房地產(chǎn)宏觀市場解讀
國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控可以有效的穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀市場解讀的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)宏觀市場解讀
從宏觀角度與目前主流看法可能略有不同。首先，從房地產(chǎn)成本計(jì)算可以得知，大量三線四線城市的房產(chǎn)價(jià)格，扣除土地成本和相關(guān)建設(shè)費(fèi)用和稅費(fèi)成本以外，并不完全屬于暴利行業(yè)，歷史上的暴利更多來自于土地價(jià)值的體現(xiàn)或者階段性市場的不理性行為。在簡單的視角下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤率是偏高的，但與普通制造業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的周期通常都需要持續(xù)數(shù)年，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的所謂暴利經(jīng)過年化平滑收益率以后，從財(cái)務(wù)上看，并沒有特別值得炫耀的成分。
其次，在很多三四線城市房地產(chǎn)市場的購買需求與市場供給之間已經(jīng)嚴(yán)重不匹配，這種現(xiàn)象是存在的，但是僅僅因?yàn)槟壳盃顟B(tài)下的供需失衡，就簡單理解為供應(yīng)泡沫是不完整的，至少?zèng)]有考慮到兩年內(nèi)即將啟動(dòng)的戶籍制度改革。如果我們把中國獨(dú)有的戶籍制度改革考慮進(jìn)去，就會(huì)發(fā)現(xiàn)至少多數(shù)城市，即使是三線城市，也會(huì)帶來一定量的購買需求。我在去年曾經(jīng)進(jìn)行過一些不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，測(cè)算結(jié)果是至少可以支持3—5年的實(shí)際購買需求。其中三線城市這個(gè)數(shù)據(jù)比較薄弱，大約只能支持3年的市場需求。也就是說從需求供給的角度看，在2016年以前，不會(huì)有持久的房地產(chǎn)熊市，至少拐點(diǎn)的出現(xiàn)需要等待2016年以后。
第三，在現(xiàn)今世界上，任何國家的房地產(chǎn)市場牛市，一般都最終受制于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，尤其是本幣匯率的不穩(wěn)定。事實(shí)上，近百年來，在本幣升值期間，從未有過房地產(chǎn)市場普遍性熊市的出現(xiàn)，在本幣下降期間，房地產(chǎn)市場卻漲跌互現(xiàn)。以目前國內(nèi)的貨幣體系和生產(chǎn)力產(chǎn)能結(jié)構(gòu)推斷，至少在可見的一段時(shí)間內(nèi)，人民幣依舊會(huì)保持較強(qiáng)走勢(shì)，在這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的疲軟周期一定是短暫的。
第四，房地產(chǎn)的購買行為，一般都需要依賴貨幣總量或者貨幣乘數(shù)效應(yīng)，我個(gè)人對(duì)此也做過一些數(shù)據(jù)分析，現(xiàn)把結(jié)論摘錄如下：
目前人民幣貨幣M2總量偏大，社會(huì)上有一種思潮，就是中國投放了天量的貨幣，M2/GDP已經(jīng)全球最高，這是泡沫的根源。這種觀點(diǎn)其實(shí)是有很大問題的，根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)公式費(fèi)雪方程：貨幣總量*貨幣流通速度=物價(jià)*社會(huì)總產(chǎn)出。由于我國目前貨幣流通速度比較慢，所以貨幣總量的“多”是有必然因素的，這里面很關(guān)鍵的因素就是利率不能市場化，私人機(jī)構(gòu)進(jìn)入金融體系比較艱難等客觀因素存在。所以貨幣的緊縮也是暫時(shí)的，除非在貨幣流轉(zhuǎn)速度上和金融主體結(jié)構(gòu)上有了突破。
房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)是客觀存在的，地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)是最多最大的。一旦經(jīng)濟(jì)狀況不好，政府勢(shì)必會(huì)重新回到原來發(fā)展的老路上，至少在其他行業(yè)能夠局部替代房地產(chǎn)行業(yè)之前，必然會(huì)如此。中國現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的宣傳口徑已經(jīng)從去年底的GDP增長7.2%，到今年年初的7%，到了最近的7.5%。從數(shù)據(jù)上看，已經(jīng)有了明確的變化，因此未來政策的掉頭轉(zhuǎn)向也是可以預(yù)期的。
我對(duì)中國現(xiàn)在的住房按揭貸款總量和收入做過一些簡單的分析，并在去年底將這個(gè)數(shù)據(jù)和同階段類似經(jīng)濟(jì)體做過比對(duì)，得到的數(shù)據(jù)相對(duì)偏于樂觀。如果以全民住宅按揭貸款負(fù)債水平計(jì)算，可知大約負(fù)債率還能夠提升至少50%—80%之間。但是考慮國內(nèi)福利體系的不完善和全球最高的首付款比例，壓縮了一些短期負(fù)債量的上升，從中國現(xiàn)有信貸體系分析，短期內(nèi)也不會(huì)對(duì)個(gè)人信用體系有明顯突破。事實(shí)上這也是今年銀行體系對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)整體控制的主要因素之一。但是這樣的操作也全面降低了房地產(chǎn)市場在未來全面走熊的可能性。所以即使兩三年后，房價(jià)走勢(shì)走平或者整體呈現(xiàn)下跌也不會(huì)有全面的暴跌出現(xiàn)，下跌的幅度也不會(huì)過大。也就是說現(xiàn)階段房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)仍然是偏低的，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
有一個(gè)很主流的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)的發(fā)展周期理論，多數(shù)研究人員將目前中國房地產(chǎn)和80年代的日本房地產(chǎn)橫向比較。我個(gè)人把這個(gè)分析卻放在了上世紀(jì)20年代的美國。1928年美國房地產(chǎn)泡沫到達(dá)頂峰時(shí)候，邁阿密每四個(gè)工作人員就有一個(gè)是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,。但是很少有人看到美國房價(jià)的大泡沫卻是在1920年后才吹起來的。之前美國從1880年后期開始 房價(jià)連續(xù)上漲30年，部分地區(qū)甚至超過40年，而當(dāng)年美國房地產(chǎn)發(fā)展的主因也是前所未有的人口大遷徙和快速的社會(huì)城市化，該階段美國的城市化比例也和現(xiàn)階段中國的城市化比例大致相仿。最終泡沫的泛濫也是由1890年后普遍的住房貸款引導(dǎo)而成。
根據(jù)以上方方面面的分析可知，中國房地產(chǎn)市場仍然會(huì)有一個(gè)相對(duì)繁榮的階段，當(dāng)然不會(huì)有2005年—2012年之間這種普遍性的火爆局面產(chǎn)生，但是持有比較悲觀的看法也是不一定正確的。
房地產(chǎn)市場主要特點(diǎn)
房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性 由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。
多樣性
房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。
雙重性
由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。
不平衡性
房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。
房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控作用
第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護(hù)競爭的規(guī)則。
房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易的時(shí)間較短，不到20年的時(shí)間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭;既促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序運(yùn)行。
第二，由于中國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護(hù)房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。
中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨(dú)立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實(shí)則行開發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，中國的土地實(shí)行批租制，沒有采取公開的競價(jià)招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。
第三，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求。
在一般情況下，政府調(diào)控市場，主要是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，經(jīng)濟(jì)手段需要通過具體的經(jīng)濟(jì)政策來實(shí)施，包括財(cái)政政策、金融政策等。從中國房地產(chǎn)市場的供給和需求總量來看，價(jià)格上揚(yáng)表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價(jià)格的過快上漲，一方面要加大開發(fā)力度，增加供給;另一方面，要控制需求?？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔话愕囊约彝ゾ幼槟康牡南M(fèi)性需求，而是要控制以投機(jī)或炒作為目的的需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，即使對(duì)投機(jī)性需求或炒作性需求進(jìn)行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機(jī)成本，減少投機(jī)性需求。從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，中國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤回報(bào)，對(duì)開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對(duì)小面積的經(jīng)濟(jì)適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房的名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊Ｒ虼?，可采取?duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房征收較低的稅率，對(duì)修建豪華住宅要征收高額稅率;對(duì)購買普通商品房征收較低稅率，對(duì)購買豪華住宅則征收高額稅率。
第四，將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”。中國采取先補(bǔ)貼開發(fā)商并要求以較低價(jià)格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。
其結(jié)果，要么是開發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價(jià)格，以普通商品房的價(jià)格賣給需求者;要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)位現(xiàn)象，就需要將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，由補(bǔ)給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a(bǔ)給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價(jià)格購買住宅。
第五，要及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，推進(jìn)國有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場主體對(duì)政府發(fā)出的市場信號(hào)要有靈敏反應(yīng)。如果市場主體對(duì)政府信號(hào)不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對(duì)市場的調(diào)控就會(huì)失效。中國的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國有企業(yè)，而國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵(lì)和約束機(jī)制缺失，對(duì)于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負(fù)責(zé)任，因而必然對(duì)市場信號(hào)反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠(yuǎn)的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對(duì)政府信號(hào)的靈敏反應(yīng)機(jī)制，就需要深化國有和民營房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。
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