房地產(chǎn)抵押論文范文
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房地產(chǎn)抵押法律問(wèn)題透視論文
一、房地產(chǎn)抵押的概念:
房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí),需依法履行抵押登記的法律行為,因此,房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍,隨之而來(lái)產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對(duì)于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對(duì)應(yīng)的法律后果,所映射出的我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)問(wèn)題,以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。
二、房地產(chǎn)抵押的法律原則
這里討論的是房產(chǎn)與地產(chǎn)抵押時(shí)所具有的共性法律原則。
1、房與地的相依性原則:
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地。因此,房屋產(chǎn)權(quán)的取得,必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。抵押人對(duì)自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分,往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。
正是由于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在著這樣的依附與相依關(guān)系,我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為,一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則,并一直規(guī)定為:“土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物,其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”
2、抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則:
我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定:
抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
因此,受讓(購(gòu)買)抵押房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎和仔細(xì)審查,以避免得到的是無(wú)效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。
3、法定抵押登記擔(dān)保期限的原則:
《擔(dān)保法》公布施行近十年了,擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無(wú)效”的我國(guó)法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。但對(duì)于登記擔(dān)保期限仍沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)。本身對(duì)于“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”這一問(wèn)題,在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定,在學(xué)理上也存在多種不同的理論觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為:抵押合同當(dāng)事人自行約定的抵押期限是有效的。因?yàn)楸M管抵押權(quán)為物權(quán),但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則,應(yīng)貫徹尊重當(dāng)事人的自主、自愿的原則。如果當(dāng)事人約定了抵押期限,視為抵押權(quán)人接受了對(duì)抵押權(quán)的期限限制,抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),更何況我國(guó)法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為,所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性,但并不排除其他物權(quán)的有期限性,以所謂物權(quán)的無(wú)期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的。也有學(xué)者認(rèn)為,我國(guó)《擔(dān)保法》第25條明確規(guī)定:“一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的,保證期間為主債務(wù)履行期滿之日起6個(gè)月。”既然法律允許保證合同的當(dāng)事人約定保證期限,而且在當(dāng)事人未約定的情況下,應(yīng)當(dāng)適用法定期限,那么也應(yīng)當(dāng)允許抵押合同當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,抵押合同是附屬于主合同的從合同,如果主合同未能得到清償,主合同并未終止,主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的,這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效,抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利,而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。因?yàn)榈盅簷?quán)在本質(zhì)上屬于物權(quán),并從屬于主債權(quán),只要主債權(quán)存在,抵押權(quán)也就同時(shí)存在。也有人認(rèn)為,當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款,這種免責(zé)條款的約定,目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任,所以這種約定應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》實(shí)質(zhì)上是接受了最后一種觀點(diǎn)。
但是,最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第十二條第一款規(guī)定:當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間,對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。也就是說(shuō),擔(dān)保期限只有法律規(guī)定,不允許當(dāng)事人約定。也不允許登記機(jī)關(guān)規(guī)定。
4、房地產(chǎn)抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則:
房地產(chǎn)抵押行為一般會(huì)經(jīng)歷簽訂抵押合同和進(jìn)行抵押登記兩個(gè)程序,而在抵押設(shè)定成立后,房屋與土地均要使用或處分,隨之便產(chǎn)生若干因抵押所致的諸多法律關(guān)系與法律糾紛。由于簽訂抵押合同是民事法律行為,而抵押登記,作為抵押當(dāng)事人只是一個(gè)抵押生效所必須履行的一個(gè)法律手續(xù),而對(duì)于登記機(jī)關(guān)卻是一個(gè)具體的行政行為,即抵押設(shè)定的公示。出現(xiàn)涉及抵押的效力這樣的糾紛,抵押當(dāng)事人便會(huì)遇到應(yīng)采用民事訴訟還是行政訴訟來(lái)處理這樣一個(gè)問(wèn)題。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》(1992年11月25日法發(fā)[1992]38號(hào))“一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟,由訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對(duì)人民政府或者其主管部門(mén)就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服,或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T(mén)就房地產(chǎn)問(wèn)題做出的行政處罰決定不服,依法向人民法院提起的行政訴訟,由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規(guī)定的原則,對(duì)于民事權(quán)益的糾紛應(yīng)提起民事訴訟,而涉及行政機(jī)關(guān)的具體行政行為的應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。
5、抵押物的特定化登記原則:
對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記,不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)中的房屋所有權(quán)獲得,一般是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在符合法定條件、房屋竣工驗(yàn)收后并由開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)的必備法定手續(xù)的條件下,按照房屋建筑的獨(dú)立體(幢、棟、樓,即在建筑施工前、開(kāi)發(fā)立項(xiàng)報(bào)建時(shí)已核定的房屋單位)發(fā)給開(kāi)發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證,即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往有若干個(gè)房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。在設(shè)定抵押時(shí),抵押人與抵押權(quán)人往往直接將一個(gè)或數(shù)個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”進(jìn)行抵押與登記,而未將其按商品房的實(shí)際套為單位進(jìn)行細(xì)化,即未特定化,這樣的抵押登記是無(wú)效的。
三、房屋產(chǎn)權(quán)抵押相關(guān)法律問(wèn)題
1、房地產(chǎn)抵押合同的成立與生效
抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì),抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同,僅能產(chǎn)生債權(quán)人對(duì)抵押人的登記請(qǐng)求權(quán),而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán),抵押合同的成立和生效與抵押權(quán)的成立應(yīng)作區(qū)分。抵押合同成立是表示以書(shū)面方式表示當(dāng)事人同意某項(xiàng)房地產(chǎn)抵押的意思真實(shí)表示的反映與達(dá)成。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力,抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對(duì)世效力的產(chǎn)生,抵押合同成立并不意味著其必然生效,只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味著抵押權(quán)的成立,只有登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定與成立。因此,抵押合同的成立與生效應(yīng)當(dāng)分開(kāi),而抵押合同的生效在現(xiàn)行法律規(guī)定的條件下,只能因法定條件成就而生效。其他的學(xué)理討論實(shí)無(wú)具體實(shí)質(zhì)意義。
2、可以抵押的房屋:
應(yīng)當(dāng)說(shuō),凡合法取得所有權(quán)證的房屋均可由所有權(quán)人做出權(quán)利處分而設(shè)置抵押。
對(duì)于私房、開(kāi)發(fā)商合法開(kāi)發(fā)的商品房未出售、轉(zhuǎn)讓的房屋可以抵押。開(kāi)發(fā)商因建設(shè)需要資金雖與金融機(jī)構(gòu)簽訂了抵押擔(dān)保借款合同的房屋,只要未出售的房屋可以抵押。
3、抵押登記:
房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(2001修正)》第四章的各條規(guī)定。
房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須向登記機(jī)關(guān)提交下列文件:
(1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;
(2)抵押登記申請(qǐng)書(shū);
(3)抵押合同;
(4)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;
(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;
(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
對(duì)于集體所有制企業(yè)的抵押人需要提交集體企業(yè)職代會(huì)通過(guò)同意抵押的決議;股份制企業(yè)、三資企業(yè)抵押人需要提交董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)抵押的證明,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。
抵押登記的合法證明是登記機(jī)關(guān)發(fā)給抵押權(quán)人的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
4、房地產(chǎn)抵押權(quán)與房地產(chǎn)出租的關(guān)系:
這種關(guān)系可分兩種情形,一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押,這種情況租賃關(guān)系成立在先,抵押權(quán)設(shè)定在后,抵押與租賃關(guān)系互不影響,只要抵押人以書(shū)面形式將抵押事實(shí)告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效,即所謂“買賣不破租賃”。另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租,這種情況下抵押權(quán)設(shè)定在先,租賃關(guān)系成立在后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力,租賃關(guān)系應(yīng)隨著抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除。上述法律關(guān)系與法律后果,最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十五條、第六十六條已作明確規(guī)定。
5、抵押登記資料中的有關(guān)問(wèn)題:
在抵押登記過(guò)程中,首先抵押人必須向登記機(jī)關(guān)提交完整、真實(shí)、準(zhǔn)確、合法有效的登記資料,如果登記資料存在不完整的瑕疵,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)正,一般情形下不會(huì)影響登記的效力。如果登記資料不真實(shí),將直接導(dǎo)致登記的不具有效力的后果。登記資料不真實(shí)一般表現(xiàn)為下列情形:(1)抵押物存在權(quán)利爭(zhēng)議,如已出售的商品房;(2)不符合法定通過(guò)要件,未經(jīng)企業(yè)有關(guān)機(jī)構(gòu),如職代會(huì)、董事會(huì)、股東大會(huì)通過(guò)的;(3)未經(jīng)企業(yè)職代會(huì)通過(guò),但抵押人提交了通過(guò)的虛假證明的;(4)登記資料中抵押房屋面積與實(shí)際面積出入較大的;(5)將未獲得"大產(chǎn)權(quán)證"或產(chǎn)權(quán)證的實(shí)際已在銷售的房屋作為在建房屋抵押的;(6)將已獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋,而因抵押人原因無(wú)法提交產(chǎn)權(quán)證作為在建房屋抵押的;(7)批量房屋、整體小區(qū)房屋抵押中,登記機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)應(yīng)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目的房屋進(jìn)行抵押登記的;(8)抵押合同不真實(shí)、虛假抵押合同;(9)抵押房屋價(jià)值未進(jìn)行評(píng)估的,或評(píng)估值嚴(yán)重失真,虛假評(píng)估(10)抵押人未提交抵押登記房屋對(duì)應(yīng)的土地使用證的等等。其次,抵押登記時(shí),未對(duì)抵押房屋按套、戶進(jìn)行特定化,將導(dǎo)致抵押登記無(wú)效。再次,有爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬進(jìn)行登記的,抵押登記無(wú)效。
房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押人提交的登記資料負(fù)有審查義務(wù),對(duì)不符合登記規(guī)定的,應(yīng)書(shū)面通知申請(qǐng)人不予登記。
6、保險(xiǎn)問(wèn)題
根據(jù)《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定:抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此土地使用權(quán)抵押辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn),可以確保抵押人的權(quán)益。
所以,土地使用權(quán)抵押特別是地上有建筑物或其他附著物,抵押權(quán)人最好辦理保險(xiǎn)手續(xù),并在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人,保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到損害,抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人讓與的賠償或補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán),代替抵押人直接向第三人或保險(xiǎn)公司請(qǐng)求損害賠償或要求保險(xiǎn)公司給付保險(xiǎn)金。
在商品房按揭銷售中,按揭銀行機(jī)構(gòu)往往要求購(gòu)房人辦理抵押物保險(xiǎn)。對(duì)于這種抵押風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)事項(xiàng),開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先在銷售宣傳與廣告中載明。其次,對(duì)于保險(xiǎn)方式、費(fèi)率、提前付款的退保退費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致,以免在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議與不必要的訟爭(zhēng)。
四、房屋產(chǎn)權(quán)抵押與土地使用權(quán)抵押之間的相關(guān)法律問(wèn)題
1、土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)在民法權(quán)利上是相互獨(dú)立的物權(quán):
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的立法規(guī)定,可以用于抵押的土地使用權(quán)主要是根據(jù)出讓和轉(zhuǎn)讓合同取得的土地使用權(quán),以及依國(guó)家劃撥方式取得的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。作為集體所有的土地因必須先由國(guó)家征用變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)以后才能夠轉(zhuǎn)讓,所以一般情形下,農(nóng)村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上,土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。所謂用益物權(quán),是指在他人之物上得以使用收益而設(shè)立他物權(quán)。用益物權(quán)是以物的使用價(jià)值之取得為目的的物權(quán)。該種物權(quán)的法律特征表現(xiàn)為:其主體不是所有人而是使用人,其客體具有永久的不可移,其權(quán)利經(jīng)登記公示具有排他性。
以房產(chǎn)設(shè)定抵押物時(shí),抵押人得以自己所有或有權(quán)處分的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。房屋產(chǎn)權(quán)屬于民法上的所有權(quán),即自物權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定,自物權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。該種物權(quán)的法律特征:其主體是房屋所有人,其客體也具有不可移動(dòng)性,其權(quán)利經(jīng)登記公示也具有排他性。
土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是兩種不同性質(zhì)的,不能相互替代的,各具價(jià)值的物權(quán)。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料,決定了其抵押是兩種不同的財(cái)產(chǎn)抵押,兩者不具有同一性。
2、土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間的相依關(guān)系:
土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ),是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此,房屋產(chǎn)權(quán)的取得,必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上,抵押人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的一種權(quán)利的處分,往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。公務(wù)員之家
在解放前,城市房屋買賣當(dāng)事人之間,簽訂買賣契約時(shí),必須同時(shí)簽訂房產(chǎn)與土地兩份契約,房屋買賣才成立。新中國(guó)成立后,雖然國(guó)家政策與法律法規(guī)規(guī)定,房屋與土地的權(quán)利變更,應(yīng)貫徹執(zhí)行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則,但國(guó)家并未強(qiáng)制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料的原因,我國(guó)法律規(guī)定始終未將房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)變更的實(shí)際辦理手續(xù)歸入一口,而始終堅(jiān)持了兩個(gè)互不相干的相互絕對(duì)獨(dú)立的部門(mén)來(lái)主管與辦理。這樣的結(jié)果,不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖,同時(shí)也帶來(lái)了實(shí)際中,變更土地使用權(quán)而不變更房屋產(chǎn)權(quán),即“兩證”嚴(yán)重分離的現(xiàn)象。主管部門(mén)的規(guī)定也出現(xiàn)了類似的情形,1992年3月8日為貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,(國(guó)家土地管理局令(92)第1號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》做出了“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。”的規(guī)定,實(shí)質(zhì)上就是不執(zhí)行“房隨地走”和“地隨房走”原則。
3、房地產(chǎn)抵押的形式
(1)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時(shí)抵押
房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時(shí)抵押,即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權(quán)結(jié)合為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)作為抵押物向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
(2)房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押
房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押,即抵押人以其合法的房屋和地產(chǎn)作為各自獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而分別抵押給不同的抵押權(quán)人,抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí),可將房產(chǎn)和地產(chǎn)并付拍賣,但僅就抵押物賣得的價(jià)金優(yōu)先受償。
房產(chǎn)和地產(chǎn)分別抵押的前提條件是具有承認(rèn)房屋獨(dú)立性的立法環(huán)境,我國(guó)法律承認(rèn)房屋可以獨(dú)立于土地而成為所有權(quán)的客體,因?yàn)榉慨a(chǎn)和地產(chǎn)各自具有獨(dú)立的交換價(jià)值。我國(guó)建設(shè)部于1992年3月23日房建(92)162號(hào)通知第2條中規(guī)定:“在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中要實(shí)行房地分別計(jì)價(jià)、綜合評(píng)估。各地要遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀規(guī)律,分別對(duì)房屋和土地進(jìn)行價(jià)格估算、綜合分析,科學(xué)確定房地產(chǎn)價(jià)格。”
在實(shí)踐中,房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別依法抵押,給不同的債權(quán)人時(shí),其效力是沒(méi)有問(wèn)題的。抵押人將房屋和土地使用權(quán)分別抵押給不同的債權(quán)人,并經(jīng)過(guò)抵押物登記公示,具有對(duì)抗第三人的效力。只有認(rèn)定兩個(gè)抵押合同均為有效,才符合物權(quán)公示原則,才不會(huì)動(dòng)搖抵押登記的公信力。并且,對(duì)一物兩押或一物多押認(rèn)定為無(wú)效亦缺乏法律依據(jù),而是采用“設(shè)立在先,效力優(yōu)先”的原則?!稉?dān)保法》第五十四條規(guī)定,也承認(rèn)一物多押的效力,對(duì)一物多押的情況,只要第二抵押權(quán)人及其后的抵押權(quán)人是明知的、自愿的,就不應(yīng)予以限制,不應(yīng)否定房屋和土地使用權(quán)兩物兩押的效力。
房地產(chǎn)權(quán)利人為同一抵押人時(shí),抵押人只以房屋或土地使用權(quán)中的一物抵押給一個(gè)抵押權(quán)人,而抵押權(quán)人在簽訂合同時(shí)又未依法要求抵押人將兩物同時(shí)抵押,以至于該抵押人有機(jī)會(huì)將另一物另設(shè)一個(gè)抵押,應(yīng)視為前一抵押權(quán)人放棄同時(shí)抵押的權(quán)利,后一抵押權(quán)人對(duì)兩物未能同時(shí)抵押亦無(wú)異議。對(duì)同一抵押人的兩物兩押合同進(jìn)行處理時(shí),應(yīng)把兩物同時(shí)拍賣,分別計(jì)算拍賣價(jià)值,分別按兩個(gè)合同的約定受償。
在房屋與土地使用權(quán)主體不同一時(shí),兩個(gè)合同各不相擾。在處理抵押物時(shí),應(yīng)將房地產(chǎn)同時(shí)拍賣,分別計(jì)價(jià),分別按兩個(gè)合同受償。
需提及的是,如果房屋抵押權(quán)人先行使用抵押而將房屋連同該房屋占用土地的使用權(quán)一同拍賣,他只能就房屋賣得價(jià)金優(yōu)先受償,那么在土地使用權(quán)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)之前,對(duì)于拍賣土地使用權(quán)所得價(jià)金的處理,應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向公證機(jī)關(guān)提存,超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
房地產(chǎn)抵押的法律問(wèn)題研究論文
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問(wèn)題
設(shè)立抵押的目的是,一旦債務(wù)人不履行債務(wù),抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此,抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。
我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,按照憲法的規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而,在我國(guó),土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán),土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,但受到了一定的限制。
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