2017年房地產(chǎn)貸款政策
2017年房地產(chǎn)貸款政策
2017年新規(guī)的房地產(chǎn)貸款政策你了解多少?又有哪些新的變化呢?下面由學(xué)習(xí)啦的小編來(lái)給你們分享吧。
2017房地產(chǎn)貸款政策新規(guī)：
首付最低降20%!
在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，首套房首付比例最低可以降低至20%。
對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。首套房首付降低到20%后，如果買一套300萬(wàn)元房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬(wàn)元。
個(gè)人房貸政策再次放寬。昨天，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。不過(guò)，對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
通知稱，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%;二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前政策底線是40%，有些地方執(zhí)行的是50%。因此，此次政策執(zhí)行后，不限購(gòu)地區(qū)的居民買房，不論是首套還是二套，首付比例可以降低5%-10%，對(duì)某些購(gòu)房人群甚至可以達(dá)到20%。值得關(guān)注的是，這是繼2007年7月之后，商貸最低首付比例首次重回二成。
浙商銀行昨天第一時(shí)間對(duì)央行新政作出回應(yīng)。浙商銀行表示，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域;對(duì)已擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%。
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭昨天表示，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求。
已經(jīng)在北京周邊看好房下了定金的張先生昨天聽(tīng)到這個(gè)消息后，格外高興。他看中了一套80萬(wàn)元的房子，首付必須30%，需要24萬(wàn)元?？伤掷锏馁Y金不到20萬(wàn)，正發(fā)愁上哪里借錢補(bǔ)齊首付。“有了這個(gè)新政策，我這一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%，降到25%我也可勉強(qiáng)應(yīng)付，可以輕輕松松地過(guò)個(gè)年了。”
算賬
套總價(jià)300萬(wàn)首付降至20% 月供多了1818元
北青報(bào)記者注意到，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對(duì)促進(jìn)購(gòu)房者入市的影響可能并不太大，因?yàn)槭赘督档停诶什蛔兊那闆r下，則意味著月供增加，償還銀行的利息總額增加。
對(duì)首套房來(lái)說(shuō)，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.175%，如果100萬(wàn)元的房子，以前首付30%，需要30萬(wàn)，每月月供4303元，20年累計(jì)支付利息為33.27萬(wàn)元?，F(xiàn)在首付最低能降至20%，只需要20萬(wàn)，但每月月供增加到4918元，增加707元，累計(jì)利息增至38.02萬(wàn)元，增加4.75萬(wàn)元，漲幅為14%。如果買一套300萬(wàn)元的房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬(wàn)元。
對(duì)二套房來(lái)說(shuō)，由于房貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，因首付降低導(dǎo)致月供和利息增長(zhǎng)的幅度更大。一套100萬(wàn)元的房子，以前首付40%，需要40萬(wàn)元，月供4090元，總利息支出38.17萬(wàn)元;現(xiàn)在首付降至30%，只需30萬(wàn)元，但月供需要4772元，多了782元，20年需要支付利息44.52萬(wàn)元，增加了7.37萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為17.7%。如果買的是一套300萬(wàn)元的房子，每月月供要增加2047元，總利息要多支出18.98萬(wàn)元。
也正是如此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從結(jié)果看，根本上這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低，降低首付帶來(lái)的是貸款壓力的增加。從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)看，因首付降低刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限。不過(guò)，張大偉同時(shí)表示，從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市。
2017年房地產(chǎn)貸款政策的影響
二線城市將是新政主要影響區(qū)
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的第一步，信號(hào)意義明顯，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地。
楊紅旭認(rèn)為，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2017年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，首套房貸首付比例回到了20%，意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開(kāi)，從這次政策開(kāi)始，中央各主管部門去庫(kù)存的執(zhí)行落實(shí)政策將會(huì)相繼出臺(tái)。
“政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一、二線城市，雖然一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。”張大偉表示，預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。這種情況下，2017年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。
民生證券昨天發(fā)布最新研報(bào)認(rèn)為，首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。從事件看，央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖明顯，除了房地產(chǎn)去庫(kù)存，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái)，引導(dǎo)流動(dòng)性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
2017年房地產(chǎn)貸款政策關(guān)注
首套房杠桿被放大到5倍?
那么，此次央行房貸首付新政的出臺(tái)，到底意味著什么?是否意味著2017年新一輪樓市救市大幕正式開(kāi)啟?
就限購(gòu)而言，目前，中國(guó)僅有四個(gè)一線城市，即北京、上海、深圳、廣州，及一個(gè)旅游城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施(本地居民家庭不得購(gòu)買第三套住房、非本地居民繳稅滿一定年限方可購(gòu)房)，其余曾經(jīng)同樣自2011 年開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)措施的40個(gè)城市在去年7、8月份先后取消了該政策。
對(duì)于這次出臺(tái)的新政策，市場(chǎng)的看法并不一致，有分析人士稱利率不降低，光降首付難以刺激樓市，況且首付的降低也帶來(lái)了杠桿的提升，這意味著，人們購(gòu)買首套房的杠桿比率從原來(lái)的1:3.3升至1:5，為了“去庫(kù)存”，相關(guān)部門一邊讓企業(yè)和資本市場(chǎng)去杠桿，一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿。
財(cái)經(jīng)專欄作家、黃金錢包首席研究員肖磊稱，整個(gè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能獨(dú)善其身，去產(chǎn)能是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程;首付比例持續(xù)降低利弊參半，利在于刺激需求，但弊在于增大了購(gòu)房者還款壓力。長(zhǎng)期看拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)在于降息和減稅，以及創(chuàng)造更多就業(yè)，而不是加杠桿。本質(zhì)上看，20%首付款購(gòu)房，實(shí)際上就是將“炒房”杠桿放大至五倍，跟配資炒股道理一樣。
研究股市“嬰兒底”的英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄也罕見(jiàn)關(guān)注樓市：這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫(kù)存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。
2017年房貸新政的新意在哪里?
2017年2月2日，中國(guó)央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了2017年的房貸新政。該文件指出，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，發(fā)布了2017年的房貸新政。
其核心內(nèi)容就是，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
而2014年的930房貸新政相比，一是降低購(gòu)買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例，由以往的30%下降到25%。不過(guò)，這次首付下降又分為再種情況，一種情況是非限購(gòu)城市可以下降，而對(duì)仍然限購(gòu)的城市則不下降，出現(xiàn)了首付城市的差異化;一種情況是首付的下降，并非是千篇一律的，而是有5%彈性，具體的情況則由商業(yè)銀行自行確定。
所以，這次房貸新政的核心可能就是把以往按揭貸款的首付比例，由以往千篇一律改為由商業(yè)銀行決定，增加彈性，也就增加了按揭貸款首付比例的市場(chǎng)化程度。也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)好，銀行覺(jué)得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力高，那么就可能降低首會(huì)比例，反之就會(huì)提高首付比例。同樣，這也能夠增加商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的能力。不過(guò)，在當(dāng)前利率市場(chǎng)化程度較高，銀行不良貸款不斷增加的情況下，商業(yè)銀行更強(qiáng)調(diào)會(huì)緊。
二是擁有一套以上住房的家庭購(gòu)買住房，如果沒(méi)有還清住房貸款，其首付比例不得低于30%。這次房貸新政為何會(huì)強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)呢?其實(shí)最大問(wèn)題就在于，不要讓市場(chǎng)造成錯(cuò)覺(jué)，即在930文件中，強(qiáng)調(diào)的擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款，再購(gòu)買住房時(shí)，可以享受購(gòu)買首套住房貸款的優(yōu)惠，估計(jì)這一點(diǎn)這次還是不會(huì)變化。所考慮的要強(qiáng)調(diào)，還沒(méi)有還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優(yōu)惠，以此來(lái)減少住房的投資投機(jī)需求進(jìn)入，降低銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
那么今年的房貸新政對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)多大，是不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化會(huì)起到較大的作用?可以說(shuō)，作用會(huì)有一些，但是其作用不用高估。一是對(duì)目前住房需求旺盛的一線城市來(lái)說(shuō)，如果這些房貸新政對(duì)這些城市不限制，從而降低了這些城市的購(gòu)買住房者市場(chǎng)準(zhǔn)入，當(dāng)然有利于這些市場(chǎng)投資投機(jī)需求增加。但是房貸新政對(duì)這些城市不適用。對(duì)于那些住房供應(yīng)較為過(guò)剩的城市來(lái)說(shuō)，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入，讓一些購(gòu)買住房者降低進(jìn)入住房市場(chǎng)的門檻，可以會(huì)增加那些臨近支付邊界的住房購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)。比如購(gòu)買住房者本來(lái)有25%首付，就是相差這5%的首付款而無(wú)法進(jìn)入。現(xiàn)在這個(gè)首付款下降，從而可以進(jìn)入了。但是這種事情是極端的情況。購(gòu)買住房者是否能夠進(jìn)入還得看房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是投資投機(jī)者是否進(jìn)入的核心的。如果一些城市的住房市場(chǎng)開(kāi)始在上漲，住房銷售開(kāi)始好起來(lái)，這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。
還有，這次房貸新政為何要強(qiáng)調(diào)有一套住房而沒(méi)有還清貸款的改善性購(gòu)買住房的首付比例不能低于30%，估計(jì)這是政府并不強(qiáng)調(diào)要讓住房市場(chǎng)發(fā)展成了一個(gè)投資投機(jī)市場(chǎng)，更強(qiáng)調(diào)的住房消費(fèi)需求。這與以往推出改善型住房時(shí)的觀念有所不同。在這種情況下，投資者一定會(huì)關(guān)注。這種強(qiáng)調(diào)住房消費(fèi)需求的政策是不是會(huì)繼續(xù)往前推進(jìn)，是不是會(huì)成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流意見(jiàn)。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念是這樣出現(xiàn)重大的改變，那么這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生不少的影響。