房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作有哪些
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。而在開發(fā)的前期又需要做哪些工作呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作
1、規(guī)劃部門：
(1)如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。
手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同
(2)如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。
需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。
需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)
2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。
需提交：(1)規(guī)劃用地許可證(2)可行性研究報(bào)告(3)投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)(4)領(lǐng)取立項(xiàng)批文
3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。
需提交：(1)用地申請(qǐng)書(2)計(jì)委立項(xiàng)批文(3)用地總平面圖(4)規(guī)劃局出具的用地紅線圖(5)規(guī)劃用地許可證(6)土地補(bǔ)償表蓋章(組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章)(7)簽訂土地出讓合同(8)交費(fèi)、領(lǐng)證
需繳納：(1)土地出讓金。70~220元/平方米(2)地界勘測(cè)費(fèi)(3)土地過戶費(fèi)(4)管理及工本費(fèi)(5)土地使用稅
4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。
(1)建設(shè)單位寫出書面申請(qǐng)(內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等)。
(2)提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。
(3)根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。
(4)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。
需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟(消防支隊(duì));文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。
E、施工許可證
F、辦理安全監(jiān)督
G、核定工程類別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
H、辦理開工報(bào)告
6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。
需提交：(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(2)土地使用證(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(4)紅線圖(5)開工許可證(6)施工合同(7)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(8)預(yù)售動(dòng)態(tài)圖(9)物價(jià)審批(10)物業(yè)管理內(nèi)容(11)拆遷許可證(12)房屋注銷證(13)繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%(14)領(lǐng)證
7、供電局：辦理施工用電申請(qǐng)
8、自來水公司：施工用水申請(qǐng)
9、環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)
10、物價(jià)局：銷售價(jià)格審批
注：從2000年開始，不再征收(1)投資方向調(diào)節(jié)稅(2)消防配套費(fèi)用(3)規(guī)劃管理費(fèi)(4)緩收土地出讓金。
房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)商經(jīng)常遇到的風(fēng)險(xiǎn)
一、征地與拆遷困難
有的開發(fā)商對(duì)征地與拆遷工作沒有足夠的重視，以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無期的說服動(dòng)員工作中，貽誤了預(yù)定工期。征地與拆遷是實(shí)施開發(fā)工作的第一道門檻，一方面要做出雙方都能接受的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，另一方面又要做好說服動(dòng)員工作。遇到釘子戶，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，釘子戶不搬遷就直接影響了房地產(chǎn)建設(shè)工作的進(jìn)度。
二、建設(shè)工期的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商選擇的建筑公司是否能保質(zhì)保量按時(shí)完工，對(duì)開發(fā)商以后的商品房銷售起著重要作用。但事實(shí)上，大多數(shù)建設(shè)工程都不能按期完工，有的拖延幾個(gè)月，甚至幾年。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因多種多樣，如來自開發(fā)商的自身原因，如資金不足、圖紙更改、更換合作伙伴等;或者是來自建筑商的原因，如技術(shù)問題、違法轉(zhuǎn)包分包等。
防范這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以預(yù)防為主，在初期就應(yīng)選擇信譽(yù)技術(shù)過硬的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位。在建筑材料的選擇和購買方面一定要認(rèn)真謹(jǐn)慎。還有應(yīng)當(dāng)選擇理想的合作伙伴，應(yīng)落實(shí)資金來源渠道。所有這些都要用法律文件予以確認(rèn)，用完備的合同來約束所有參與工程建設(shè)各方的行為。
三、聯(lián)建風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)投資開發(fā)中，經(jīng)常有幾家投資單位共同投資的情況。形成這種情況的原因主要有以下幾種情況：某一家投資單位經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，需要與其他單位合作開發(fā);或者是有土地的一方?jīng)]有資金，需要與有資金的一方合作;或者有資金的一方?jīng)]有土地，需要與有土地的一方合作;或者既有資金又有土地的一方，沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，需要與有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)公司合作。無論什么方式的合作，都是建立在利益基礎(chǔ)上，這就埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生，就應(yīng)該“親兄弟明算賬”在合作之前，充分協(xié)商好各方的權(quán)利義務(wù)、利潤(rùn)分享及債務(wù)承擔(dān)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前需要準(zhǔn)備的資料
1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、法人代表證明書、法人代表情況簡(jiǎn)介、董事會(huì)成員情況簡(jiǎn)介
2、公司章程(含董事會(huì)成員簽名)及成立批文
3、財(cái)務(wù)報(bào)告(上年末至近期)、年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告
4、公司業(yè)務(wù)情況介紹、已開發(fā)項(xiàng)目情況介紹(總開發(fā)面積、銷售情況、貸款銀行及貸款的償還情況等) 5、如屬聯(lián)合開發(fā)，須提供各方上述資料 1、公積金擔(dān)保貸款申請(qǐng)報(bào)告(公積金擔(dān)保貸款人數(shù)、金額、有無在建工程抵押、有無開發(fā)貸款、開發(fā)貸款銀行、開發(fā)貸款金額、按揭銀行等基本情況) 2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文、項(xiàng)目可行性報(bào)告 3、商品房預(yù)售許可證 4、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證
6、銀行貸款證/卡(貸款情況打印出來并加蓋銀行確認(rèn)業(yè)務(wù)章)
7、項(xiàng)目貸款借款合同及抵押合同
8、施工合同、總平面圖
9、項(xiàng)目的銷售情況(須提供每戶房號(hào)、面積、售價(jià)、購房總價(jià))
10、董事會(huì)或相關(guān)決策機(jī)構(gòu)對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目購房客戶申請(qǐng)公積金擔(dān)保貸款提供階段性反擔(dān)保的決議，并在反擔(dān)保期內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任
11、項(xiàng)目總投資概算，資金來源及到位情況說明(收入及支出情況)
12、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖及土地出讓金發(fā)票
13、項(xiàng)目相關(guān)圖片、資料及電子文檔
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