

　　(3)隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風險。

　　豐富

　　中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準確性，使房地產(chǎn)投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎。