當(dāng)前，國內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)重視已經(jīng)到了十分重要的地步，下面讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)吧。

　　2017年房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不可低估

　　最近，國內(nèi)各上市商業(yè)銀行大報(bào)喜訊，其業(yè)績?cè)鲩L保持在30%以上的水平，工商銀行更是成了最為賺錢的上市公司。不過，奇怪的是，上市公司如此好的業(yè)績，其股市連連下跌。不少上市銀行 的股份紛紛跌破了一年來的最低價(jià)。何也?市場(chǎng)擔(dān)心國內(nèi)商業(yè)銀行這種業(yè)績不可持續(xù)，擔(dān)心國內(nèi)商業(yè)銀行未來將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。那么國內(nèi)商業(yè)銀行的巨大風(fēng)險(xiǎn)在哪里?為何這種業(yè)績不可 持續(xù)?估計(jì)最大的問題是房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　那么，國內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的壓力測(cè)試，房價(jià)下跌50%對(duì)國內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會(huì)太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價(jià)下跌50%的情況下可以承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)。也有人認(rèn)為，這是過 高的估計(jì)國內(nèi)商業(yè)銀行抗房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。因?yàn)椋@種壓力測(cè)試僅是用靜態(tài)的確歷史數(shù)據(jù)來看未來可以發(fā)生的變化，而沒有考慮在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)震蕩中，國內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)到底有多大。而且， 最近也有報(bào)道指出，盡管上市銀行半年報(bào)透露出來的房貸不良率大多在下降，行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)還沒有顯露出來，但深圳個(gè)人房貸款關(guān)注類大增17%以上也說明了住房信貸風(fēng)險(xiǎn)正在暴露出來。國內(nèi) 商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高仍然是相當(dāng)不容易計(jì)算出來的。

　　對(duì)于國內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高，我們要看房價(jià)快速飚升是從什么時(shí)候開始，這個(gè)時(shí)候開始房價(jià)飚升的幅度多大以及這種快速飚升的房價(jià)是什么東西推動(dòng)的?可以說，國內(nèi)上漲可以分為兩個(gè)階段。2003-2007年、2009-2010年。從國家統(tǒng)計(jì)公布的數(shù)據(jù)來看，這兩個(gè)階段房價(jià)上漲幅度都不大，而且按照這些數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控根本上就不需要。因?yàn)槿珖磕甑姆績r(jià)都不會(huì)10% ，甚至于更低。但實(shí)際上，從全國一手房均價(jià)(即全國住宅銷售總金額除了全國住宅銷售總面積)的變化來看，其上漲幅度則不小。2003-2007年，這個(gè)時(shí)期全國住房的均價(jià)從2092元上漲3636 元，上漲幅度達(dá)73.8%。但這個(gè)時(shí)期不僅房價(jià)基數(shù)小，而且住房銷售最大部分在沿海東部(占全國三分之二以上)，房價(jià)上漲主要表現(xiàn)為一二線城市，而不是全國各城市房價(jià)普遍地上漲。因此 ，盡管當(dāng)時(shí)一線城市的房價(jià)上漲過快，其泡沫已經(jīng)不小，但它還不具有全國的普遍性。不過，對(duì)于這些上漲過快的一線城市來說，其房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)同樣是高的。

　　另一時(shí)期是2009年2011年6月底。2007年底全國住房均價(jià)為3636元/平方米，2008年底為3576元/平方米，2008年比2007年住房均價(jià)下跌了1.7%。2009年底全國住房均價(jià)為4459/平方米，比2008 年底上漲了24.7%。2010年全國住房均價(jià)為4724/平方米，比2009年同比上漲了5.61%。即使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一年多的2011年6月底全國住房均價(jià)為5188/平方米，比2010年底上漲9.82%。從上述 數(shù)據(jù)可以看到，2008年底到2011年6月底，全國住房均價(jià)上漲了45.1%。也就是說，這個(gè)時(shí)期房價(jià)上漲不僅在高基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然快速上漲，而且具有全國的普遍性，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)全面地向三 四線城市蔓延。如果只關(guān)注一線城市，在這個(gè)時(shí)期這些城市的房價(jià)可以上漲達(dá)到了一倍以上。

　　而這兩個(gè)時(shí)期的房價(jià)快速飚升都是與銀行信貸快速增長有關(guān)。前一個(gè)時(shí)期，銀行信貸增升14萬多億，后一個(gè)時(shí)期銀行信貸增長23萬億左右(僅是指銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)不包括銀行表外業(yè)務(wù))。在 前一個(gè)時(shí)期末，2007年底全國金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5萬億左右，其中個(gè)人住房按揭貸款余額不到達(dá)3萬億。而2011 年6 月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26 萬億元，其 中個(gè)人住房貸款余額6.26 萬億元。

　　如果這些數(shù)據(jù)來測(cè)算，那么當(dāng)前銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要關(guān)注點(diǎn)是2009年房價(jià)變化及信貸增長變化。也就是說，到2011年6月底，在這一個(gè)階段，房地產(chǎn)信貸增長大約在6萬左右，其中個(gè)人住房按 揭貸款增長3萬億左右。其分別占當(dāng)時(shí)銀行貸款的比重20%及12%。也就是說，如果這些貸款出現(xiàn)問題，或房價(jià)下跌50%，那么國內(nèi)銀行所受到損失也只有5萬億左右，占整個(gè)貸款僅為10%。以國 內(nèi)商業(yè)銀行的基本條件，這點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)是可承擔(dān)的或銀行沒有多少問題。但實(shí)際事情不是這樣簡單。

　　一是這兩個(gè)階段銀行進(jìn)入房地產(chǎn)信貸不僅在于統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，而且應(yīng)該加上住房抵押貸款及地方政府融資平臺(tái)的土地抵押貸款。比如說，在2009年以來的銀行信貸超高速的 增長不僅表現(xiàn)為，2009年-2010年銀行信貸增長分別為9.6萬億及7.5萬億元(此數(shù)據(jù)是1998年-2002年的6倍)，而且還表現(xiàn)為近兩年居民貸款分別為了2.46萬億和2.90萬億元(此類數(shù)據(jù)分別是 2008年4倍及5倍)。其中的不少貸款很大程度上都與房地產(chǎn)信貸有關(guān)，只不過，由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，而沒有進(jìn)入商業(yè)性房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)下。

　　還有，從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，地方政府融資平臺(tái)貸款達(dá)到近11萬億(也有估算為近15萬億)。而這些貸款很大程度都是與土地抵押有關(guān)。而土地的價(jià)格取決于房價(jià)，如果房價(jià)持續(xù)上漲，地 方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然是可控制。因?yàn)椋績r(jià)上漲只會(huì)把土地的價(jià)格進(jìn)一步推高。在這種情況下，土地抵押品的價(jià)值自然也會(huì)提高。地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)也就不大。如果房價(jià)下跌， 土地價(jià)格自然會(huì)下降。土地抵押品的價(jià)值也就會(huì)降低。如果地方政府建設(shè)項(xiàng)目僅是以土地抵押為主而沒有合理的現(xiàn)金流，那么當(dāng)土地價(jià)格快速下跌時(shí)，地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)全面暴露 出來?？梢哉f，該銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)都不可低估。

　　另外，據(jù)估算現(xiàn)在的55萬億左右的銀行信貸中，其60%的貸款都是與房地產(chǎn)有關(guān)。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。房價(jià)上漲時(shí)，這些貸 款風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)小，但是如果房價(jià)下跌，其風(fēng)險(xiǎn)有多高是十分難以測(cè)算的。而且往往是，如果某個(gè)資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，導(dǎo)致金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，那么其金融風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)全部暴露出來，而且這 種風(fēng)險(xiǎn)也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉，并非是個(gè)體金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，而在于這種風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致某個(gè)金融環(huán)節(jié)流動(dòng)性斷裂而導(dǎo)致整個(gè)金融體系的崩塌。而這些風(fēng)險(xiǎn)多大是 無法用靜態(tài)的方式來計(jì)算的。

　　可見，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高，從靜態(tài)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房價(jià)下跌50%可在國內(nèi)商業(yè)銀行可承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，而且只要房價(jià)不下跌，國內(nèi)商業(yè)銀行住房貸款越多，其風(fēng)險(xiǎn)就越低 ;但是面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，如果其泡沫破滅，商業(yè)銀行所面臨信貸的風(fēng)險(xiǎn)有多大是相當(dāng)不確定的。如果房地產(chǎn)泡沫破滅形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，那么國內(nèi)商業(yè)銀行將面臨巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來看，要減弱商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最為重要的就是要通過信貸政策及稅收政策逐漸地?cái)D出房地產(chǎn)泡沫，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢地過度與轉(zhuǎn)變。否則，國內(nèi)房地產(chǎn) 泡沫破滅將會(huì)引發(fā)出多高的金融風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)不確定的。最近，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)提出警告，可能下調(diào)中國人民幣債務(wù)信用評(píng)級(jí)，因?yàn)樵谛刨J高峰后，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升，經(jīng)濟(jì)將面臨著調(diào)整。 在這種情況下，應(yīng)該國內(nèi)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)作足夠估計(jì)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)該做足夠的估計(jì)。

　　2017年房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要因素分析

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)是受政策性影響較強(qiáng)的一個(gè)行業(yè),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,政府為了抑制房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價(jià)格過高等現(xiàn)象,通過制定一系列的貨幣政策和財(cái)政政策來影響商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施和對(duì)整體局勢(shì)的把握,或通過有關(guān)房產(chǎn)稅、土地出讓等方面的政策從而使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了資金緊張、房屋成交數(shù)量減少、房價(jià)下降等現(xiàn)象。

　　一方面,宏觀政策調(diào)控會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)信貸產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的回收情況。隨著2010年?2011年國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)及各地相應(yīng)的調(diào)控政策的實(shí)施,不難看出,國家及各地相應(yīng)加大了對(duì)中低檔商品房和保障房的建設(shè)。在這種情況下,消費(fèi)者對(duì)中低檔商品房持觀望心態(tài)可能使得中低檔商品房價(jià)格有所下降,從而使得銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。另一方面,2010年、2011年隨著央行不斷的提高存貸款利率,必然使得個(gè)人住房按揭貸款的利率有所提高,出現(xiàn)更多的提前還貸,在一定程度上也使得商業(yè)銀行產(chǎn)生利息損失,增加了商業(yè)銀行信貸資金成本,同時(shí)國家政策加大了對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度,使得商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)信貸管理壓力不斷加大。

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)居民購買力下降風(fēng)險(xiǎn)。近年來受國家政策的影響,居民購房的首付比例提高到40%,二套房的比例目前已提高到60%,三套房已基本停止了銷售,同時(shí)國家提高了房貸的貸款利率,這都在一定程度上使得大眾居民的購買意愿受到影響,因無法承擔(dān)高額的購買資金,從而使得居民實(shí)際購買的能力減弱,這也使得房地產(chǎn)銷售面臨風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響了房地產(chǎn)幵發(fā)商對(duì)商業(yè)銀行貸款資金的償還能力,使得房地產(chǎn)信貸面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)抵押物值風(fēng)險(xiǎn)。影響抵押物e值最大的影響因素之一是房價(jià)問題。抵押物一方面受到通貨膨脹的影響,物價(jià)水平不斷提高,人們手中的貨幣、物品相對(duì)Pg值;另一方面,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快,脫離其真實(shí)價(jià)值,在一定程度上可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,一旦泡沫破裂,房價(jià)下跌,那么抵押物會(huì)大幅縮水,給個(gè)人、房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來嚴(yán)重?fù)p失,使房地產(chǎn)信貸面臨高風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)消費(fèi)者偏好發(fā)生變化。房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)是一個(gè)周期性較長的行業(yè),在此期間,容易受消費(fèi)者購房的偏好發(fā)生變化的影響,給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的不確定性,可能使現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)無法滿足消費(fèi)者的變化需求,無法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,因而消費(fèi)者的偏好需求也是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要因素。

　　企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　一方面,在以往房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資中,房地產(chǎn)企業(yè)持有的自有資金的比例一般較低,而來自商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的間接融資占有較大的比例,這在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中是一種較為普遍的現(xiàn)象。同時(shí),隨著近年來國家提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例,加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理,提高了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款的條件,使房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)緊張情況,房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債經(jīng)營會(huì)對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

　　另一方面,在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中隨著項(xiàng)目開發(fā)成本的增加,一系列建筑材料價(jià)格上漲,人工成本不斷上升,使得房地產(chǎn)企業(yè)投入成本不斷增加,雖然房地產(chǎn)價(jià)格也在相應(yīng)上漲,但購買者的需求受到房地產(chǎn)價(jià)格和政策變化的影響,成交量即購買量有所下降,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況也受其影響;另外,近年來出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,導(dǎo)致商品房不能到期使用等現(xiàn)象。這些都會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重要影響,進(jìn)而使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況、成長能力、盈利狀況和企業(yè)資金的流動(dòng)性、償債能力都是反映房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素,其中任何一個(gè)因素的變化都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)惡化或降低,同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行的借貸資金較高、對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)影響性大,以及上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)的易獲得性,因而上市房地產(chǎn)企業(yè)是本文主要的預(yù)測(cè)對(duì)象。