房地產(chǎn)銷(xiāo)售潛規(guī)則
潛規(guī)則這詞如今想必大家都不陌生，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)的潛規(guī)則又有哪些?樓市中又存在什么樣的潛規(guī)則。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售潛規(guī)則的相關(guān)資料,供你參考。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售潛規(guī)則
1、售樓處的人不一定是開(kāi)發(fā)商的人
現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”，把銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過(guò)售房來(lái)獲取傭金，多賣(mài)多得，因此具有更強(qiáng)的銷(xiāo)售力。這不會(huì)影響你買(mǎi)房子，但如果它們?cè)?jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾，可能就有影響了。
“有些代理公司的銷(xiāo)售為了賣(mài)出房屋，欺騙消費(fèi)者說(shuō)這個(gè)地段交通十分便捷，新開(kāi)的地鐵就在附近，但其實(shí)地鐵通過(guò)的路線與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅(qū)車(chē)十分鐘。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子。”一位曾經(jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員說(shuō)。
如果購(gòu)房者遇到房?jī)r(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問(wèn)題跑到售樓處去鬧事，很可能無(wú)功而返，因?yàn)檫@些都是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的事。
2、你的個(gè)人資料可能被賣(mài)出
一位房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理解釋?zhuān)?ldquo;由于買(mǎi)房置業(yè)這個(gè)過(guò)程涉及到諸多環(huán)節(jié)，客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣(mài)了，我們也不得而知。銀行貸款會(huì)登記個(gè)人信息，所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。當(dāng)然也有可能是銷(xiāo)售人員私下把信息賣(mài)給了別人。”購(gòu)房是一個(gè)很長(zhǎng)的利益鏈，賣(mài)給裝修公司、電器公司都有可能，但是出售最多的對(duì)象還是中介公司。
3、買(mǎi)房送“學(xué)位” 不一定能實(shí)現(xiàn)
不少買(mǎi)房者都是沖著開(kāi)發(fā)商稀缺學(xué)位而來(lái)，“打包票”保證入讀。可贈(zèng)送學(xué)位卻真正捆綁了隱性門(mén)檻，實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門(mén)檻攀升，最終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶籍等限制，公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi)，導(dǎo)致子女上學(xué)不成。
開(kāi)發(fā)商“送學(xué)位”的措辭有時(shí)候也用得巧妙，一方面樓盤(pán)的確有按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校的入讀條件便可入讀，此為學(xué)區(qū)房的“學(xué)位”之一。開(kāi)發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校“買(mǎi)學(xué)位”，但是有指標(biāo)、年限的限制，卻沒(méi)有如實(shí)告知買(mǎi)房者，最終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無(wú)法讓急切需要學(xué)位的家長(zhǎng)業(yè)主們信服。
4、沙盤(pán)掩蓋“不利因素”
一位有多年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說(shuō)：“由于地下的停車(chē)位面積不夠，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要將停車(chē)的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長(zhǎng)草的空心磚鋪成，實(shí)際的停車(chē)場(chǎng)就這樣被偷偷變成了沙盤(pán)上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些長(zhǎng)草的空心磚。
5、房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
商品房實(shí)際的使用年限，按照正常的流程，產(chǎn)權(quán)是按開(kāi)發(fā)商拿到地開(kāi)始計(jì)算，一共70年。一般情況下，拿地到開(kāi)工到最后交房，時(shí)間有兩三年。那么，正常情況下，購(gòu)房者拿到房子之后，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開(kāi)發(fā)商捂地或者捂盤(pán)呢，如果樓盤(pán)的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢?
樓市的潛規(guī)則
1、地段永遠(yuǎn)是第一位
什么戶型啊，環(huán)境啊都不重要，大家都知道，房子的價(jià)格主要是取決于地段，戶型再爛、環(huán)境再爛的房子，只要是在市中心就沒(méi)便宜過(guò)，即使是拆遷補(bǔ)助也一定比地段不好的高很多。
所以第一套房子一定要買(mǎi)地段好的，哪怕只有30平米，這房子一定離學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓很近，除了停車(chē)有些問(wèn)題外，你自己住(即使有個(gè)另一半)一定能夠住，而且關(guān)鍵你一定不會(huì)賠錢(qián)，就像炒股票一樣，你首先保證不賠錢(qián)，才能考慮掙錢(qián)和養(yǎng)老的事情。
2、買(mǎi)房盡量“抱大腿”
我們常說(shuō)的“抱大腿”，是指借助其他人的優(yōu)勢(shì)來(lái)獲得收益的行為，常帶帶有貶義的意味，但買(mǎi)房“抱大腿”則是說(shuō)盡量選擇大品牌開(kāi)發(fā)商。
首先，大開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不容小覷，他們的產(chǎn)品多是經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)的拳頭產(chǎn)品，值得信賴。其次，大開(kāi)發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司，后期管理一條龍服務(wù)，物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量也相對(duì)好一點(diǎn)，如果后期遇到問(wèn)題更容易解決。一般品牌房企對(duì)小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量上要求比較嚴(yán)格，后期出質(zhì)量問(wèn)題的幾率也要小一些。
3、買(mǎi)成熟的社區(qū)
雖然新樓盤(pán)一期二期開(kāi)盤(pán)價(jià)較低_低開(kāi)高走，往后越來(lái)越貴。但是一旦買(mǎi)了一期二期，除了生活配套不全外，我們也會(huì)在無(wú)形之中忍受不少麻煩。如果你買(mǎi)了一期的房子，意味著你至少2-3年住在施工現(xiàn)場(chǎng)，平日揚(yáng)塵較大，周末還要忍受施工、裝修的噪音。這都是一些“低開(kāi)”需要付出的隱形“代價(jià)”。
4、樓層的選擇問(wèn)題
對(duì)于高層住宅的選擇，很多人都會(huì)糾結(jié)選哪個(gè)樓層，高了怕不方便，低了怕遮光，中間怕?lián)P灰，不需要糾結(jié)，小編告訴你如何選擇合適的樓層。
房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的潛規(guī)則現(xiàn)象
在商品房預(yù)售制度下，一些開(kāi)發(fā)商以近乎空手套白狼的方式獲得資金，拿購(gòu)房者的錢(qián)來(lái)做自己的開(kāi)發(fā)資金。一些中介和購(gòu)房者合謀簽定“陰陽(yáng)合同”……
從高價(jià)拿地拖延入市，一些“地王”不開(kāi)發(fā)，而是選擇修改規(guī)劃，調(diào)整容積率;從鋪天蓋地、眼花繚亂的樓盤(pán)廣告，到一些開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)封頂后，見(jiàn)市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，價(jià)格持續(xù)上漲，就故意制造“樓盤(pán)還未達(dá)到預(yù)售條件”的假象，捂盤(pán)惜售。
一些開(kāi)發(fā)商和建筑商互相勾結(jié)，有預(yù)謀、有目的、有步驟地通過(guò)先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開(kāi)建安發(fā)票的手段，人為地提高造價(jià)，增大建安成本，以少繳所得稅，規(guī)避土地增值稅。
一段時(shí)間以來(lái)，地方政府存在著片面追求GDP速度的誤區(qū)，有的地方政府越來(lái)越變得像一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，紛紛爭(zhēng)當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“運(yùn)動(dòng)員”而不是“裁判員”。在一些領(lǐng)導(dǎo)干部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要當(dāng)資本運(yùn)作和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的高手，開(kāi)展工作都是用“老板”的思維，動(dòng)輒就算“投資、回報(bào)、產(chǎn)出”的賬，當(dāng)然，能算投入產(chǎn)出比的已經(jīng)是好干部了。一些干部只投入不考慮產(chǎn)出，結(jié)果是“官升一級(jí)，欠債一屁股”。
一些地方政府為規(guī)避土地監(jiān)管和金融監(jiān)管而和中央部門(mén)玩“貓捉老鼠”的游戲時(shí)有發(fā)生，一些地區(qū)政府出現(xiàn)了“廉租房”空轉(zhuǎn)，套取和挪用中央保障性住房建設(shè)補(bǔ)貼資金的丑聞不斷被爆光。
企業(yè)和社會(huì)民眾普遍存在與房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈的心理，針對(duì)中央調(diào)控政策從開(kāi)始的消極抵抗發(fā)展到總是逆向操作，上有政策、下有對(duì)策。
一方面，中國(guó)新生的“歐斯曼”們故伎重演，又利用波拿巴主義這種趨勢(shì)來(lái)敲詐勒索，獲得了驚人的暴利。而與西方資本主義國(guó)家在工業(yè)化和城市化時(shí)期“圈地運(yùn)動(dòng)”中的貪婪血腥相比，中國(guó)新生的“歐斯曼”中不乏官商勾結(jié)，官員在位時(shí)利用職權(quán)為開(kāi)發(fā)商牟利，離任或下海后再到房地產(chǎn)公司擔(dān)任要職;或利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義，從開(kāi)發(fā)商處打折購(gòu)房，轉(zhuǎn)手出售;等等，不一而足。
另一方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際資本集團(tuán)和炒家又加入了推高資產(chǎn)泡沫的博弈，我國(guó)將長(zhǎng)期面臨美歐等國(guó)轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，壓迫人民幣升值和輸入通脹的國(guó)際環(huán)境，也將長(zhǎng)期面臨國(guó)際游資進(jìn)進(jìn)出出加劇房市和股市動(dòng)蕩的局面。而這些資金又是怎樣進(jìn)來(lái)的，通過(guò)什么渠道進(jìn)來(lái)的，在獲取暴利后又是怎么出去的，同樣有太多的“潛規(guī)則”。
總之，那些在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下被明令禁止的種種做法，在中國(guó)，在當(dāng)下，似乎成為官員加官進(jìn)爵、企業(yè)戰(zhàn)勝市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)獲取暴利，個(gè)人發(fā)財(cái)?shù)耐ㄐ械?ldquo;法寶”。
可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的這些“潛規(guī)則”，就是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，也是滋生腐敗的溫床。然而，這些做法之所以能夠成為“潛規(guī)則”，卻是深深植根于當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治和文化背景當(dāng)中，正是當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治和文化背景為“潛規(guī)則”提供了成長(zhǎng)和繁衍的土壤。
要遏制高漲的房?jī)r(jià)，必須向房地產(chǎn)行業(yè)中形形色色的“潛規(guī)則”開(kāi)刀，必須解決一系列與“潛規(guī)則”密切關(guān)聯(lián)的行業(yè)“病癥”。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)究竟應(yīng)該如何定位?中國(guó)政府在住房管理領(lǐng)域究竟應(yīng)該扮演什么樣的角色?政府行為的原則和邊界是什么?完全市場(chǎng)化、商品化能解決中國(guó)人的住房問(wèn)題嗎?要不要住房保障?保障性住房和商品房是個(gè)什么關(guān)系?保障性住房的覆蓋范圍、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)形式如何做到無(wú)縫銜接?準(zhǔn)入和退出又怎樣實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義?人民如何監(jiān)管人民的政府?
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