2017年石家莊房價是漲還是降最新消息
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2017石家莊房價預測
石家莊2017年樓市3大預測
近日，由搜狐焦點石家莊站與中國不動產研究中心河北分中心聯合打造的《2016-2017年度石家莊房地產市場分析報告》正式發(fā)布。作為石家莊房地產市場最權威、最深度、最受關注、最具影響力的市場分析報告，以178大樓盤為樣本，對1000余名購房人采集數據，通過詳實具體的數據全方位還原了石家莊房地產市場真實面貌。搜狐焦點將該份報告進行獨家權威解讀，幫您輕松讀懂石家莊房地產市場。
搜狐焦點獨家解讀《2016-2017年度石家莊房地產市場分析報告》系列報道之二：2016年，是石家莊房地產市場飛速發(fā)展的一年。對于石家莊房地產企業(yè)而言是豐收之年，政策面和資金面的相對寬松，為房地產企業(yè)的全年業(yè)績奠定了堅實基礎;對購房者而言，購房需求在前期的寬松政策下得到了充分的釋放。
展望2017年，石家莊房地產市場的政策環(huán)境將出現怎樣的變化尤為值得關注。這種變化可概括為“兩保一壓”。“兩保”，即保合理自住購房，保特定城市和市場去庫存;“一壓”即壓投資投機性購房需求;主基調仍為“房子是用來住的，不是用來炒的”。
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政策面呈四大特點
去庫存為重中之重
2017年的政策環(huán)境將呈現出合理自住需求得到保障、去庫存的針對性更強、投資投機性購房需求將在政策層面面臨挑戰(zhàn)以及房地產政策部署轉變等四個特點。
其一，合理自住需求得到保障。目前用于鼓勵和刺激自住需求的政策部署將保持穩(wěn)定，包括首套住房貸款首付比例，個人住房貸款利率，以及降稅減費政策。
其二，去庫存的針對性更強。被列入到2016年經濟工作五項任務之一的“去庫存”仍將重點進行調整。
首先，從宏觀層面來看，三、四線城市房地產市場的去庫存將成為重點。由此帶來的政策安排包括，將去庫存和人口城鎮(zhèn)化相結合;提高三、四線城市與特大城市之間的基礎設施互聯互通;提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強農業(yè)轉移人口的吸引力。對于石家莊的周邊地市而言，2017年將迎來更多去庫存的政策安排，與中心城區(qū)的對接也將加強。
其次，去庫存將堅持“分類調控”、“因城因地政策”。針對石家莊商業(yè)辦公類房產去庫存政策，將大大降低商業(yè)辦公類房產的持有、交易成本、刺激交易，盤活市場;同時，通過子女調劑入學，提高其投資吸引力;此外，商服用地的土地供應將有限度調整，一些尚未出讓的商服用地迎來變性機遇。
其三，投資投機性購房需求將在政策層面面臨挑戰(zhàn)。目前，“抑制資產泡沫”已經上升至宏觀經濟層面，重要性日益突出;而對投資投機性購房需求的管控已有政策方向，即通過微觀信貸政策嚴格限制流向。
其四，房地產政策部署將從短期、全局調控，向中長期、有區(qū)別調控轉變，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段建立的符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，將在2017年顯露端倪，其中的關注點包括房地產稅的改革、產權接續(xù)問題等。
未來房價將穩(wěn)中有升
五大優(yōu)勢成決定因素
2016年中央經濟工作會議，對2017年的房地產市場走勢定調：既抑制房地產泡沫，又防止房地產行業(yè)包括房價出現大起大落。因此，我們判斷2017年石家莊房價走勢，其在短期內的漲幅勢必將大幅放緩，但從中長線來看，依然持穩(wěn)中有升的判斷。
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圖為2014年、2015年河北省各設區(qū)市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，石家莊GDP絕對值位居全省第二位，增速位居全省第四位
推動石家莊房價在中長線穩(wěn)中有升的因素有四點。首先是石家莊的經濟發(fā)展。與河北省其他設區(qū)市相比，石家莊的GDP絕對值位居全省第二位，增速位居全省第四位;其次是石家莊的人口情況。尤其，人口凈流入的狀態(tài)，對石家莊的購房需求起到了重要作用;再次是配套的跨越式發(fā)展，2016年多項石家莊城市建設工程對房地產市場產生重大影響;最后是房地產市場對地方財政的突出貢獻，截止2016年6月30日，市級政府性基金預算收入中，國有土地使用權出讓收入為92.4789億元，同比上升116.55%，占全部政府性基金預算收入的87.77%。
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圖為2010年、2015年直轄市、省會城市和計劃單列市常住人口情況，石家莊人口處于凈流入狀態(tài)
但是，短期內石家莊房價漲幅也將有所回落。原因有二，其一，石家莊已被納入到近期房價上漲過快的城市范圍，但調控壓力依然不小。其二，受專項整治的影響，石家莊房地產市場在近期已經出現了有效供應大幅萎縮的現象，并直接導致房地產企業(yè)無房可賣，購房者無房可買的局面。同時，在交易趨于停滯的情況下，石家莊房價繼續(xù)上升的動力已經有所減弱，預計這種局面將持續(xù)到2017年全國“兩會”結束后。
樓市房企迎大洗牌
重構合作成新常態(tài)
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重構，是2017年石家莊房地產市場的關鍵詞。一方面，2016年旺盛的商品房成交量在2017年重現的可能性不大。另一方面，政策面和資金面的調整和變化，也難以回到2016年的寬松狀態(tài)。因此，2017年的石家莊房地產市場在重構中面臨著品質回歸和市場洗牌兩項變數。
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圖為房地產企業(yè)在2016年的銷售情況，28%的房地產企業(yè)在2016年銷售額增長100%至200%
2016年在寬松的政策和資金刺激下，購房需求連續(xù)釋放，同時，房價在短期內的大幅上揚，這在一定程度上刺激了購房者的恐慌購房心態(tài)。進入2017年，通過政策層面和資金層面的宏觀調整，購房需求將恢復到平穩(wěn)狀態(tài)。與此同時，心態(tài)趨于理性的購房者勢必在房價之外，更多考慮性價比和品質。這也需要企業(yè)和市場調整心態(tài)，重新回歸品質之路，通過重點考量購房者關注的房產因素，切實提升項目和產品品質，為房價做好“背書”。
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圖為石家莊購房者的購房時間，35%的購房者的購房時間在一年之內
2016年全國性房地產企業(yè)在石家莊進行股權收購和合作開發(fā)的案例比比皆是。一方面，石家莊的商品住宅銷售價格創(chuàng)下新高，但購房需求并未受到太大影響，一些房價比較高的項目，銷售情況甚至好于平均水平，顯示出市場購買力有想象空間，這給了房地產企業(yè)信心;另一方面，以往的房價水平，在剔除成本和稅費之外，留給房地產企業(yè)的空間不大。而如今，對于一些主打品質的企業(yè)，施展空間大幅拉開，進駐市場的條件更加成熟。
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圖為房地產企業(yè)在2016年的資金情況，48%的房企資金充沛
與往年相比，本地企業(yè)與全國性房地產企業(yè)的合作積極性也大幅提升。展望2017年，全國性房地產企業(yè)進駐石家莊的步伐還將加快，合作模式除股權收購、合作開發(fā)外，與政府部門的直接合作也將加入進來，石家莊房地產市場的洗牌趨勢將進一步深入。
2017石家莊房價還漲嗎
四大力量支撐石家莊房價繼續(xù)上漲
走完波瀾壯闊的2016年房地產市場，2017年石家莊房價是繼續(xù)上漲還是出現下調?成為買房者第一關注的問題。
《報告》從供需兩個層面，從城市發(fā)展、土地價格等關聯房價的重要因素入手，以大數據來預估展望石家莊2017年房價繼續(xù)上漲。
石家莊人口在繼續(xù)增長，居民凈流入必然拉動需求有后勁。大數據顯示2010年石家莊有1016.38萬人，2015年達到1070.16萬人，增速在全國直轄市省會城市中位列第10。這意味著5年間石家莊增加了53.78萬人，增幅達到5.29%。人口凈流入拉動了石家莊購房需求。
其次，石家莊GDP增長也讓這座城市活力煥發(fā)，大數據顯示2014年石家莊GDP為5100億元，2015年GDP為5440.6億元，GDP絕對值位居全省第2位，一年增長了6.68%，增速在全省排第4位。這些增長都將形成正向吸聚力，強勁吸引周邊郊縣和冀中南地市人口。
2016年是石家莊城市建設的“大年”，石家莊去年的城市跨越發(fā)展，也拉動吸附能力增強。城市軌道交通的施工建設，將提振沿線房產價值;城市軌道交通、和平東路升級、和平西路高架橋西延，這些大市政交通利好，將有效拉動周邊郊縣人口進城;而石濟客運專線、京石城際鐵路，也將在更廣闊區(qū)域內拉動周邊地市的人口進入石家莊。這些都將成為石家莊房價繼續(xù)上漲的有力推手。
從地價與房價“面粉”與“面包”的關系來看，石家莊地價居高不下，房價焉能下降?從《報告》數據顯示的2016年石家莊市內五區(qū)土地價格情況看，去年全市住宅、商服、住宅商服混合用地出讓155宗，其中中心城區(qū)住宅、商服、住宅商服混合用地出讓89宗。各區(qū)域土地全線上漲，一些區(qū)域住宅用地的價格漲幅更是翻番。數據顯示：橋西區(qū)住宅用地425.43 萬元/畝，上漲133%;商服用地1254.11萬元/畝，上漲27%，住宅、商服混合用地647.26萬元/畝，上漲4%。新華區(qū)住宅用地473.57萬元/畝，上漲7%;商服用地1003.79萬元/畝;住宅、商服混合用地：706.48萬元/畝，上漲45%。長安區(qū)住宅用地560.74萬元/畝，上漲27%;商服用地626.76萬元/畝;住宅、商服混合用地523.65萬元/畝。裕華區(qū)住宅用地：498.06萬元/畝，商服用地597.79萬元/畝，住宅、商服混合用地577.42萬元/畝。高新區(qū)住宅用地：296.12萬元/畝，上漲2%;商服用地353.39萬元/畝，上漲12%，住宅、商服混合用地311.61萬元/畝。
從未來市場趨勢看，伴隨政府出手監(jiān)管樓市，房地產市場政策將有保有壓，將保障合理自住購房，壓制投資投機購房;資金將有緊有松，將支持自住購房，嚴控信貸流向投資投機購房。預計短期內，石家莊房價依然將繼續(xù)上漲，但是漲幅勢必有所回落。
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