這一切皆因房子并非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來,中國房地產(chǎn)可以說是社會文化屬性很強的東西! 2017年中國的房地產(chǎn)市場究竟有何異樣?以下是學(xué)習(xí)啦小編分享的資料，供參閱!

　　影響2017年中國房地產(chǎn)市場的13大矛盾

　　中國人是為了房子活著的：一直是!

　　看到房子，就會讓人想到幾個關(guān)鍵詞：安全感，歸宿感，自我認(rèn)同感!

　　產(chǎn)生這些的原因其實是以為，緊隨房子的隱形福利：教育，醫(yī)療，人文，社交……其實房子只是一個文明入口，有了房子的確讓人變得更加熱愛生活，當(dāng)然房價或許也會讓人變得很焦灼!

　　這一切皆因房子并非僅僅是一為人所用的普通物品，有史以來，中國房地產(chǎn)可以說是社會文化屬性很強的東西!

　　2017年的房地產(chǎn)可以說是歷史上最糾結(jié)的一年，在過去的十幾年房地產(chǎn)市場都慣例性的漲2年跌一年。那么2017年的樓市會如何發(fā)展?從來沒有這么糾結(jié)的2017年歷史上第一次具備了13大矛盾?

　　2017年中國房地產(chǎn)的13大矛盾!

　　1：持續(xù)火熱的地價與短期平穩(wěn)的房價矛盾

　　拿地門檻提高、資金成本上升，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式將終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將從制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時代.

　　房價賣5萬的，同區(qū)域拿地的地價要6萬，這種邏輯矛盾的存在讓2017年房地產(chǎn)市場走勢奇葩。

　　即使在最近熱點城市住宅簽約被市場及行政管控抑制，限價政策再出。地價依然處于高位中。

　　2：信貸收緊預(yù)期與房價上漲預(yù)期的矛盾

　　在貨幣政策的層層執(zhí)行和傳導(dǎo)下，與我們息息相關(guān)的樓市，可能也要變天了。

　　這種轉(zhuǎn)變不會像四季交接那樣分明，但對2017年的剛需購房者來說，房貸政策可能收緊的趨勢，無疑又給出了一個讓人繼續(xù)持幣觀望的理由。

　　在過去十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，只要信貸真的收緊，房價是不可能漲的，那么未來房價的收緊預(yù)期會持續(xù)嗎?

　　2017年1月：當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬億元，外幣貸款增加246億美元：

　　分部門看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元

　　2017年1月份的天量信貸會不會持續(xù)，對那么多地王需要房價上漲，而信貸又能不能支撐這個資金需求。

　　3：樓市發(fā)展11.76萬億天花板與房企排名搶規(guī)模的矛盾

　　房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)在2016年全年達(dá)到了11.76萬億的規(guī)模，同比漲幅為增長34.8%，行業(yè)內(nèi)認(rèn)為這已經(jīng)接近天花板。但從房企的規(guī)?？?，依然在積極拼搶萬億規(guī)模。

　　如果行業(yè)接近天花板，那么企業(yè)要增加規(guī)模，特別是在高地價的趨勢下，快周轉(zhuǎn)已經(jīng)風(fēng)險越來越大。這種矛盾將很可能導(dǎo)致部分千億級別房企壓力非常大。

　　4：房企規(guī)模持續(xù)爆發(fā)，利潤持續(xù)減少的矛盾

　　從2014年開始，全國基本就陷入了標(biāo)桿房企增收不增利的怪圈，干的越多賺的越少。凈利潤率持續(xù)下調(diào)。

　　135家企業(yè)2016年上半年報合計2016年上半年的營業(yè)收入為5695.3億相比2015年同期的4118.4億漲幅高達(dá)37.11%。而凈利潤則漲幅低于營業(yè)收入漲幅，僅從2015年上半年的4153.6億上漲到了2016年上半年的464.3億。

　　135家上市房企的利潤總額僅相當(dāng)于建設(shè)銀行一家利潤的1/3.

　　而135家房地產(chǎn)公司464億的總利潤，可以說對比建設(shè)銀行2016年上半年1334億、農(nóng)業(yè)銀行1051.48億、中國平安407.76億。都差距非常大。

　　5：政策不停出臺，房價平穩(wěn)的矛盾

　　春節(jié)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策繼續(xù)收緊，不僅加息的預(yù)期逐漸出現(xiàn)，從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看，也依然有收緊的可能性：

　　在調(diào)控政策影響下，整體樓市在2017年初繼續(xù)低位運行,截止日前，從2016年930日來的一系列樓市調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)在28個城市，出臺了各種相關(guān)房地產(chǎn)的新政接近80次。

　　從春節(jié)后的市場預(yù)期看，樓市調(diào)控趨勢依然延續(xù)。

　　從全國城市看，整體平穩(wěn)趨勢明顯，2月春節(jié)后，各地信貸收緊明顯。但總體看，除了執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的部分城市有下行表現(xiàn)外，其他城市基本平穩(wěn)。

　　6：購房者害怕踏空與調(diào)控免疫力的矛盾

　　過去調(diào)控政策非常有效，購房者一看政策就觀望，但隨著踏空的次數(shù)增加，購房者對政策的免疫力越來越大?，F(xiàn)在看，政策因素影響購房者越來越弱。

　　7：租售比越來越懸殊，依然要買房的矛盾

　　目前國內(nèi)大部分城市的租售比懸殊，按照投資回報率計算，一套500萬住宅，年租金僅在10萬上下，這種情況下，看似租房劃算，但從房價上漲角度看，大部分人依然要買房。2017年租售比更低，而在市場平穩(wěn)期，也更多的之前租戶想買房。

　　8：住宅買不到與公寓不敢買的矛盾

　　現(xiàn)在看，一二線城市住宅供需比已經(jīng)非常懸殊，想買住宅的難度很大，而現(xiàn)在看，公寓的政策收緊也在持續(xù)，春節(jié)后短短幾天，上海、天津、北京等地都傳聞要對商住公寓設(shè)限。整體市場出現(xiàn)了住宅買不到、公寓不敢買。

　　9：頂豪遍地與剛需減少的矛盾

　　一線城市頂豪遍地，但剛需盤、上車盤數(shù)量則明顯減少，整體市場高端化趨勢明顯。

　　10：一二線供不應(yīng)求與三四線庫存繼續(xù)增加的矛盾

　　從全國城市看，一二線的土地供應(yīng)持續(xù)不足，2017年將依然會繼續(xù)萎縮，這種情況下，房企拿地難度持續(xù)增加，而三四線的庫存則依然天量。

　　11：一線城市中心區(qū)域的商品房供應(yīng)不足與市郊的商品房開發(fā)過度并存

　　一二線城市商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)象將會長期存在下去，限購并不能阻止人們對于大城市生活的向往。對于大多數(shù)的年輕人而言，到大城市去工作與生活，就是他們中國夢的核心內(nèi)容，換

　　12：未來樓市發(fā)展機(jī)遇只在20大城市圈的矛盾

　　從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求看，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)最大的支持，上下游幾十個行業(yè)是目前相對發(fā)展較快的行業(yè)，去年房地產(chǎn)占GDP比重6.5%.

　　但從未來發(fā)展看，其實只有一線和發(fā)展相對較好的部分二線，合計大約20個城市的周圍城市圈才有發(fā)展價值。

　　13:資金價格上行與融資需求增加的矛盾

　　2016年房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在2016年，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，替換了過去的高價資金，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企積極補充庫存。

　　現(xiàn)在看，2017年拿了地王的企業(yè)進(jìn)入開發(fā)階段，資金需求增加，但資金的價格上行趨勢明顯，這種情況下，房企的資金壓力增加，2017年可以說哪家房企能獲得廉價資金，這家房企將獲得快速發(fā)展的機(jī)遇

　　2017年，中國房地產(chǎn)還漲的動嗎?

　　一、人口的城市化是房價上漲的宏觀背景

　　1 慢變量決定趨勢，快變量決定周期

　　房地產(chǎn)兼具消費和投資屬性。其中消費屬性即自住需求，包括剛性需求和改善性需求，隨人們收入的積累而逐漸釋放。而投資屬性主要為在價格的博弈中獲得價差收入，主導(dǎo)因素是人們對未來各類資產(chǎn)價格的預(yù)期。

　　影響一個城市房價的主要因素可以分為兩類：一類是慢變量，隨時間推移逐漸對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，主要包括城市化帶來的人口流入及政府的土地供給;另一類是快變量，可能在短時間內(nèi)改變房地產(chǎn)市場的供需格局，主要包括政府的房屋限購政策及金融環(huán)境。

　　慢變量決定房地產(chǎn)市場的長期趨勢。過去二十年中國的城市化進(jìn)程對房價長期上升趨勢形成了有力支撐。尤其是1990年代中期以來，平均每年城市化率約提升1.3%，大量人口涌入城市帶來了住房需求的增長。而地方政府主導(dǎo)下的土地供給，一方面由于是一種非市場化的行為，使得住宅用地供給對房地產(chǎn)市場需求變化的反應(yīng)較為遲鈍。另一方面地方政府為了招商引資，傾向于壓低工業(yè)用地價格(甚至是零地價)，增大工業(yè)用地供給量，這也間接壓縮了住宅用地供給。但由于賣地收入的支出靈活性較高，地方政府對賣地形成的預(yù)算外準(zhǔn)財政收入產(chǎn)生依賴，使其有動機(jī)去抬高住宅用地價格。而一二線城市由于人口流入量大，其住宅用地供給的相對不足也顯得更為嚴(yán)重，供給端的不足抬高了土地價格。

　　房地產(chǎn)小周期的形成更多受快變量的影響。從2005年開始，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪完整的小周期，目前正處于第四輪小周期中。以70個大中城市二手住宅價格指數(shù)為例，每次周期持續(xù)3年左右，其中同比增速超過8%或者低于0%即接近一輪周期高點或低點，而環(huán)比增速則以超過1%或者低于0%作為接近一輪周期高點或低點的臨界區(qū)間。本輪周期始于2015年初，目前行已過半，處于筑頂回落階段。

　　這四輪周期形成的關(guān)鍵節(jié)點，都受到限購政策及貨幣政策松緊程度演變的刺激。在每輪周期的前半段，地產(chǎn)銷量疲軟，庫存增加，政府往往通過降低首付比例、降低房貸利率、放松限購等政策進(jìn)行刺激，而在政策刺激收到成效，房地產(chǎn)價格上漲過快時，出于民生保障問題的考慮，政府又會通過提高首付比例、提高房貸利率、收緊限購等政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，如此反復(fù)，助推房地產(chǎn)價格的上漲和下降，形成周期。

　　2. 中國城市化進(jìn)程將是一二線住房需求的重要支撐

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，出于對收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求，人口向大城市集中是全球普遍現(xiàn)象，中國也一樣。“珠江三角洲和長江三角洲等地區(qū)的生產(chǎn)總值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的一半以上，而其地理面積卻不及中國面積的五分之一。巴西中南部州區(qū)米納斯吉拉斯，里約熱內(nèi)盧和圣保羅的生產(chǎn)總值占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的52% 以上，但其土地面積卻不及全國土地面積的15%。大開羅區(qū)以區(qū)區(qū)0.5% 的土地面積，貢獻(xiàn)了阿拉伯埃及共和國生產(chǎn)總值的一半”。 人口的不斷流入帶來住房需求的持續(xù)擴(kuò)張。2015年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率39.9%。與我國2015年人均GDP水平相似的韓國2000年、日本1985年的城市化率則分別為79.6%和76.7%。由此可見，與世界其他國家相比，我國城市化相對較為緩慢，未來還有很大的空間。

　　今年10月，國務(wù)院出臺了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，力圖推動推動常住無戶籍人口落戶城市，目標(biāo)是到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率提升到45%。結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會議“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的基調(diào)，未來4年將是戶籍人口城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)階段。從總量的角度看，這或?qū)⑨尫懦隹捎^的住房需求。

　　二、尋找安全資產(chǎn)是推動本輪房價上漲的關(guān)鍵因素

　　1.本輪房價的快速上漲與人口流入和土地供給之間沒有明顯相關(guān)性

　　上文分析了房價上漲的宏觀背景，那么2015年初以來的新一輪房價上漲是否可以用同樣的框架解釋呢?如果將本輪房地產(chǎn)周期與前一輪相對比，可以發(fā)現(xiàn)以下兩個明顯的特點：

　　1)增速分化：不同類型城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比增速出現(xiàn)更為明顯的分化。具體而言，一、二、三線城市的同比增速高點分別為33.9%、18.5%和5.6%，而上一輪分別為21.2%、11.2%和8.0%。一組更為直觀的數(shù)字是，分別取70個城市兩輪周期的最高增速，并計算其均值和方差，可以發(fā)現(xiàn)本輪均值和上輪均值相差不大(11.57 vs. 10.03)，但兩輪方差則相差4倍有余(13.91 vs. 3.94)。也就是說，本輪房價漲幅出現(xiàn)了較大程度的分化，漲幅最高的深圳，同比增速曾高達(dá)63.4%，而錦州的最高同比增速為負(fù)值(-2.8%)。

　　2)周期的同步性減弱：從同比和環(huán)比增速均可以發(fā)現(xiàn)這一點。以環(huán)比增速為例，在2012-2015年的周期中，一二三線城市幾乎同時達(dá)到最高點，僅相差1月。而本輪周期中，一線城市的環(huán)比增速經(jīng)歷了三個高點，2015年6月、2016年3月和2016年9月，后兩輪從高點下滑實際上是由于一線城市的兩輪限購政策所導(dǎo)致(詳見附表1)，而二三線城市環(huán)比增速的高點則均是2016年9月。整體來看，一線城市的環(huán)比增速高點大幅領(lǐng)先于二三線城市，這或許與一線城市的限購政策將部分需求擠出至二三線城市有關(guān)。

　　從統(tǒng)計分析的角度，將本輪房價漲幅與2010-2014年的人口流入進(jìn)行相關(guān)性分析，可以發(fā)現(xiàn)，人口流入對房價上漲的解釋力比較弱，解釋平方和僅為0.11(越小代表解釋力越弱)。從圖9中也可以直觀看到，人口流入在0-50萬區(qū)間的城市，房價漲幅出現(xiàn)了巨大分化，這種分化顯然難以用人口流入因素來解釋。從人均住宅土地供給和房價漲幅的相關(guān)性來看，兩者在本輪周期中的相關(guān)性也比較弱。因此很難用人口、土地供給這類慢變量來解釋本輪房價的上漲。

　　2. 對安全資產(chǎn)的配置需求成為推動本輪房價上漲的主要因素

　　對于本輪房價漲幅，有一個非常值得關(guān)注的現(xiàn)象是房價租金回報率下降到“不可思議”的程度，且下降的幅度和速度均遠(yuǎn)超上一輪周期。一線四個城市中，北京、上海和深圳的租金回報率已跌至2%以下，甚至低于余額寶的年化收益率(見圖11)。簡而言之，假設(shè)房價不上漲，在一線城市買房出租是一個非常不理性的投資選擇，因為依靠收取租金獲得的回報率尚且不如直接投資無風(fēng)險資產(chǎn)。這其實也從側(cè)面反映出居民對一線城市的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，主要是為了博取房價上漲的資本利得。而之所以出現(xiàn)這種情況，是因為一線城市過去多年創(chuàng)造了幾乎“從未下跌”的成績。因此，盡管房地產(chǎn)流動性相對較差，但也成為投資者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。一旦限購政策放松，出現(xiàn)房產(chǎn)配置機(jī)會，這類資金就會進(jìn)入。如果疊加流動性寬松的金融環(huán)境，資金規(guī)?？赡芨育嫶?。而且，當(dāng)一線城市再次因房價上漲而限購時，這種需求可能就會溢出到部分二線城市，造成這些二線城市房價上漲。

　　這種配置行為在這一輪房價上漲中表現(xiàn)的尤為明顯。首先，國內(nèi)：流動性充裕+利率市場化。2015年央行為穩(wěn)增長，降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，共降息降準(zhǔn)五次，同時采用新工具SLF、MLF、PSL定向提供流動性。這導(dǎo)致了流動性寬松+資金成本低的環(huán)境，而實體經(jīng)濟(jì)的投資回報率已經(jīng)低于1年期理財產(chǎn)品(見圖12)，大量的資金需要做資產(chǎn)配置以獲取收益。同時，央行10月份取消商業(yè)銀行存款利率浮動上限，利率市場化靴子落地。利率市場化使得商業(yè)銀行依賴息差賺錢的模式亟需改變，對資產(chǎn)配置的需求也相應(yīng)上升，而房地產(chǎn)按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)的較高收益資產(chǎn)，獲得商業(yè)銀行青睞(見圖13)。

　　其次，對外：匯改貶值+資本管制。2015年8月11日，央行推動人民幣匯率改革，導(dǎo)致人民幣匯率當(dāng)日大幅貶值，其后在岸人民幣匯率跟隨離岸人民幣匯率貶值，資金外流壓力上升，外匯儲備加速流失(見圖14)。直至12月央行針對離岸市場做出部分限制，同時加強資本管制以限制資金流出，外匯儲備流出規(guī)模才開始出現(xiàn)較大回落。站在資產(chǎn)配置的角度，對于一個跨境投資者而言，人民幣兌美元匯率貶值意味著人民幣計價的國內(nèi)資產(chǎn)價值下降，以美元計價的境外資產(chǎn)吸引力會相對上升。此時如果不采取資本管制，大量資金會選擇流出以配置美元資產(chǎn)。資本管制則使得國內(nèi)投資者配置美元資產(chǎn)的機(jī)會有限，這使得大量資金開始追逐境內(nèi)的安全資產(chǎn)。在這種背景下，一線和部分二線城市的地產(chǎn)成為這類資金追逐的對象。從房價和匯率的相關(guān)關(guān)系來看，自811匯改以來人民幣匯率的變化確實在一定程度上領(lǐng)先于房價的變化(見圖15和圖16)。

　　最后，從國內(nèi)資產(chǎn)配置的視角，股災(zāi)使得股票投資的吸引力大幅下降。2015年6月開始，滬深兩市經(jīng)歷多次千股跌停。盡管政府及時采取了相應(yīng)救市措施，但恐慌性下跌導(dǎo)致大量資金流出股市。從股市和房地產(chǎn)市場的走勢可以發(fā)現(xiàn)，2006-2012年的兩輪房地產(chǎn)周期中，股市和房地產(chǎn)的走勢具有一定的同步關(guān)系，而最近兩輪這種關(guān)系已經(jīng)消失。從最近一輪周期來看，房地產(chǎn)和股市的走勢甚至是相反的，這一數(shù)據(jù)也在一定程度上支持了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的邏輯。

　　整體而言，從資產(chǎn)配置的角度來看，央行降準(zhǔn)降息創(chuàng)造了相對寬松的金融環(huán)境，而利率市場化則推動商業(yè)銀行大量配置房地產(chǎn)按揭貸款。同時匯改后的持續(xù)貶值，使得資金存在流出壓力，資本管制則將資金“鎖”在國內(nèi)。對這類資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)較為有限。一般來說，安全資產(chǎn)如國債收益率較低，而高收益率資產(chǎn)如股票則可能面臨較大風(fēng)險。而投資一線城市房地產(chǎn)盡管會犧牲流動性，但兼得安全性和高收益。大量資金對一線城市房地產(chǎn)的配置需求導(dǎo)致其價格快速上漲，寬松的金融環(huán)境和金融創(chuàng)新使得資金加杠桿也更為方便。而2016年年初一線城市的限購政策使得部分二線城市獲得“溢出”效應(yīng)，成為資金追逐的“次優(yōu)”選擇。

　　三、房地產(chǎn)未來1-2年的主基調(diào)仍是“分化”

　　1. 一二線限購是從需求端控制住資產(chǎn)配置需求，房價泡沫不會在短期內(nèi)被刺破

　　每一次房價上漲，都伴隨著房價是否有泡沫的討論。然而從本質(zhì)上看，危害經(jīng)濟(jì)的是泡沫的破滅而非泡沫本身。通常而言，泡沫破滅的前提是居民開始競相拋售持有的房產(chǎn)，造成市場上的供給劇增，供大于求從而房價下跌。

　　中國的實際情況是，城市化進(jìn)程及土地供應(yīng)的限制這些慢變量支撐了人們對一二線城市尤其是一線城市房價長期上漲的預(yù)期，只要持有房屋的成本不劇烈上升，比如開征房屋持有稅，不論居民是出于投資還是投機(jī)需求目的，都不會急于出手持有的房產(chǎn)。

　　因此，限購政策往往充當(dāng)了房價泡沫破裂的保護(hù)傘，在房價沒有上漲到足夠高，以至于有一部分理性人開始拋售離場的時候，通過強迫房地產(chǎn)市場的供需雙方暫時離場觀望，一定時期內(nèi)避免了泡沫被刺破時的房價大幅下跌。

　　在短期內(nèi)，政府明確的限購態(tài)度確實可以起到抑制對房地產(chǎn)投資性需求的作用，改善房地產(chǎn)市場的供需格局，從而保護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。但是這種限購政策并不能從根本上消除投資性需求。從資產(chǎn)配置端來看，在強勢美元的周期中，人民幣匯率依然承壓，在加強資本管制的背景下，不能外流的資產(chǎn)仍然存在資產(chǎn)配置需求。而實體經(jīng)濟(jì)疲弱的狀況暫時不會發(fā)生改變，投資實體的回報率仍徘徊在低位，這類資金依舊需要尋找配置機(jī)會。因此限購時期對房地產(chǎn)的需求可能集聚，在下一次政策、金融環(huán)境寬松時集中爆發(fā)，進(jìn)一步推升一線及部分二線城市房價，從而形成這些城市房價漲多跌少的局面。

　　2. 未來一線城市住房的消費性需求依然堅挺

　　今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，給我國的房地產(chǎn)市場重新定調(diào)。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。對于一線城市，兩個重點詞是“疏解”和“帶動”，會議全文中特地提到“京津冀協(xié)同”。對于北京和上海這樣的超大城市，一是將其部分功能“疏解”至周邊地區(qū)，二是“帶動”周邊中小城市的發(fā)展。

　　然而值得注意的是，盡管北京、上海等一線城市人口規(guī)模已經(jīng)很大，但是按照齊普夫定律來看，這些超級城市還不夠大，小于該定律揭示的最優(yōu)“規(guī)模”(齊普夫定律在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)方面是一個基于統(tǒng)計數(shù)據(jù)得到結(jié)論，是指城市人口的自然對數(shù)與其人口排序的自然對數(shù)的乘積是一個常數(shù))。這實際上說明，盡管面臨政府的人口控制(北京十三五期間的目標(biāo)是將常住人口控制在2300萬，上海2040年的目標(biāo)是將常住人口控制在2500萬，而北京和上海當(dāng)前的常住人口分別為2170萬和2415萬)，但一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢仍可能繼續(xù)吸引人口流入。從這個層面來說，一線城市尤其是北京和上海房地產(chǎn)市場的消費性需求仍然向好(深圳和廣州作為第二梯隊要弱于京滬)。

　　3. 二線城市的房價依賴于一線城市的“帶動作用”

　　正如前文中所分析的，本輪周期中大幅上漲的二線城市部分是承接了一線城市的溢出效應(yīng)，典型的是深圳對惠州、東莞的溢出。未來城市化中的城市群發(fā)展方向值得關(guān)注。我國國家級的城市群共有11個，分別是：京津冀、長三角、珠三角、長江中游、海峽西岸、成渝、關(guān)中、山東半島、哈長、遼中南和中原城市群，目前規(guī)劃已經(jīng)落地的有四個(詳見表1)。

　　我們重點看好長三角、珠三角、京津冀、長江中游和川渝五大城市群。其中長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。

　　對于二線城市，除了關(guān)注其與一線城市的聯(lián)系緊密度，還應(yīng)關(guān)注其自身的優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療以及自然環(huán)境以及土地供給端的調(diào)整。本輪地產(chǎn)周期中由于大幅上漲的二線城市實際上大部分并不是來自于真實的居住需求，而是來自一線城市溢出的資產(chǎn)配置需求，因而部分二線城市的房價很可能已經(jīng)脫離慢變量因素的支持，未來是否會出現(xiàn)較大程度的下跌很大程度上取決于該城市的相對“吸引力”。

　　未來看好二線城市中的以下城市：第一類：武漢和成都，屬于中部和西南部的重要核心城市，發(fā)展成區(qū)域中心的可能性很大;第二類：鄭州和濟(jì)南，屬于人口大省的省會城市，本省的大量人口可能繼續(xù)向省會集中;第三類：杭州、青島和廈門等旅游城市，空氣質(zhì)量較好，屬于較為典型的消費型城市，其中杭州背靠長三角城市群，在就業(yè)方面也存在較強的競爭力。

　　4. 三四線城市，去庫存仍是主要任務(wù)

　　關(guān)于我國三四線城市房地產(chǎn)市場的庫存壓力，并不能簡單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷其庫存。這是因為我國有293個地級市、361個縣級市，還有1381個縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。換一句話說，三四線城市的實際庫存可能永遠(yuǎn)高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫存也是依然任重道遠(yuǎn)，因此，我們不看好三四線城市的房價。

　　在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點看好長三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝(臨近成都)和長江中游(臨近武漢)城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理條件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會有一定程度的政策傾斜