買房必知10件事

　　2015年已過大半，樓市在持續(xù)寬松的政策下逐漸回暖。回望前三季度，樓市風(fēng)云變幻，政策也是一波未平一波又起，“央媽”“任性”連續(xù)降息降準(zhǔn)，不僅讓股市猶如過山車，樓市也深受影響。“十一”小長假在即，很多家庭除了有出游計(jì)劃，也會有看房計(jì)劃，那么，我們先給你盤點(diǎn)一下今年買房必須知道的9件事。

　　【政策篇】

　　年內(nèi)四次降息，貸款買房省錢

　　8月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，成為2015年的第四次降息，至此，商業(yè)貸款首套房年利率最低為4.87%。而以北京公積金為例，北京5年期(含)以下的公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%;5年期以上的貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%。從中國近20次房貸利率變化看，無論是商貸還是公積金貸款的年利率都刷新了最低紀(jì)錄。

　　點(diǎn)評：降息的同時還有降準(zhǔn)，這意味著銀行將釋放更大規(guī)模的貸款，房貸將更好申請，購房者的利息支出也更少。

　　公積金調(diào)上限 最高120萬

　　從2015年1月1日起，北京公積金個人貸款最高可貸金額從80萬元上調(diào)到120萬元。此前六年里，北京公積金貸款最高額度都是80萬元。據(jù)悉，要貸出120萬，一是購買政策性住房，包括經(jīng)適房、限價(jià)房等;二是購買90平方米以下住房，而且必須是首套房。

　　點(diǎn)評：自住房由于是商品房屬性，但因其套型面積以90平方米以下為主，因此大部分自住房買家還是可以享受到此實(shí)惠的。

　　松綁二套房 商貸首付為四成

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，購買第二套房商業(yè)貸款最低首付款比例為40%;公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請公積金購房最低首付為30%。

　　點(diǎn)評：2013年以來，二套房首付高達(dá)七成，成為很多改善型需求者在購房路上的“攔路虎”，此新政大大降低了其購房門檻。

　　供大于求 “限外”松綁

　　8月，住建部、商務(wù)部等部門聯(lián)合出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，稱境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。此前，2006年文件對于境外個人購房曾設(shè)有“在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年”的限制，境外機(jī)構(gòu)只能購買辦公用的非住宅立項(xiàng)房屋。

　　點(diǎn)評：樓市總體呈現(xiàn)供大于求局面，適當(dāng)放寬對外資投資房地產(chǎn)和購房的限制就顯得有必要。

　　減稅負(fù) 營業(yè)稅“5改2”

　　從3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　點(diǎn)評：減免了一批過2年但不足5年的房產(chǎn)的交易稅費(fèi)成本，從而使二手住宅市場出現(xiàn)成交放量。

　　公積金再降首付 最低2成

　　5月，北京出臺公積金政策，二套房首付比例為3成。8月31日，住建部、財(cái)政部、央行下發(fā)通知，下調(diào)公積金二套房的首付比例。9月14日起，在北京擁有1套住房并已結(jié)清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例從30%降到20%。

　　點(diǎn)評：當(dāng)前北京二套房公積金貸款的最高額度只有80萬元，所以只要房價(jià)超過90萬，“首付2成”的優(yōu)惠就難享受，購房者必須支付較大比率的首付。

　　【市場篇】

　　9萬+新盤高端化

　　由于近年來地價(jià)飆升，北京樓市今年入市銷售的新盤中，高端化、豪宅化成為趨勢，且成交火熱。截至9月20日，北京單價(jià)超過9萬的豪宅簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的169套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達(dá)到了73套的歷史最高紀(jì)錄。這是此前豪宅成交歷史最高年份28套的2.6倍。

　　點(diǎn)評：為了追求更高利潤和平衡土地成本，預(yù)計(jì)將有一批項(xiàng)目“被高端化”，銷售出現(xiàn)分化。

　　北京一地難求地價(jià)高漲

　　受到北京住宅類土地供應(yīng)稀缺，以及豪宅市場持續(xù)走高的影響，2015年以來北京住宅土地成交出現(xiàn)“入市就賣出高價(jià)”的現(xiàn)象。9月8日，朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊成交，折合樓面價(jià)4.7萬元/平方米;9月9日，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地塊，純商品房樓面價(jià)達(dá)5.86萬/平方米。

　　點(diǎn)評：地價(jià)高漲，將帶動房價(jià)上漲預(yù)期，北京新盤將進(jìn)入豪宅時代。

　　北京樓市整體回暖

　　據(jù)北京市房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月北京新建純商品住房(不包括自住房)成交4.05萬套，同比增31%;成交均價(jià)2.87萬元/平米，同增7%，這一均價(jià)已在近五年同期中處于最高水平。二季度開始，北京樓市明顯升溫，7月份到達(dá)成交的一個高點(diǎn)之后，隨后成交量雖有下降，但多個豪宅項(xiàng)目入市，使得簽約價(jià)格帶來的結(jié)構(gòu)性上漲。9月北京預(yù)計(jì)有36個新盤入市，成交量有望上升。

　　點(diǎn)評：雖然樓市金九成交量走勢平穩(wěn)，但今年北京房價(jià)上漲已是事實(shí)。