房地產(chǎn)交房流程有哪些
房地產(chǎn)交房流程有哪些
交房是房地產(chǎn)交易中重要的一個環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)交房有哪一些流程呢?在二手房的交房時哪一些細節(jié)是值得注意的呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)交房流程的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)交房流程
一、通知
開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。
二、驗收
購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進行核驗。
驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。
四、簽署房屋交接書
購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。
1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉，配套鑰匙是否能快速打開門，看門是否存在變形，把手等是否有破損情況，窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。業(yè)主自備電池，給防盜門的門鈴裝上電池，看門鈴是否正常響動。
2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象，注意看這些地方有沒有黃色污漬，如果有，就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。
3、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻面和地面，看其是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象，如果有，就要記錄在表格上，之后要求開發(fā)商解決。
4、業(yè)主需自帶個插座小燈，在驗房時將其插在電路插孔中，檢查插孔是否正常有電，看插座小燈是否亮起，并看看所有的燈座是否正常有電;在插上小燈的時候，業(yè)主需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對應(yīng)的分路電閘，以及總開關(guān)箱里的各分路電閘是否運轉(zhuǎn)正常。
5、仔細看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象，可以現(xiàn)場點燃一些攜帶的廢紙，看煙氣是否能從排煙口正常排出。
6、在檢查下水道是否通暢的時候，業(yè)主可以用塑料袋裝滿水，快速的倒向房屋內(nèi)的各個地漏、下水，看水是否能快速流進下水道。
7、進行防水檢查，在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住，堵住衛(wèi)生間的各下水口，往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水，24小時之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象，如果沒有，就說明房屋的防水還是很成功的。
8、記錄好房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字，這樣以后交費時業(yè)主可做到心里有數(shù)。
二手房交房需要注意的細節(jié)
一、核查房屋質(zhì)量
二手房質(zhì)量問題是交房時首先要檢查的，包括門窗是否密封，有沒有破損;水、電、開關(guān)等能否正常使用;天花板、墻壁、地面有無裂痕、滲漏、積水等;下水道是否暢通等等。
交房時發(fā)現(xiàn)問題馬上和房東協(xié)商，盡快查明原因，確定哪方負責(zé)維修，以免收房后互相扯皮。
二、設(shè)施設(shè)備清點
設(shè)施設(shè)備包括：空調(diào)、灶具、熱水器、燈具、抽油煙機等等。在簽合同時，將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色、數(shù)量以及是否正常使用寫清楚，交房時按合同約定清點、驗收。
注意：一定要拿到設(shè)備發(fā)票、保修卡，以免以后出現(xiàn)問題需要修理時麻煩，特別是貴重物品。
三、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話等費用結(jié)清
買賣雙方一起到自來水、電力、煤氣公司辦理過戶手續(xù)。在辦理時，一定要向工作人員詢問賣方的欠費(可能是以前拖欠的費用及滯納金)，若有欠費要求賣方補交。
有線電視、寬帶過戶，雙方至交費處辦理更名手續(xù)，并結(jié)清欠費。
電話要到電信公司辦理更名手續(xù)。
四、維修基金過戶
一般上家都贈送維修基金，到物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可，賬戶中結(jié)余的維修基金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
五、物業(yè)服務(wù)費結(jié)清
買家陪同賣家到物業(yè)處辦理物業(yè)更名手續(xù)即可，結(jié)清上家與物業(yè)公司的各種費用。一般來說，物業(yè)費由賣家交到交房當(dāng)月，交房次月開始由買家交納。
六、戶口遷移
買賣雙方一起到派出所詢問房屋內(nèi)的戶口情況，特別是學(xué)區(qū)房。若仍有戶口，買家可依據(jù)合同約定追究賣家責(zé)任。
七、清點鑰匙
賣家交給買家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、信箱鑰匙、防盜門鑰匙等等，全部交接完畢。建議交房后更換鑰匙。
八、房屋裝修合同和裝修發(fā)票交接
一旦房屋裝修出現(xiàn)問題，裝修合同、裝修發(fā)票以及保修卡等就是重要依據(jù)，一定要記得索要。
九、簽署房屋交接書
千萬不要先簽署再驗收!
在房屋交接書種，將以上內(nèi)容以文字形式固定下來，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。如果在交房時發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定，也要在房屋交接書中注明，為將來追究上家責(zé)任留下證據(jù)。
房地產(chǎn)交房需要具備的條件
一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。
二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。
三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。實際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。
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