2017年房地產(chǎn)市場行情
業(yè)內(nèi)人士表示,未來中國熱點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)收緊將是大概率事件,下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)市場行情吧。
2017年房地產(chǎn)市場行情9大趨勢
1、繼續(xù)鎖死流動性,居民財富中8成都是房子創(chuàng)造的,所以這部分錢千萬不能出來,如果這些錢出來,必然沖擊物價、沖擊匯率,到時候什么都漲價。經(jīng)濟就會陷入全面的滯漲。給經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來極大的困難。特別是這些財富出來,必然要用銀行貸款進去接盤,等于置換財富的過程就是加杠桿的過程。這勢必引發(fā)金融風(fēng)險,而有人常說我們貨幣超發(fā),其實房地產(chǎn)本身就在創(chuàng)造貨幣,一個人他10年前買的房子,花了100萬,現(xiàn)在他要把房賣給接盤俠,賣500萬,兩個人倒手了一下房子,并沒有創(chuàng)造更多的價值。但之前那個人手上多了400萬現(xiàn)金,而這個錢有一部分是接盤俠的,更多還是銀行的。所以銀行就得印出相應(yīng)的錢來平衡房子的價值。所以大概明白了吧,房子漲跟發(fā)貨幣,是一個蛋生雞和雞生蛋的問題。
2、樓市調(diào)控由核心向周邊不斷升級,由于中國樓市嚴(yán)重二元化,一方面一線城市和重點二線城市嚴(yán)重泡沫,充滿投機炒作,而另一方面更廣大的城市范圍,完全就是供過于求。嚴(yán)重過剩,所以限購限貸會從一個中心向周邊蔓延,試圖把流動性驅(qū)趕到周邊需要去庫存的城市中。但這個事短期有用,因為2016年的預(yù)期還在,而這個預(yù)期一旦過了半年,北上深不漲了。那么周邊跟風(fēng)盤也就會預(yù)期逆轉(zhuǎn),由于基本面本來就不存在,所以這些跟風(fēng)盤可能會率先下跌。這些地方不限購,所以拋起來會對房價造成很強的打壓效應(yīng)。
3、房地產(chǎn)土地供給會增加,各大城市都已經(jīng)表態(tài),要適度增加土地,其實每年國土部都在規(guī)劃城市用地,但每年各大城市都用不完指標(biāo),把指標(biāo)扣下來,實際上造成了土地供給的人為稀缺,享受土地溢價。其實我們只需要用滿用地規(guī)劃,把開發(fā)商拍走的土地,按時開工建設(shè),按時完工,各個城市的土地供給基本充足。之前我們考核都是GDP為剛,所以各個城市都是不顧一切的搞錢建設(shè),為的就是烏紗帽。而如今調(diào)控思路最重要的一個改變就是因城施策,各城市自己負責(zé),而且從各地政府的表態(tài)和行動來看。房價漲幅很可能已經(jīng)列入了地方考核的范疇。這就是說,你要想有政績,房價就不能漲!
4、租房市場啟動,一個上萬億的市場建設(shè)2017年會快速啟動,租房市場缺位,才推長了房價,有人說中國人自古就愛買房置地,有著房子情結(jié),基本上可以用一個字評價,呸!從解放以來,到1998年之前,有幾個人住著自己的房子,房子不是分的就是租的!大家也都相安無事的住了幾十年。知道一次房改,我清楚的記得,絕大多數(shù)人都還沒醒過悶來,怎么房子還得自己買!就自己買房子這個事,我們足足教育了得有5-6年,2005年大家才逐漸接受這么一個現(xiàn)實。所以大家之所以愛買房子,主要就是他能漲,至于自己買的房子是不是住的就比租的舒服?恐怕未必。至少在世界范圍,越是發(fā)達地區(qū),喜歡買房的和喜歡租房的,基本上是6:4的關(guān)系,40%的人一輩子不買房,而且人家那個還是永久產(chǎn)權(quán)的房子。
5、積極推動各種長效機制,比如房產(chǎn)稅啊,空置稅啊,交易印花稅啊,我們統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅,這東西出臺需要時間,2017年會有比較明確的消息,但不敢出手太猛,嚇壞了寶寶,就會反對聲音強烈,估計會先寬松推出,然后逐漸收緊。溫水煮青蛙,一向是我們的手段。
6、一二線城市不漲,成交量跌到地板之后,價格小幅回落。這個時間大概要半年左右,甚至更長。而三四五線是先漲后跌,先在一二線限購限貸上做文章,北京不讓買了,快來河北買吧,上海不讓買了,趕緊來宜興搶房吧。類似這樣的事情,2017年還會繼續(xù),大概半年時間左右,然后市場冷卻下來,去三線搶房子的回頭一看,這些地方到處都是房子,根本沒人來住,租都租不出去。甩也甩不掉,甚至有的期房還會爛尾,直到最后傻眼。這里面投資商鋪的人可能會損失更大,商鋪在地方上的過剩程度,遠高于住宅。
7、看政府的態(tài)度,別看限購,重點看限貸和房貸利率。比如最近北京首套房利率都提高到了9折,這就釋放了一個強信號,真的不準(zhǔn)備再給市場貸款了。而70%的二套房首付,潛臺詞就是不讓你二套限購了,幾乎沒幾個人能拿出350萬現(xiàn)金當(dāng)首付,如果真有這人,他肯定也是賣一套買一套,去年他能賣一套,今年恐怕房子賣不掉了,他也就不可能一次性拿出這么多錢來。所以銀行一撤,整個市場就會僵持在這。沒有買賣的市場,價格肯定是穩(wěn)定的!有人說,不對啊,現(xiàn)在看還有不少人在買房?這個上面說過了,剛剛2個多月,預(yù)期還在,就跟5000點過后,還有人想著抄底呢,跌到2000多了,這些人反而出來砸盤了。所以成交降多少,6個月以后你再看!
8、經(jīng)濟不好,也不會再找房地產(chǎn)了,之前說過10萬億銷售,7萬億貸款,拉動5萬億GDP,這本身就是一個賠錢的買賣,所以可見現(xiàn)在再推房價,除了負債除了杠桿,什么也得不到了。
9、地產(chǎn)開發(fā)商進入兼并整合,小開發(fā)商被由于沒有融資渠道,而被大魚吃掉!我們通過金融的手段來整合行業(yè),留下大的淘汰小的,這本身就是一個行業(yè)衰落的開始。你看煤炭,鋼鐵,造船這些行業(yè)都是這么干的。
2017年房地產(chǎn)市場行情:市場調(diào)整相對溫和
剛剛過去的2016年,房地產(chǎn)市場在去庫存背景下迎來了大幅上行,之后在政策調(diào)控下有所降溫。
2017年房地產(chǎn)市場將如何呈現(xiàn)?在“第十七屆瑞銀大中華研討會”上,瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎指出,內(nèi)地樓市投資的金銀時代已過去,現(xiàn)在處于白銀時代,這背后有五大特點:政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度沒變;行業(yè)集中度比以前提高;土地價格上漲、行業(yè)進入壁壘提高;中長期利潤率被壓縮;高周轉(zhuǎn)的運營模式受到挑戰(zhàn)。
李智穎還特別指出,房地產(chǎn)投資信托(REITs)將是未來五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動力。這有助于房企盤活資金,還可為市場提供高透明度、回報確定的投資工具,也是金融改革的重要一步。
瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤則認為,2017年房地產(chǎn)市場的調(diào)整會相對溫和。由于目前房地產(chǎn)市場整體庫存較低,過去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫存也有下降;去年新開工和房地產(chǎn)投資勢頭不強,下行空間受到一定限制;房地產(chǎn)政策雖然在整體收緊,但不是大幅打壓式的調(diào)控,而是因城施政,和2010、2011年相比調(diào)控政策相對溫和。
“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)新開工及投資的增長可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%,調(diào)整的幅度并不大。而在2013年到2015年,房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間,相較而言今年的調(diào)整是溫和的。”汪濤表示。
針對未來房地產(chǎn)政策走向,汪濤認為決策層依然會因城施政,加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),擴大中心城市的范圍等,但不會有重大的緊縮政策。
此外,對于香港地區(qū)的房價,瑞銀給出了明確的預(yù)判。“香港房價會在未來兩年有大概10%到15%的跌幅。”瑞銀中國內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究聯(lián)席主管張知予表示。
判斷香港房價未來兩年會有一定幅度下跌,張知予認為主要原因在于三個方面:一是利率上升將對購買能力產(chǎn)生直接影響;二是香港的經(jīng)濟在2016年已經(jīng)到了最差的階段,今年不會有顯著復(fù)蘇,而是L型的走勢;三是房地產(chǎn)供應(yīng)的增加,瑞銀預(yù)計未來三年香港市場供應(yīng)量與過去十年相比會增加一倍左右,供給變化對房價構(gòu)成的壓力明顯。
張知予認為,當(dāng)下香港住宅市場的供應(yīng)量增大值得重點關(guān)注。“過去十年,香港住宅市場基本上沒有太大的供應(yīng),但未來三年每年大概會有兩萬三千套的供應(yīng)量。香港的存量大概是110萬到120萬左右的住宅存量,從絕對量來說大概是2%的增量,其實不大,但相對過去十年來說變化顯著。”