新一輪房價上漲的真相內幕
2016年，中國樓市房價上漲得厲害，房價為什么一直上漲？是什么原因導致房價一直居高不下？房價上漲的原因真相是什么？新一輪房價上漲該不該買房呢？房價上漲后會下降嗎？2017年房價還會上漲嗎？一起揭秘房價上漲背后的真相內幕。
揭秘2016房價上漲真相 時下房價上漲該不該買房
高房價下國慶前后全國20城發(fā)起調控
據不完全統(tǒng)計發(fā)現，自9月30日晚間至10月7日，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布樓市調控政策;10月6日，珠海、東莞和福州重啟限購限貸;10月7日晚間，佛山發(fā)布限購政策，再加上嚴格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調控行列的城市達到20個。
面對此輪調控 購房者依舊很糾結
回顧此輪多城市房價暴漲，首先是一線城市帶動，緊接著，在政策利好的刺激下，二線城市房價開始反彈，在房價恐慌性質暴漲之下，三線城市開始接棒，至今蔓延至全國。當然， 對于購房者來說，當前買不買房依舊很糾結，一方面房地產“限購”政策重新出臺;另外一方面，房價似乎還沒有要停漲的概念。在這個關鍵的“十字路口”，普通消費者又開始糾結了：調控政策的出臺，房價似乎又有了下降的理由;但是如果不買房，萬一房價漲了，豈不吃大虧了。
房價上漲離不開兩個因素
房價為什么會上漲，原因很多，因素也有很，但是房價上漲，最終離不開兩個因素，一個是土地，也就是房地產的供應方。北京、上海、深圳等一線城市為什么會暴漲，你看北京都開發(fā)到幾環(huán)就知道了;為什么三四線城市死活難大漲呢?先不說有多少庫存，就連市中心都還有閑置土地，這樣的城市房價能漲多高呢!
另外一個就是需求了，一個城市人口越多，流入人口越多，買房需求越大，房價上漲動力越充足。北京、上海、深圳等一二線城市房價雖然高，但是同樣人口和人才以及收入都處于高位，在大量需求的支撐下，房價很難下跌。這就不難理解，為什么房價上漲的是一二線城市，下跌的是三線城市了。
限購之后 房價會降嗎
針對此次調控，相關業(yè)內人士分析認為：“短期看，恐慌性購房需求會積極釋放;中期看，年底前市場需求依然是屬于高位的，尤其部分房企會加快推盤，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期大。到了明年，市場成交量或會下滑;長期看，政策的效力依然會減弱，同時要警惕各類規(guī)避政策的新做法。”
因此，衡量一個城市房價會不會上漲，看看城市還有多少閑置土地和多少人口就知道了。同理，對于購房者來說，買不買房，都應該看清需求，同時看清本地房價走勢，如果供不應求，那么應該早買房;如果供過于求，買房大可不必太著急。
媒體揭房價上漲真相：房企兇猛拿地巨額資金從哪里來
紅色警報
買房杠桿高，買地杠桿更高
如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。
“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當前房地產市場過熱的主要原因。”中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。
從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。
據央行統(tǒng)計，今年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。
相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。
今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據其中期業(yè)績報告，融信今年上半年的合同銷售額為132億元。
房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來?
“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地產行業(yè)的專家說。
記者從一些金融機構了解到，按規(guī)定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成?，F在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內潛規(guī)則。
如此配資導致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據統(tǒng)計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。
樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。
中國社科院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。
值得注意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節(jié)奏，拿地趨于謹慎。
金色誘惑
割舍不下的“地王”盛宴
各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。
“今年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元。”濟南市房地產中介行業(yè)協(xié)會副會長張鑫恭說。
“地王”的出現，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。
財政部數據顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數據則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。
值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹慎小心。
中原地產統(tǒng)計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。而據萬科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111%，創(chuàng)近年來新高。
“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經濟研究所副所長張平說，這一現象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。
“地王”頻出，令房地產企業(yè)承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉，暴露出拿地企業(yè)資金周轉壓力增大。
10月中旬，信達地產發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權，融創(chuàng)中國和濱江集團分別持股40%和10%，三方合作開發(fā)該項目。這一今年5月123億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近96%。
業(yè)內人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關注。
華融證券首席經濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者;既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產市場發(fā)展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。
幕后黑手
投資投機下的虛火
房子是給人住的，這個定位不能偏離。
歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。
在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。
“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū)，今年則以上?？蜑橹髁Γ瑥募闻d一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產集團股份有限公司副總經理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。
記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿易公司買了80多套房子，近期正陸續(xù)出手。
同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據當地住建部門數據，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8%，珠海以外的國內其他地區(qū)居民占57.8%，國外買家占0.33%。
一家知名房地產企業(yè)副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發(fā)現競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地產市場投。”這位副總裁說。
有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。
據相關統(tǒng)計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產資產凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業(yè)產生的“虹吸效應”。
“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協(xié)秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險，避免陷入房地產泡沫。
灰色地帶
造假炒作推高房價預期
虛假宣傳，查!捂盤惜售，查!營銷不規(guī)范，查!
10月，深圳開啟為期三個月房地產行業(yè)專項整治執(zhí)法行動，發(fā)現不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現互聯網金融公司涉嫌經營“首付貸”業(yè)務;上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介;廣州四部門聯合出擊規(guī)范房地產市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰;武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……
記者跟隨深圳專項執(zhí)法行動，來到“前海東岸”樓盤發(fā)現，該樓盤今年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90%”。
在杭州余杭的合景天峻樓盤，今年4月房價每平方米約1.3萬元，10月個別戶型漲到2.8萬元。一共12棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲。
發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現非理性行為推高房價。
除了不合理的市場行為，一些機構和網絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。
山東省住建廳房地產市場監(jiān)管處處長張國強說，今年6月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期，隨后萬科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元。
針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光45個房地產企業(yè)和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地產企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招。
房地產的未來健康發(fā)展，離不開良好的市場秩序。
中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機構的違法違規(guī)行為，對維護市場秩序，穩(wěn)定市場預期發(fā)揮重要作用。經過近一階段整頓規(guī)范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環(huán)境正在凈化。
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