所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。有投資勢必會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的存在，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)種類，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)種類

　　房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：

　　(1)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場競爭能力的主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

　　(3)流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)利率風(fēng)險(xiǎn)。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　(5)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤;二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗;三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，利潤低于期望值等。

　　(6)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款;二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

　　(7)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲;當(dāng)各種出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

　　(8)自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素

　　1、地段

　　買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價(jià)就可能相差很大。所以在商鋪的選址時(shí)，要對地段進(jìn)行詳盡的調(diào)查分析，才能達(dá)到預(yù)期目的。

　　商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務(wù)圈--在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍的地區(qū)。這樣的地區(qū)往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區(qū)多臨近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)(能吸收大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓群或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))，并且交通、通訊、基礎(chǔ)設(shè)施的管線網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。小區(qū)配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。后兩類應(yīng)是一般投資人的投資重點(diǎn)。

　　一般來說，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場，住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動(dòng)力，也為商鋪的迅猛發(fā)展創(chuàng)造了條件。而商鋪的興起，將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺，特別是新建樓盤的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯的提高，這反過來又會(huì)令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區(qū)內(nèi)的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限;另一方面，住戶在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)僅僅為圖個(gè)便利，而難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)。適宜投資的小區(qū)內(nèi)商鋪，一般應(yīng)具有足夠大的規(guī)模，或者是開放式小區(qū)，有寬敞的街區(qū)道路。

　　2、環(huán)境

　　生態(tài)、人文、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境條件的改善會(huì)使房產(chǎn)升值。生態(tài)環(huán)境要看小區(qū)能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)住宅。每一個(gè)社區(qū)都有自己的文化背景。文化層次越高的社區(qū)，房產(chǎn)越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業(yè)環(huán)境是否已構(gòu)成成熟商圈時(shí)，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。

　　3、建筑品質(zhì)

　　有投資價(jià)值的物業(yè)，一是要具備耐用性。物業(yè)越是耐用，投資人就越節(jié)省，給投資人帶來的回報(bào)就越多。耐用性具體體現(xiàn)在：首先，物業(yè)的材質(zhì)要經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)，要是真材實(shí)料。第二，物業(yè)制造工藝要精細(xì)。第三，物業(yè)的設(shè)備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業(yè)管理，它相當(dāng)于對固定資產(chǎn)的維修和保養(yǎng)的支持系統(tǒng)。

　　二是要具備適宜性。要適于人們居住和使用，物業(yè)的功能空間布置要合于人的行為習(xí)慣。功能空間和用具的度要符合人體活動(dòng)舒適性的要求。要有良好的通風(fēng)采光，以維護(hù)人與自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存狀態(tài)。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優(yōu)越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。

　　三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下余地，室內(nèi)的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調(diào)和重新組合的。這是出租型物業(yè)必備的條件。

　　四是要有可觀賞性。要有審美價(jià)值，有精神和靈性。物業(yè)的風(fēng)格和品味是各有差異的。在諸多風(fēng)格中，能夠形成一種主旋律，得到多數(shù)人推崇的才是有投資價(jià)值的。

　　4、產(chǎn)權(quán)狀況

　　擬投資購買的住宅、商鋪，其產(chǎn)權(quán)一定要合法、有效、手續(xù)齊全，無任何法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產(chǎn)權(quán)的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩余年期已經(jīng)不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉(zhuǎn)讓時(shí)已作商場使用，而投資購買時(shí)是不能按照商業(yè)用房來購置

　　5、價(jià)值分析

　　投資者要對擬購房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

　　首先，選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源多的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。根據(jù)房子的各種因素，測算出房子在特定時(shí)間、地點(diǎn)、環(huán)境的市場價(jià)格，并依照房子的實(shí)際情況選擇不同的方法，最后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮，得出一個(gè)最接近市場行情、最能反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項(xiàng)房地產(chǎn)時(shí)，對未來市場價(jià)格走勢的預(yù)測判斷尤為重要。

　　6、房地產(chǎn)市場供需分析

　　房地產(chǎn)買賣投資大多數(shù)是在市場供不應(yīng)求的時(shí)候才去投資，如果市場已經(jīng)供過于求，投資者應(yīng)當(dāng)格外小心。這時(shí)要考慮兩個(gè)方面：一是價(jià)格很低，將來升值空間大;二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內(nèi)解不了套。在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資分析時(shí)，應(yīng)考慮下列市場供需變化。