房地產(chǎn)綜合開發(fā)詳情介紹
房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指將土地開發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進行建設(shè)的開發(fā)方式。下面是學(xué)習啦小編介紹的一些房地產(chǎn)綜合開發(fā)詳情，希望對你有所幫助。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)的作用
1.實現(xiàn)城市規(guī)劃，迅速改變城市面貌
上個世紀80年代以前，我國的城市建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)都有著沉痛的教訓(xùn)，“規(guī)劃不周、自成體系、分散建設(shè)”等造成了城市布局混亂，用地結(jié)構(gòu)不合理，城市功能不完善，城市居住環(huán)境惡劣、城市景觀單一陳舊等弊病。改革開放以后，城市規(guī)劃工作得到重視，房地產(chǎn)綜合開發(fā)成為實現(xiàn)城市規(guī)劃的最重要、最直接的方式。房地產(chǎn)綜合開發(fā)按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，把城市建設(shè)中的各個環(huán)節(jié)和組織有機地銜接起來，使規(guī)劃與建設(shè)緊密地結(jié)合起來，保證城市規(guī)劃全面實現(xiàn)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，可以使城市的新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造在全面規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行，有助于建成布局合理、功能完善的新型城市。規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)綜合開發(fā)中的重要一環(huán)，通過合理、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，有助于創(chuàng)建優(yōu)良的生活和工作環(huán)境，有利于形成城市獨具特色的建筑景觀，從而使城市面貌發(fā)生著日新月異的變化。
2.促進城市現(xiàn)代化建設(shè)，建立城市綜合配套的生產(chǎn)和生活環(huán)境
房地產(chǎn)綜合開發(fā)在強調(diào)“綜合”的同時也特別強調(diào)“配套”，這一點在以前的房地產(chǎn)建設(shè)中是極不受重視的。所謂的“配套”是指在進行土地、房屋開發(fā)的同時要進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)與完善，讓城市的能源、交通、道路、給排水、通訊、環(huán)衛(wèi)、園林以及各種生活服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育娛樂等設(shè)施，適應(yīng)城市規(guī)模的擴展和經(jīng)濟文化事業(yè)的發(fā)展，以及城市人口增長的客觀需要。從實踐來看，許多城市通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在城市中形成了具有明顯特征的綜合功能區(qū)，如將居住、辦公、文化、社交，或?qū)①徫铩⒙糜?、休閑等有機地組合在一定的用地范圍內(nèi)，輔之以必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，為單位和居民提供良好的工作、生活環(huán)境和較完善的社會服務(wù)系統(tǒng)。甚至一組緊湊的建筑群或是一座巨型的大廈就可以通過高度自動化的運載、通信、安保等智能化設(shè)施，在地下、地面及高空這樣一個三維空間高度集中某些城市功能，適應(yīng)現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏。因此房地產(chǎn)的綜合開發(fā)能夠促進城市現(xiàn)代化建設(shè)。
3.確立城市的可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展路徑，發(fā)揮城市的潛能
房地產(chǎn)綜合開發(fā)為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)。從城市發(fā)展所需要的物質(zhì)基礎(chǔ)來看，房地產(chǎn)綜合開發(fā)為城市提供了大量用于生產(chǎn)、生活、教育、文化等各項社會經(jīng)濟活動的房屋，尤其是通過住宅開發(fā)與建設(shè)，提高了城市居民的居住水平，改善了居住環(huán)境;從城市土地資源的利用來看，房地產(chǎn)綜合開發(fā)促進了城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高了土地利用效率，并通過開發(fā)土地的有償出讓，獲得了城市建設(shè)的資金;房地產(chǎn)綜合開發(fā)帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了城市就業(yè)機會，改變了勞動力的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對于城市社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整和完善起到了很大的促進作用;房地產(chǎn)綜合開發(fā)加速了城市舊區(qū)改造，帶動了城市基礎(chǔ)設(shè)施的改進與完善，優(yōu)化了城市的功能布局，在很大程度上改善了城市的投資環(huán)境，使之不斷地產(chǎn)生著集聚效應(yīng)。可見，堅持房地產(chǎn)綜合開發(fā)，可以取得良好的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益，有利于保持和利用城市這一經(jīng)濟增長極的空間優(yōu)勢，使城市具有持久的生命力。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則
1、與政府產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項基本的物質(zhì)生產(chǎn)活動，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的部門和支柱產(chǎn)業(yè)特征，其發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模和結(jié)構(gòu)必須與國家或地區(qū)的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃相適應(yīng)，否則會給社會、經(jīng)濟發(fā)展帶來不良影響。反過來看，政府的產(chǎn)業(yè)政策確定了鼓勵的產(chǎn)業(yè)、放任的產(chǎn)業(yè)、限制的產(chǎn)業(yè)以及禁止的產(chǎn)業(yè)的類別，當企業(yè)進入政府鼓勵的產(chǎn)業(yè)時，可以獲得相當?shù)膬?yōu)惠政策支持，例如貸款、征地等，當企業(yè)進入限制的產(chǎn)業(yè)時，會受到相當嚴格的審查，同時也沒有什么優(yōu)惠政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)偏離了國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策，這些政策會對房地產(chǎn)開發(fā)造成重大的限制，而房地產(chǎn)開發(fā)投資一旦開始很難在短期內(nèi)調(diào)整，因此，政策限制會影響房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益水平，或者提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)成本，減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。
2、與城市規(guī)劃的統(tǒng)一性。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)有著重要的約束作用，是政府重要的宏觀調(diào)控手段。但是，在市場經(jīng)濟條件下，城市規(guī)劃也不斷地受到市場主體局部利益的沖擊。在房地產(chǎn)綜合開發(fā)中要強調(diào)城市規(guī)劃的權(quán)威性，堅持和強化“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，促進經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。
3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的合理性。合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)是取得良好效益的前提。住宅業(yè)已經(jīng)成為當前國民經(jīng)濟新的增長點，政府采取了一系列措施來鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行住房開發(fā)和建設(shè)。住宅在今后的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中仍將占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)綜合開發(fā)要及時把握開發(fā)重點。
4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的科學(xué)發(fā)展機制。房地產(chǎn)綜合開發(fā)中確立可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展機制有著重大意義，主要體現(xiàn)在開發(fā)用地和規(guī)劃設(shè)計上。房地產(chǎn)開發(fā)投資在今后仍將保持一定的規(guī)模和增長速度，對于土地仍將有很大的需求，因此在開發(fā)中必須做到項目與用地相結(jié)合，加強土地供給的規(guī)劃與管理，堅持節(jié)約用地、合理用地，才可以為房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的資源條件。開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計也要體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，尤其是住宅的規(guī)劃設(shè)計，要貫徹“以人為本”的設(shè)計思想，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)建筑，達到居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的目標。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展歷程
1、是城市房地產(chǎn)的“統(tǒng)建”階段。建國以后，特別是1963-1980年期間，城市房地產(chǎn)實行的是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理”體制。房屋建設(shè)的方法，是把國家、地方投資結(jié)合在一起，實行局部統(tǒng)建和組織企業(yè)集資統(tǒng)建。
2、是從“統(tǒng)建”到綜合開發(fā)的過渡階段。十一屆三中全會以后，“統(tǒng)建”開始向“綜合開發(fā)”轉(zhuǎn)化。在1980年12月由國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》中明確提出了綜合開發(fā)對城市建設(shè)的意義及綜合開發(fā)的適用范圍、開發(fā)內(nèi)容以及資金來源等重大原則問題。該文件指出：實行綜合開發(fā)和征收土地使用費的政策，是用經(jīng)濟辦法管理城市建設(shè)的一項重要改革，它有利于按照城市規(guī)劃配套地進行建設(shè)，節(jié)約用地，充分發(fā)揮投資效果;有利于控制大城市規(guī)模，鼓勵建設(shè)單位到小城市去;有利于合理解決城市建設(shè)和維護資金的來源。新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有城市新建區(qū)、段和舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)考慮組織開發(fā)企業(yè)，實行綜合開發(fā)。開發(fā)內(nèi)容，包括開發(fā)區(qū)的勘察、規(guī)劃、設(shè)計、征地、拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信等工程建設(shè)。有條件的地方，還可以包括住宅、生活、服務(wù)設(shè)施、公共建筑、通用廠房等等。建成后成套出售建筑物，并按土地面積和設(shè)施水平向使用單位收取開發(fā)費。開發(fā)公司實行企業(yè)化經(jīng)營。開發(fā)基金，即開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)資金，可以從國家和地方基本建設(shè)投資中預(yù)撥，或由建設(shè)銀行貸款，也可以向用戶預(yù)收定金。開發(fā)所需統(tǒng)配材料、設(shè)備，應(yīng)列入國家和地方物資分配計劃，能夠在市場采購的，就在市場選購。這是若干年來指導(dǎo)我國房地產(chǎn)綜合開發(fā)工作的基本依據(jù)。
3、是以建筑業(yè)體制改革為契機的迅速發(fā)展階段。1984年六屆全國人民代表大會二次會議上，政府工作報告中針對建筑業(yè)的體制改革指出：要著手組建多種形式的工程承包公司和綜合開發(fā)公司，城市住宅區(qū)、新建工礦區(qū)及其公共設(shè)施工程的建設(shè)，由開發(fā)公司承包，按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，統(tǒng)一辦理土地征用事宜，進行設(shè)計和配套建設(shè)，要保證承包企業(yè)的法人地位給以必要的自主權(quán)，上級行政部門不得干預(yù)其正常經(jīng)濟活動，同時要加強質(zhì)量和財務(wù)監(jiān)督。1987年《國務(wù)院關(guān)于加強城市建設(shè)工作的通知》進一步明確：城市建設(shè)要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，各地城市建設(shè)主管部門要加強對城市建設(shè)綜合開發(fā)的歸口管理，綜合開發(fā)的收益主要用于城市建設(shè)。這就給綜合開發(fā)以強大的推動力，使綜合開發(fā)事業(yè)蓬勃地發(fā)展起來。
4、是以建立社會主義市場經(jīng)濟體制為標志的。1992年開始，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸納入到市場化的軌道，土地征用、出讓越來越多地采取招標、拍賣辦法，資金來源日益多樣化，民營房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位日益增強。尤其從1999年開始到2004年，全國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈加速遞增態(tài)勢，城市建設(shè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展。
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