2016年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

　　房子在中國(guó)人的生活始終占著一塊最重要的地位，特別是在大城市，房幾乎是壓在所有年輕人身上的一座大山。關(guān)于2016年的房地產(chǎn)趨勢(shì)，小編給大家?guī)?lái)了一些資料文章整理，希望能幫到大家。

2016年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

　　2016年是十三五的開(kāi)局之年，但大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為今年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)L型繼續(xù)探底之年。據(jù)我多年觀察，每年天涯及百度上均有各種關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰論的論調(diào)，年年都說(shuō)今年經(jīng)濟(jì)怎么困難，大部分是杞人憂天，大家就當(dāng)娛樂(lè)新聞，看看也就算了。這里我舉個(gè)例子，實(shí)際上多年前就有一些悲觀的朋友擔(dān)心經(jīng)濟(jì)崩潰，執(zhí)意要把手中的人民幣換成美元，并匯進(jìn)外資銀行或者干脆換成美鈔存在保險(xiǎn)柜。事實(shí)證明這些人都錯(cuò)過(guò)了大牛市，只能眼睜睜地看著別人的房子及人民幣大幅升值，其中人民幣自05年匯改以來(lái)經(jīng)歷了將近十年的牛市，有效匯率上漲了50%左右，而全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從2003年至今更是上漲了10倍。后來(lái)我私底下問(wèn)這些朋友：你們可以看空中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但為什么要把外幣匯到外資銀行或者換成現(xiàn)金?他們的答案居然是擔(dān)心國(guó)家強(qiáng)制結(jié)匯。對(duì)此我只想說(shuō)：不要放棄治療，藥不能停。話說(shuō)回來(lái)，今年經(jīng)濟(jì)困不困難?今年很困難，而且是真困難。你看看，許多城市地產(chǎn)項(xiàng)目大片閑置的，開(kāi)發(fā)商不敢動(dòng)工，因?yàn)閯?dòng)工就是死，但不動(dòng)就是等死。已開(kāi)發(fā)的房子庫(kù)存有多少?實(shí)體經(jīng)濟(jì)也哀鴻遍野，許多工業(yè)園企業(yè)關(guān)門(mén)歇業(yè)。一些一線富豪家族一夜歸零。就連理發(fā)店，零售市場(chǎng)這樣的快速消費(fèi)市場(chǎng)都比往年生意差了許多。
　　為了搞清楚經(jīng)濟(jì)始末，我想從規(guī)律說(shuō)起，什么是規(guī)律?規(guī)律就是事物運(yùn)動(dòng)中內(nèi)在本質(zhì)必然的聯(lián)系。而經(jīng)濟(jì)本身是有周期規(guī)律的。我有一個(gè)室友，研究生期間不務(wù)正業(yè)，根據(jù)什么博弈論居然研究了什么萬(wàn)象歸宗理論，光聽(tīng)這個(gè)名字就知道是讀小說(shuō)中毒太深的結(jié)果。偏題太多了，為什么這里說(shuō)到他的萬(wàn)象歸宗理論呢，字面意思就是一切事務(wù)的發(fā)展都是個(gè)輪回。因此我這里要說(shuō)說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這輪周期的始點(diǎn)，以及周期的終點(diǎn)會(huì)去向哪里?
　　回顧這輪房屋牛市，可以追溯到2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。之后的兩年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，于是從2005年開(kāi)始調(diào)控，相繼出臺(tái)了國(guó)八條和新國(guó)八條，之后是n次升息升準(zhǔn)，提高貸款首付比率，國(guó)六條，征收二手房營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅，提高準(zhǔn)備金等，終于房屋價(jià)格控制初見(jiàn)成效。但2008年次貸危機(jī)后，政策調(diào)控戛然而止，2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。2008年10月12日，出臺(tái)了一系列新政支持房地產(chǎn)，如首次購(gòu)買(mǎi)住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。房地產(chǎn)又迎來(lái)一次暴漲。之后幾年又迎來(lái)了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，終于在2014年調(diào)控取得效果，而當(dāng)前國(guó)家再次出手救市，但這次恐怕是最后一次?？梢哉f(shuō)近十年來(lái)掙錢(qián)的邏輯非常簡(jiǎn)單，就是買(mǎi)房-貸款買(mǎi)房-房屋升值-重評(píng)估再貸款-繼續(xù)買(mǎi)房，這種加杠桿的買(mǎi)房策略使很多人暴富。當(dāng)然還有一些高手，他們通過(guò)類(lèi)似炒購(gòu)房期貨牟利，比如說(shuō)甲與開(kāi)發(fā)商簽訂了100萬(wàn)元的購(gòu)房合同，并付了開(kāi)發(fā)商兩萬(wàn)元定金，但如果甲和開(kāi)發(fā)商和房管局關(guān)系好的話，他可以遲遲不交首付款并辦理按揭，一定時(shí)間后房屋價(jià)格上漲到120萬(wàn)元，甲決定出售給乙，并找到開(kāi)發(fā)和房管部門(mén)修改合同備案，將購(gòu)房人一欄的名字直接改為乙，乙需要支付甲20萬(wàn)元，并按照合同約定支付給開(kāi)發(fā)商98萬(wàn)元(扣除甲已經(jīng)支付的兩萬(wàn)定金)即可。于是甲只用兩萬(wàn)元的投入獲得了20萬(wàn)的收益。
　　可憐的老百姓一直幻想政府調(diào)控會(huì)使房?jī)r(jià)回調(diào)，但是政府越調(diào)控房?jī)r(jià)越是上漲，老百姓如果相信調(diào)控，結(jié)局會(huì)很悲劇，房子越等越買(mǎi)不起，原來(lái)的全款，到現(xiàn)在可能只夠付個(gè)首付。終于經(jīng)過(guò)多年的洗禮，再也沒(méi)有人相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌，什么房屋租售比，房?jī)r(jià)收入比，這些指標(biāo)都是浮云，大家都相信買(mǎi)到即掙到，買(mǎi)到必升值!即使有少部分人知道房地產(chǎn)有泡沫，但他們更堅(jiān)信泡沫是鐵做的。于是結(jié)婚變成一件非常奢侈的體驗(yàn)，如果一個(gè)男人要結(jié)婚，他必須乖乖去買(mǎi)房，如果買(mǎi)不起房，最難搞定的是丈母娘，而這僅僅是第一關(guān)，哪怕你搞定了丈母娘，還有老丈人呢，還有姑姑嬸嬸一大幫人給你指手畫(huà)腳。不買(mǎi)房結(jié)婚實(shí)實(shí)在在被認(rèn)為是耍流氓，你需要搞定的人太多，不止丈母娘一個(gè)。
　　有位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，成功的投資人很不合群，當(dāng)音樂(lè)響起時(shí)大家起身跳舞，他卻獨(dú)自躲在角落里默默地喝著悶酒，當(dāng)音樂(lè)停止時(shí)，大家都在搶椅子，他卻翩翩起舞。也有人說(shuō)，泡沫膨脹時(shí)才是最好的盈利期。我認(rèn)為都是有道理的，關(guān)鍵看你如何把握這個(gè)度，折中地處理這個(gè)問(wèn)題，你當(dāng)然可以擁抱泡沫，但絕不能刀口舔血。而現(xiàn)在2016年，你已經(jīng)擁抱了泡沫這么多年，現(xiàn)在就是刀口舔血的時(shí)間，我必須提醒各位，音樂(lè)已經(jīng)接近尾聲，請(qǐng)從容地安排happy edding，守住你的票子，留下一套房子，揣緊核心的鋪?zhàn)?，帶上你的孩子，抱緊你的娘子，享受人生的樂(lè)子，讓別人去搶最后的栗子吧。也許房地產(chǎn)未來(lái)還有一定的盈利，也許你可能會(huì)有一些意猶未盡，但這種錢(qián)還是給別人掙為好，記住永遠(yuǎn)不要羨慕賭徒贏了錢(qián)。
　　近十年房地產(chǎn)上漲的邏輯，這里僅羅列三個(gè)觀點(diǎn)，一是熱錢(qián)推動(dòng)說(shuō)，二是土地財(cái)政說(shuō)，三是貨幣通脹說(shuō)。
　　目前這三個(gè)因素基本全部熄火。首先談?wù)劅徨X(qián)推動(dòng)，華爾街有句名言money never sleep,資本是逐利的，隨著前些年人民幣持續(xù)升值，中國(guó)的資產(chǎn)不斷升值，聞到血腥味的國(guó)際資本源源不斷地流入中國(guó)，進(jìn)一步推升了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)。網(wǎng)上有個(gè)段子，說(shuō)一美國(guó)人到中國(guó)旅游，用20萬(wàn)美元換了134萬(wàn)人民幣，100萬(wàn)買(mǎi)一單身公寓，34萬(wàn)吃喝玩樂(lè)一年。第二年要回去時(shí)房子漲了賣(mài)了200萬(wàn)，人民幣兌美元升值到1:6.2，200萬(wàn)人民幣換回32萬(wàn)美元。美國(guó)人白玩一年還倒掙12萬(wàn)美元，非常高興地回家了。但2015年美元強(qiáng)勢(shì)回歸，人民幣對(duì)美元快速貶值，資本加速外逃，據(jù)央行網(wǎng)站消息，2015年12月外匯儲(chǔ)備33303.62億美元，較上月下降1000億美元。事實(shí)表明國(guó)際資本對(duì)中國(guó)投資已經(jīng)不像原來(lái)那么有興趣。李嘉誠(chéng)密集出售了中國(guó)的商業(yè)物業(yè)，還有誰(shuí)愿意做接盤(pán)俠?
　　再說(shuō)說(shuō)土地財(cái)政說(shuō)，可以說(shuō)目前地方財(cái)政收入主要都是靠賣(mài)地，但是顯然他們心急了一點(diǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。據(jù)觀察經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)并不比養(yǎng)豬高明多少，大家應(yīng)該知道有個(gè)豬周期，循環(huán)一般是：豬價(jià)下跌-養(yǎng)豬戶減少-豬肉供給減少-豬肉價(jià)格上漲-養(yǎng)豬戶增多-豬肉供給過(guò)剩。如果把豬肉改成房子，養(yǎng)豬戶改成開(kāi)發(fā)商上述周期同樣成立?，F(xiàn)在屬于房地產(chǎn)過(guò)剩階段，接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么，大家應(yīng)該有個(gè)預(yù)期和判斷。2015年政府在多次會(huì)議中強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。房子現(xiàn)在有多過(guò)剩呢，以我市為例，據(jù)簡(jiǎn)單地抽樣統(tǒng)計(jì)本市每個(gè)家庭約有兩套商品住房，但僅信江新區(qū)未出售的房子又可以夠舊城區(qū)每戶家庭再買(mǎi)一套，你說(shuō)房子多不多?再看看全國(guó)的數(shù)據(jù)，如果包括已批的和在建的有140億平方米，即使按照最好的銷(xiāo)售年2013年，目前的庫(kù)存量包含已批未建的需要十年才能消化?，F(xiàn)在已經(jīng)看到某些城市炸掉一些爛尾樓盤(pán)，許多人開(kāi)始罵娘，一邊是百姓買(mǎi)不起房，一邊是資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。對(duì)此我想說(shuō)：還記得中學(xué)政治課本上把牛奶倒進(jìn)溝里的故事嗎?這叫生產(chǎn)過(guò)剩，大家要接受并習(xí)慣這種現(xiàn)象。政府也猛然意識(shí)到，老百姓的房子保有量已經(jīng)非常高了，光靠賣(mài)土地是不可持續(xù)的，天下沒(méi)有不散的宴席，于是當(dāng)機(jī)立斷地出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅等，未來(lái)再也不需要靠賣(mài)地維持生計(jì)，稅務(wù)部門(mén)要按人頭現(xiàn)有住房面積計(jì)算，面積越大的繳稅越多，財(cái)政照樣可以有源源不斷的收入。
　　最后說(shuō)說(shuō)貨幣通脹，貨幣通脹這個(gè)東西非常厲害，中國(guó)超發(fā)貨幣是非常嚴(yán)重的，如果你相信統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，并把錢(qián)存進(jìn)銀行你可能要悲劇了，每年官方公布的CPI數(shù)字都很低，近十年最高的年份不到4%，一般認(rèn)為5%以內(nèi)都不屬于惡性通脹。但實(shí)際上據(jù)觀察，每5年中國(guó)的物價(jià)就上漲了一倍!中國(guó)長(zhǎng)期在負(fù)利率環(huán)境下運(yùn)轉(zhuǎn)，如果把錢(qián)存進(jìn)銀行，財(cái)富非但沒(méi)有增加，反而隨著物價(jià)的上漲縮水了。因此在中國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：
　　窮人存錢(qián),越存越窮;富人貸款，越貸越富。國(guó)際上那些大亨負(fù)債率一般不超過(guò)20%，而中國(guó)卻是多多益善，只能說(shuō)現(xiàn)在這種狀態(tài)是不正常的，在這種背景下越來(lái)越多的人把資產(chǎn)投進(jìn)了房地產(chǎn)，并進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。時(shí)至今日，物價(jià)指數(shù)這玩意已經(jīng)沒(méi)有多大意義。一個(gè)北京的老太太可能憑其一套破四合院坐擁千萬(wàn)資產(chǎn)，你說(shuō)大米、豬肉、蔬菜即使?jié)q個(gè)一倍對(duì)她有何意義?一般情況下一線城市的老百姓普遍蠻有錢(qián)了，如果賣(mài)掉一套房子，僅僅是吃是花不完的，但如果再買(mǎi)套房子估計(jì)也是蠻困難的，對(duì)于老百姓而言房子的月供已經(jīng)是最大的消費(fèi)，只要房?jī)r(jià)不漲，生活成本就不會(huì)漲，神馬cpi一籃子價(jià)格指數(shù)都是浮云?，F(xiàn)在繼續(xù)買(mǎi)房可能會(huì)供房一輩子，賣(mài)掉一套房子你會(huì)一輩子輕松，你會(huì)選哪個(gè)?說(shuō)到這里很多人要罵人了，你這不是敗家嗎?我打個(gè)比方，如果你在6000點(diǎn)賣(mài)出公司股份，還有誰(shuí)敢指責(zé)你，你看看那些大股東哪個(gè)不在減持呢，他們是敗家業(yè)嗎?
　　在這里我要特別說(shuō)明下，上述建議是對(duì)于有多套住房的人群而說(shuō)的，我身邊的富豪都在拋，今天你拋了沒(méi)有?另外，上述建議也是針對(duì)二三線及以下城市的人群的。如果你的房子在北上廣深，如果你的房子是二三線核心區(qū)域的房子，目前來(lái)看還是安全的。無(wú)論你在哪個(gè)城市，如果一套房子都沒(méi)有，請(qǐng)擇時(shí)考慮買(mǎi)一套房子，畢竟房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了不少，另外許多地方政府還有配套補(bǔ)貼政策和落戶政策，你要充分利用公積金貸款，利率是非常優(yōu)惠的，一輩子只能使用兩次必須珍惜，要盡可能降低首付比率，另外要測(cè)算好，使月供與公積金繳款匹配，現(xiàn)在的政策允許每月取出公積金支付月供，你要做到每月不需要額外支出，而且每月盡量把繳納的公積金花完。選房方面首先我建議你購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)裝修好的房子，這樣相當(dāng)于裝修款也可通過(guò)公積金貸款出來(lái)，下一步無(wú)需再籌錢(qián)裝修。盡量選裝修大眾化些的，清爽實(shí)用的，比如萬(wàn)科的帶裝修的房子，質(zhì)量非常好，適合首次置業(yè)。二建議購(gòu)買(mǎi)成熟地段的房子，這里生活方便，相對(duì)保值增值，作為自住房，新城區(qū)我是不太建議的，房子最好離父母近一點(diǎn)，現(xiàn)在年輕人都要忙事業(yè)，父母可以幫忙照顧小孩。三建議購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房地鐵房，這是錦上添花的事，如果買(mǎi)不到就算了，不必刻意追求，未來(lái)教育資源平均化應(yīng)該是大趨勢(shì)。四建議購(gòu)買(mǎi)大品牌樓盤(pán)，這些樓盤(pán)價(jià)格貴一點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)高一點(diǎn)，但是生活舒心太多，如果你不在乎物業(yè)環(huán)境，可忽略此條。五買(mǎi)房要選對(duì)時(shí)機(jī)，如果你買(mǎi)一手房，選擇在淡季比較好，比如說(shuō)過(guò)年之后的幾個(gè)月，雖然類(lèi)似十一這樣的期間，促銷(xiāo)活動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)宣傳多，但價(jià)格并不實(shí)惠，賣(mài)東西是這樣的，買(mǎi)的人多了價(jià)格就跌不下來(lái)，客流小了價(jià)格自然實(shí)惠。如果你買(mǎi)的是二手房建議選在春節(jié)前買(mǎi)，很多老板房子多，年前急需要錢(qián)結(jié)賬或者進(jìn)貨，很有可能被你淘到實(shí)惠的房子，另外多關(guān)注一些銀行拍賣(mài)信息，可能會(huì)有意外收獲。六房子這個(gè)東西真不是東西，不能著急，要相信房子沒(méi)什么好牛氣的，它絕對(duì)不能買(mǎi)到姐的自由。
　　既然孤注一擲地投資房地產(chǎn)已經(jīng)不是個(gè)好辦法，那么該如何管理你的財(cái)富呢?現(xiàn)在很多人認(rèn)為2016年存在資產(chǎn)配置荒的問(wèn)題，這里我想為大家提示復(fù)利的概念，前幾年許多朋友把錢(qián)借出去，少于兩分的利息都不好意思對(duì)別人說(shuō)。如果現(xiàn)在大家依然帶著這種預(yù)期去找資產(chǎn)，你就大錯(cuò)特錯(cuò)了，實(shí)際上一分息的回報(bào)已經(jīng)很高了，很多人以為致富的先決條件是巨大的資金基礎(chǔ)和高額的盈利回報(bào)，但其實(shí)并非如此。搞怪的愛(ài)因斯坦曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“宇宙間最大的能量是復(fù)利，世界的第八大奇跡是復(fù)利。”假設(shè)你現(xiàn)在有100萬(wàn)元，每年按12%復(fù)利增長(zhǎng)，10年后為311萬(wàn)元，20年后為965萬(wàn)元，30年后為2996萬(wàn)元。你可以對(duì)比一下，你未來(lái)三十年工資總收入有多少?我舉這個(gè)例子的目的是告訴大家，大家一定要降低資本回報(bào)的預(yù)期，前幾年的回報(bào)是短暫不可持續(xù)的。目前銀行貸款房屋貸款利率約5%左右，現(xiàn)在一些中小銀行理財(cái)產(chǎn)品也能達(dá)到這個(gè)水平，比如南京銀行的珠聯(lián)璧合系列有5.1%左右的收益。實(shí)際上5%左右的收益率在目前這個(gè)時(shí)段也是可以接受的。
　　對(duì)于一般工薪階層，2016年還是以穩(wěn)定過(guò)冬為前提，主線還是休息。我建議大家把資產(chǎn)做如下配置，40%做銀行理財(cái)產(chǎn)品，記住要買(mǎi)非保本型的，收益在5%左右，保本與非保本風(fēng)險(xiǎn)差不多，只是銀行操作手段不一樣。20%購(gòu)買(mǎi)債券型基金，記住要買(mǎi)純債型的，混合型和可轉(zhuǎn)債型都別買(mǎi)，很多人看到2015年股市暴跌，2016年的熔斷，但很少人注意到2015年很多債券基金收益率達(dá)到15%，理論上債券和股市及利率水平呈負(fù)相關(guān)，目前股市不景氣，利率還有下降的預(yù)期，至少2016年上半年債市還處在牛市。20%投資p2p龍頭，一定要是龍頭企業(yè)，比如陸金所、恒大金服，收益也有7%左右。另外留10%左右放在余額寶、投資股市或者換成美元，2016年人民幣貶值預(yù)期在5%左右，招商銀行美元理財(cái)有2%左右的收益，整體回報(bào)率在8%左右。最后留一點(diǎn)錢(qián)抄底，如果發(fā)現(xiàn)有回報(bào)率比較好的商鋪和房子是可以入手的，比如說(shuō)杭州亞運(yùn)會(huì)及G20概念下濱江板塊。這樣配置下來(lái)整體資產(chǎn)回報(bào)率應(yīng)在8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏通脹，也跑贏大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅。2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有多臺(tái)大戲，劇情怎么樣?我們邊看邊說(shuō)。
今天的文章分享就到這里，希望可以幫到正在為了買(mǎi)房而彷徨的你。