調(diào)研對(duì)象普遍認(rèn)為，二、三線城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)并不如投資者想象得悲觀，今年一線和強(qiáng)二線城市樓市繁榮，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望吧。

　　2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：9個(gè)趨勢(shì)

　　1、繼續(xù)鎖死流動(dòng)性，居民財(cái)富中8成都是房子創(chuàng)造的，所以這部分錢(qián)千萬(wàn)不能出來(lái)，如果這些錢(qián)出來(lái)，必然沖擊物價(jià)、沖擊匯率，到時(shí)候什么都漲價(jià)。經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入全面的滯漲。給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)極大的困難。特別是這些財(cái)富出來(lái)，必然要用銀行貸款進(jìn)去接盤(pán)，等于置換財(cái)富的過(guò)程就是加杠桿的過(guò)程。這勢(shì)必引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，而有人常說(shuō)我們貨幣超發(fā)，其實(shí)房地產(chǎn)本身就在創(chuàng)造貨幣，一個(gè)人他10年前買(mǎi)的房子，花了100萬(wàn)，現(xiàn)在他要把房賣(mài)給接盤(pán)俠，賣(mài)500萬(wàn)，兩個(gè)人倒手了一下房子，并沒(méi)有創(chuàng)造更多的價(jià)值。但之前那個(gè)人手上多了400萬(wàn)現(xiàn)金，而這個(gè)錢(qián)有一部分是接盤(pán)俠的，更多還是銀行的。所以銀行就得印出相應(yīng)的錢(qián)來(lái)平衡房子的價(jià)值。所以大概明白了吧，房子漲跟發(fā)貨幣，是一個(gè)蛋生雞和雞生蛋的問(wèn)題。

　　2、樓市調(diào)控由核心向周邊不斷升級(jí)，由于中國(guó)樓市嚴(yán)重二元化，一方面一線城市和重點(diǎn)二線城市嚴(yán)重泡沫，充滿投機(jī)炒作，而另一方面更廣大的城市范圍，完全就是供過(guò)于求。嚴(yán)重過(guò)剩，所以限購(gòu)限貸會(huì)從一個(gè)中心向周邊蔓延，試圖把流動(dòng)性驅(qū)趕到周邊需要去庫(kù)存的城市中。但這個(gè)事短期有用，因?yàn)?016年的預(yù)期還在，而這個(gè)預(yù)期一旦過(guò)了半年，北上深不漲了。那么周邊跟風(fēng)盤(pán)也就會(huì)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，由于基本面本來(lái)就不存在，所以這些跟風(fēng)盤(pán)可能會(huì)率先下跌。這些地方不限購(gòu)，所以拋起來(lái)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成很強(qiáng)的打壓效應(yīng)。

　　3、房地產(chǎn)土地供給會(huì)增加，各大城市都已經(jīng)表態(tài)，要適度增加土地，其實(shí)每年國(guó)土部都在規(guī)劃城市用地，但每年各大城市都用不完指標(biāo)，把指標(biāo)扣下來(lái)，實(shí)際上造成了土地供給的人為稀缺，享受土地溢價(jià)。其實(shí)我們只需要用滿用地規(guī)劃，把開(kāi)發(fā)商拍走的土地，按時(shí)開(kāi)工建設(shè)，按時(shí)完工，各個(gè)城市的土地供給基本充足。之前我們考核都是GDP為剛，所以各個(gè)城市都是不顧一切的搞錢(qián)建設(shè)，為的就是烏紗帽。而如今調(diào)控思路最重要的一個(gè)改變就是因城施策，各城市自己負(fù)責(zé)，而且從各地政府的表態(tài)和行動(dòng)來(lái)看。房?jī)r(jià)漲幅很可能已經(jīng)列入了地方考核的范疇。這就是說(shuō)，你要想有政績(jī)，房?jī)r(jià)就不能漲!

　　4、租房市場(chǎng)啟動(dòng)，一個(gè)上萬(wàn)億的市場(chǎng)建設(shè)2017年會(huì)快速啟動(dòng)，租房市場(chǎng)缺位，才推長(zhǎng)了房?jī)r(jià)，有人說(shuō)中國(guó)人自古就愛(ài)買(mǎi)房置地，有著房子情結(jié)，基本上可以用一個(gè)字評(píng)價(jià)，呸!從解放以來(lái)，到1998年之前，有幾個(gè)人住著自己的房子，房子不是分的就是租的!大家也都相安無(wú)事的住了幾十年。知道一次房改，我清楚的記得，絕大多數(shù)人都還沒(méi)醒過(guò)悶來(lái)，怎么房子還得自己買(mǎi)!就自己買(mǎi)房子這個(gè)事，我們足足教育了得有5-6年，2005年大家才逐漸接受這么一個(gè)現(xiàn)實(shí)。所以大家之所以愛(ài)買(mǎi)房子，主要就是他能漲，至于自己買(mǎi)的房子是不是住的就比租的舒服?恐怕未必。至少在世界范圍，越是發(fā)達(dá)地區(qū)，喜歡買(mǎi)房的和喜歡租房的，基本上是6:4的關(guān)系，40%的人一輩子不買(mǎi)房，而且人家那個(gè)還是永久產(chǎn)權(quán)的房子。

　　5、積極推動(dòng)各種長(zhǎng)效機(jī)制，比如房產(chǎn)稅啊，空置稅啊，交易印花稅啊，我們統(tǒng)稱(chēng)為房地產(chǎn)稅，這東西出臺(tái)需要時(shí)間，2017年會(huì)有比較明確的消息，但不敢出手太猛，嚇壞了寶寶，就會(huì)反對(duì)聲音強(qiáng)烈，估計(jì)會(huì)先寬松推出，然后逐漸收緊。溫水煮青蛙，一向是我們的手段。

　　6、一二線城市不漲，成交量跌到地板之后，價(jià)格小幅回落。這個(gè)時(shí)間大概要半年左右，甚至更長(zhǎng)。而三四五線是先漲后跌，先在一二線限購(gòu)限貸上做文章，北京不讓買(mǎi)了，快來(lái)河北買(mǎi)吧，上海不讓買(mǎi)了，趕緊來(lái)宜興搶房吧。類(lèi)似這樣的事情，2017年還會(huì)繼續(xù)，大概半年時(shí)間左右，然后市場(chǎng)冷卻下來(lái)，去三線搶房子的回頭一看，這些地方到處都是房子，根本沒(méi)人來(lái)住，租都租不出去。甩也甩不掉，甚至有的期房還會(huì)爛尾，直到最后傻眼。這里面投資商鋪的人可能會(huì)損失更大，商鋪在地方上的過(guò)剩程度，遠(yuǎn)高于住宅。

　　7、看政府的態(tài)度，別看限購(gòu)，重點(diǎn)看限貸和房貸利率。比如最近北京首套房利率都提高到了9折，這就釋放了一個(gè)強(qiáng)信號(hào)，真的不準(zhǔn)備再給市場(chǎng)貸款了。而70%的二套房首付，潛臺(tái)詞就是不讓你二套限購(gòu)了，幾乎沒(méi)幾個(gè)人能拿出350萬(wàn)現(xiàn)金當(dāng)首付，如果真有這人，他肯定也是賣(mài)一套買(mǎi)一套，去年他能賣(mài)一套，今年恐怕房子賣(mài)不掉了，他也就不可能一次性拿出這么多錢(qián)來(lái)。所以銀行一撤，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)僵持在這。沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)，價(jià)格肯定是穩(wěn)定的!有人說(shuō)，不對(duì)啊，現(xiàn)在看還有不少人在買(mǎi)房?這個(gè)上面說(shuō)過(guò)了，剛剛2個(gè)多月，預(yù)期還在，就跟5000點(diǎn)過(guò)后，還有人想著抄底呢，跌到2000多了，這些人反而出來(lái)砸盤(pán)了。所以成交降多少，6個(gè)月以后你再看!

　　8、經(jīng)濟(jì)不好，也不會(huì)再找房地產(chǎn)了，之前說(shuō)過(guò)10萬(wàn)億銷(xiāo)售，7萬(wàn)億貸款，拉動(dòng)5萬(wàn)億GDP，這本身就是一個(gè)賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，所以可見(jiàn)現(xiàn)在再推房?jī)r(jià)，除了負(fù)債除了杠桿，什么也得不到了。

　　9、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入兼并整合，小開(kāi)發(fā)商被由于沒(méi)有融資渠道，而被大魚(yú)吃掉!我們通過(guò)金融的手段來(lái)整合行業(yè)，留下大的淘汰小的，這本身就是一個(gè)行業(yè)衰落的開(kāi)始。你看煤炭，鋼鐵，造船這些行業(yè)都是這么干的。

　　2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：趨于理性

　　12月26日，住建部部長(zhǎng)陳政高再次定調(diào)2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策：“千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的'定位，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。”

　　筆者認(rèn)為，住建部對(duì)2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策的最新表述契合了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和調(diào)控基調(diào)，這意味著2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)就是：抑制房地產(chǎn)泡沫，防范市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定，更為理性。

　　12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的定位，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一表述，政策含義非常明確，住房需求要繼續(xù)得到保障，炒房需求要管控和遏制。

　　同時(shí)，為保障正常的購(gòu)房和貸款需求，會(huì)議提出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。會(huì)議要求，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　可以看出，決策層清醒認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的定位，絕不容忍投機(jī)的泛濫。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為6.5%，較前10個(gè)月回落0.1個(gè)點(diǎn);從當(dāng)月同比看，11月份房地產(chǎn)投資增速為5.7%，回落7.7個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，一線、二線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速分別為7.4%、7.8%、5.5%;與10月份相比，一線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資增速分別回落1.1個(gè)百分點(diǎn)、0.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市房地產(chǎn)投資增速上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控已取得一定效果。

　　無(wú)論是政府還是市場(chǎng)都給發(fā)出了明確信號(hào)，樓市瘋狂的狀態(tài)無(wú)法持續(xù)，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性。