2017年房地產(chǎn)市場綜合分析

　　步入2017年已逾一個(gè)禮拜，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，新年或許真的是新開始，那么未來中國樓市大趨勢有哪些?下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)市場分析吧。

　　2017年房地產(chǎn)市場分析

　　房價(jià)差距將更大

　　政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時(shí)代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最 大福利。

　　小戶型將機(jī)械化

　　在大城市中心區(qū)，機(jī)械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商，越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　逆城市化很難出現(xiàn)

　　很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕?，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　大城市很難“去中心化”

　　目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地 少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　商鋪面臨價(jià)值重估

　　商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

　　寫字樓跟住宅價(jià)格將長期倒掛

　　在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。

　　房產(chǎn)稅

　　由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長，國家不太可能出臺嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價(jià)影響不大。

　　計(jì)劃生育政策

　　未來，可能還會有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之后，將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)(過度老齡化，勞動力不足)。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹碓礁撸贻p人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。

　　大城市的房價(jià)

　　中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價(jià)只能不斷上漲。

　　2017年新西蘭房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　回首過去一年的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic稱，凱庫拉大地震、英國脫歐和特朗普當(dāng)選都給新西蘭的房地產(chǎn)市場帶來了更多的不確定性，盡管這種變數(shù)在增加，但人們對于房地產(chǎn)的積極態(tài)度將使新西蘭的房市在今年仍將保持增長。

　　今年是新西蘭的大選年，不斷有人拋出問題：奧克蘭的房地產(chǎn)市場被高估了，限貸政策也給房地產(chǎn)市場帶來了不確定性。

　　事實(shí)上，市場本身已經(jīng)顯露出令人不安的跡象，比如銀行緊縮借貸。

　　“增速放緩是確確實(shí)實(shí)的，”CoreLogic高級分析師Nick Goodall說，截至去年12月，奧克蘭房地產(chǎn)市場年度增幅為12.8%，較前一年的24.4%大幅下降。

　　但他同時(shí)表示，目前奧克蘭平均房價(jià)處于105萬紐幣的高位，在這一基礎(chǔ)上的任何上漲都會被認(rèn)為是過度的，“尤其收入增幅遠(yuǎn)沒跟得上房價(jià)漲幅的情況下。”

　　這一分析也得到了Statistics NZ數(shù)據(jù)的呼應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，在全國182萬棟住房中，只有115萬棟(63.1%)為業(yè)主自用住房。這意味著新西蘭房地產(chǎn)市場有著巨大的投機(jī)因素。

　　房地產(chǎn)研究院(Property Institute)首席執(zhí)行官Ashley Church認(rèn)為，住房自有率持續(xù)下滑“是一場災(zāi)難，威脅到新西蘭人的根基”。越來越多的新西蘭人被隔絕在房地產(chǎn)市場之外，無法買得起房，將產(chǎn)生巨大的“連鎖反應(yīng)”。

　　“這不僅僅與房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)有關(guān)，而且在于你如何使用自己的房產(chǎn)，”Church說，當(dāng)大量的新西蘭人窮盡畢生收入只用來買房，或者因?yàn)橘I房而承擔(dān)巨大的房貸負(fù)擔(dān)，那么他們就沒有錢來投資、辦公司、給孩子更好的教育、積攢退休的錢，拼命節(jié)約消費(fèi)支出，“這相當(dāng)于一場災(zāi)難，不僅對于個(gè)人，乃至對于整個(gè)新西蘭的經(jīng)濟(jì)都是如此。”

　　另外，如果這一代的孩子們因?yàn)楦改笩o法買房而在出租房里長大，也不利于他們的成長。

　　ASB高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jane Turner認(rèn)為，2017年的新西蘭經(jīng)濟(jì)值得期待。

　　“對于新西蘭經(jīng)濟(jì)來說，重回向上軌道的基礎(chǔ)已經(jīng)奠定。”她說，“強(qiáng)勁的人口增長以及低利率水平，推升了建筑需求。游客潮的到來又推升了零售業(yè)的繁榮。勞動力市場收緊又讓新西蘭家庭感到更加自信，乳價(jià)回升有望讓新西蘭乳業(yè)回到正軌。”

　　在她看來，2017年對于新西蘭經(jīng)濟(jì)來說應(yīng)該是一個(gè)好年，但不確定因素依然存在，“從全球來看，最大的不確定因素就是特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)。”