在行業(yè)研究中，我們經(jīng)常用一些行業(yè)特有的量化指標(biāo)來(lái)分析行業(yè)的景氣程度，以及判斷未來(lái)的發(fā)展方向，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶大家了解一下有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)分析吧。

　　房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析：房?jī)r(jià)收入比

　　看空房?jī)r(jià)的分析師往往喜歡用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)論證房?jī)r(jià)太高。

　　房?jī)r(jià)收入比指某地一套房屋的平均價(jià)格與家庭年平均可支配收入之比，通俗點(diǎn)說(shuō)就是“不吃不喝多少年可以買套房”。由于不同機(jī)構(gòu)采用的原始數(shù)據(jù)不同，計(jì)算結(jié)果也存在差異，下面是易居研究院計(jì)算的2015年度35個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比：

　　大家注意，這個(gè)數(shù)字是用當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)計(jì)算的，也就是北京包括了大興、房山，上海包括了奉賢、金山。如果你要限定在什么環(huán)以內(nèi)，那數(shù)字會(huì)更高。另外，這個(gè)數(shù)字也沒(méi)有包含貸款利息。

　　國(guó)際上通常認(rèn)為，正常的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在3-6之間。即使不考慮國(guó)際情況，就是我們定性地想一下，北京不吃不喝15年才能買一套房，那要吃要喝不是得30年?而一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生能掙錢的時(shí)間差不多就是30年，也就是工作一輩子就為買套房;如果是考慮五環(huán)以內(nèi)，或者說(shuō)限定在東城、西城、朝陽(yáng)、海淀，那可能得100年，這個(gè)太不合理了。于是，有人就得出結(jié)論，說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)太高了，隨時(shí)可能崩盤(pán)。

　　這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)流行了十幾年。但一個(gè)顯然的問(wèn)題是，它沒(méi)法解釋下面這張大家都非常熟悉的照片：

　　也就是說(shuō)，北京市中心，自從有商品房以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比就在100左右，但房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高，所以房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)靠不住。

　　問(wèn)題出在哪里呢?

　　我們還是以北京為例。過(guò)去的一年(2015年8月-2016年7月)，北京一手房和二手房住宅合計(jì)成交了34萬(wàn)套，可以簡(jiǎn)單理解為過(guò)去一年有34萬(wàn)個(gè)家庭買房了。

　　另一方面，到2015年底，北京城鎮(zhèn)人口1877.7萬(wàn)人，家庭戶平均一戶2.5人，大約是751萬(wàn)個(gè)家庭。實(shí)際上，由于北京存在大量統(tǒng)計(jì)外的人口，以及未組成家庭的單身人口，真實(shí)的家庭數(shù)應(yīng)該高于這個(gè)數(shù)。

　　不過(guò)這也不要緊。就按751萬(wàn)個(gè)家庭算，過(guò)去一年買房的家庭也僅占4.5%。當(dāng)然，不是說(shuō)這4.5%買房的家庭，收入也剛好排前4.5%(因?yàn)椴皇撬懈呤杖胝咔『枚加匈?gòu)房需求)，但可以肯定的是，這些家庭的收入排序是非?？壳暗模覀児烙?jì)一下，也許是前10%，也許是前20%。

　　也就是說(shuō)，只要全北京能找出34萬(wàn)個(gè)買得起房又打算買房的家庭(當(dāng)然每年的成交量會(huì)有波動(dòng)，但占全北京家庭數(shù)量的比例始終不會(huì)太高)，北京的房?jī)r(jià)就是合理的。或者說(shuō)，北京的房?jī)r(jià)，只要收入排前20%的家庭認(rèn)為是合理的，那就是合理的。北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)，與剩下那80%的家庭沒(méi)有任何關(guān)系。一個(gè)只能達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄杖氲募彝ィ驗(yàn)樽约翰怀圆缓纫惠呑淤I不起房，然后說(shuō)北京房?jī)r(jià)要崩，作為自我安慰可以，但如果所謂的專家也出來(lái)宣揚(yáng)這種理論，不是傻子就是騙子。

　　還有一個(gè)因素我們不得不考慮，就是中國(guó)人買房，尤其是在一線城市買房，99%都要父母贊助，只是贊助的比例不同。我們不討論這種現(xiàn)象的合理性，只是認(rèn)為在承認(rèn)它普遍存在的情況下，考慮家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，除了看家庭本身的收入外，父母的積蓄也是重要的參數(shù)。這樣的話，前面的表述要修正為：北京的房?jī)r(jià)，是由將全體北京家庭的家庭收入與其父母(可能還要考慮岳父母)積蓄之和進(jìn)行排序，排在前20%的家庭決定的。

　　而這樣的排序，現(xiàn)實(shí)中是無(wú)法統(tǒng)計(jì)的，我們只能定性來(lái)看。我們只能說(shuō)，北京吸引了來(lái)自全國(guó)各地的人口。大家知道，前幾天曲婉婷的母親張明杰受審，這個(gè)哈爾濱市發(fā)改委的副主任，正局級(jí)干部，貪污3.5億。那么，全國(guó)范圍內(nèi)，那么多處級(jí)、科級(jí)干部，還有那么多商人、企業(yè)高管、專家教授，無(wú)論來(lái)源是合法還是不合法，找34萬(wàn)個(gè)可以承受1000萬(wàn)左右一套房的家庭，實(shí)在是太容易了。

　　除北京外，上海和深圳也吸引著來(lái)自全國(guó)各地的人口，只是相對(duì)側(cè)重于長(zhǎng)三角和珠三角;其他各個(gè)省的省會(huì)，也吸引著來(lái)自省內(nèi)各地的人口，都可以參照北京的情況。

　　西方國(guó)家用房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷房?jī)r(jià)合理性，一是因?yàn)樗麄兏改覆粫?huì)像中國(guó)父母一樣傾全家族之力給子女買房，二是全國(guó)或全地區(qū)的人不會(huì)像中國(guó)一樣過(guò)度向中心城市集中(其實(shí)西方存在人口集中的城市，比如紐約和倫敦，房?jī)r(jià)收入比也很高)。由于中國(guó)的特殊國(guó)情，用平均收入水平計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)收入比，無(wú)法用于判斷大中型城市的房?jī)r(jià)是否合理;而小城市的房?jī)r(jià)收入比本來(lái)一直就不高，這個(gè)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有什么指示意義。

　　這個(gè)問(wèn)題還可以用股票來(lái)類比。中國(guó)石油每天的成交量是1500萬(wàn)股左右，就是這些交易決定了中國(guó)石油的股價(jià)。也就是說(shuō)，只要有1500萬(wàn)股的投資者認(rèn)為目前的價(jià)格是合理的，那么中國(guó)石油的股價(jià)就會(huì)保持基本穩(wěn)定。至于場(chǎng)外沒(méi)有買中國(guó)石油的投資者，認(rèn)為股價(jià)太高，天天等著暴跌然后進(jìn)場(chǎng)，那是等不到機(jī)會(huì)的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析：租售比

　　看空房?jī)r(jià)的分析師還喜歡用“租售比”來(lái)論證房?jī)r(jià)太高。他們認(rèn)為，如果租售比低于銀行存款利率，就不如把房子賣了存銀行。

　　這個(gè)問(wèn)題也可以用股票來(lái)類比，相當(dāng)于說(shuō)，如果股票的股息率低于銀行存款利率，就不如把股票賣了存銀行。如果真這么干，那中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)可能得跌去2/3。

　　問(wèn)題出在哪里呢?如果大家是價(jià)值投資者，一定知道教材上面用股利貼現(xiàn)模型計(jì)算股價(jià)：P=D/(K-G)，即股價(jià)=股利/(資本成本-增長(zhǎng)率)。

　　這個(gè)公式千萬(wàn)不能教條理解為一只股票分紅越多，股價(jià)就越高，而也可以理解為當(dāng)增長(zhǎng)率G足夠高時(shí)，D對(duì)P的影響可以忽略不計(jì)，再低的D也可以計(jì)算出很高的P。中小企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)的估值貴，是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)他們成長(zhǎng)性的預(yù)期高。(所以我們說(shuō)，不是買工商銀行的才叫價(jià)值投資，買創(chuàng)業(yè)板的就叫投機(jī)。價(jià)值投資不能機(jī)械理解為買D高的股票，通過(guò)基本面分析找出G高的股票也叫價(jià)值投資)

　　對(duì)于房子，我們可以用這個(gè)公示來(lái)類比：房?jī)r(jià)=房租/(必要報(bào)酬率-增長(zhǎng)率)，由于專家們說(shuō)的租售比其實(shí)就是“房租/房?jī)r(jià)”，所以租售比=必要報(bào)酬率-增長(zhǎng)率。中小企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)的高成長(zhǎng)經(jīng)常被證偽，尚且不影響高估值，何況房子，尤其是一線城市的房子，成長(zhǎng)性可是一直被證實(shí)的，租售比低一點(diǎn)怎么了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析：去化周期

　　看到這里，可能有人會(huì)說(shuō)，那照你這意思，房?jī)r(jià)還要漲到天上去?

　　別急，我們?cè)诒疚牟粚?duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)站隊(duì)，下面我們會(huì)指出一個(gè)看多房?jī)r(jià)的人經(jīng)常犯的錯(cuò)誤，就是所謂去化周期。

　　去化周期是中央提出房地產(chǎn)要去庫(kù)存后才流行起來(lái)的概念，本來(lái)是用來(lái)證明房地產(chǎn)庫(kù)存的嚴(yán)重性。隨著今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，主要城市的去化周期不斷縮短，現(xiàn)在已經(jīng)成了支撐房?jī)r(jià)上漲的依據(jù)。

　　去化周期=目前商品住宅的存量/此前12個(gè)月月均成交量

　　也就是假設(shè)未來(lái)成交量維持在此前12個(gè)月的平均水平，庫(kù)存的商品房需要多久能全部賣完。一般認(rèn)為，去化周期越短，房?jī)r(jià)上漲潛力越強(qiáng)，即去化周期與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。和其他指標(biāo)類似，由于不同機(jī)構(gòu)采用的原始數(shù)據(jù)不同，計(jì)算結(jié)果也存在差異，但普遍認(rèn)為北京、上海、深圳、蘇州、南京等地的去化周期都低于10個(gè)月，這是非常低的數(shù)字了，所以看多者認(rèn)為這些地方房?jī)r(jià)還能漲，直到去化周期回升為止。

　　但是我們看一張圖：下面是2009年至今上海商品住宅成交均價(jià)和去化周期的走勢(shì)圖(藍(lán)線為成交均價(jià)對(duì)應(yīng)左軸，紅線為去化周期對(duì)應(yīng)右軸)：

　　我們看到，看多者所謂的去化周期與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)，只是在這一輪房?jī)r(jià)上漲中表現(xiàn)得特別明顯，但歷史上這一關(guān)系其實(shí)并不顯著。比如，在2012年，兩者居然呈明顯的正相關(guān)。

　　問(wèn)題出在哪里呢?

　　我們還是用股票來(lái)類比。

　　如果大家是技術(shù)派投資者，對(duì)去化周期的計(jì)算公式是不是覺(jué)得眼熟?我們把分子分母對(duì)調(diào)一下，就是股票的換手率：換手率=成交量/流通股本。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“住宅存量”，就是理論上的最大供給，與股票的流通股本是一回事。

　　所以，支持“去化周期與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)”就等同于支持“換手率與股價(jià)正相關(guān)”。

　　這里面有兩個(gè)問(wèn)題：第一，換手率與股價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜，不是簡(jiǎn)單的正或負(fù)就概括的。股市從熊市后期向牛市初期轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，換手率的上升意味著場(chǎng)外資金的進(jìn)入和交投的活躍，確實(shí)有利于股票上漲。但是，在牛市后期，由于多空雙方分歧加大，換手率也可能上升，但股價(jià)幾乎不漲;在熊市初期，投資者仍然按牛市思維操作積極抄底，換手率也可能上升，但股價(jià)反而下跌。所以，換手率與股價(jià)的關(guān)系，取決于股市處于什么階段。

　　第二，即使兩個(gè)指標(biāo)存在正相關(guān)或負(fù)相關(guān)的關(guān)系，也不表明兩者存在因果關(guān)系，把相關(guān)性等同于因果關(guān)系，這是人們經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。比如，太陽(yáng)從東方升起，和你每天吃早飯，相關(guān)系數(shù)是很高的，但是因?yàn)槟忝刻煲栽顼?，所以太?yáng)才從東方升起嗎?

　　回到去化周期的問(wèn)題上。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)間較短，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正的牛熊交替，所以可能留下去化周期與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)的印象。但如前所述，在2012年的上海，兩者就出現(xiàn)了正相關(guān)。這個(gè)現(xiàn)象在杭州體現(xiàn)得更明顯，請(qǐng)看下圖：

　　2012年1月至5月，杭州的去化周期從27個(gè)月降低至22個(gè)月，但商品住宅成交價(jià)從19500下跌至15500。當(dāng)然，隨著去化周期的進(jìn)一步下降，房?jī)r(jià)從6月開(kāi)始反彈。但你要知道，2012年上半年，杭州基本上每天都有售樓處被砸的消息，后面政府出來(lái)不允許開(kāi)發(fā)商再降價(jià)，如果政府不干預(yù)，后面會(huì)怎么樣還真不好說(shuō)——股市投資者就知道，熊市初期放量下跌把抄底的人都套牢后，就會(huì)進(jìn)入縮量下跌的熊市中期。

　　總之，去化周期和股市中的技術(shù)分析差不多，在某些情況下可以用于解盤(pán)，但無(wú)法用于預(yù)測(cè)，沒(méi)有因果關(guān)系，股價(jià)和房?jī)r(jià)最終還是受資金、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等外部因素驅(qū)動(dòng)。