房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析
房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析
房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅對企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。
1、在銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預(yù)售房產(chǎn)時，應(yīng)按預(yù)收款的5%繳納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費(fèi)。
2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅
(1)查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(即預(yù)售房產(chǎn)時繳納所得稅的辦法)。(開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%;開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。)
(2) 核定征收方式：石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)收款的13%繳納所得稅。 目前房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收政策進(jìn)行合理、合法進(jìn)行稅收籌劃時，首先判斷開發(fā)項(xiàng)目是否存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進(jìn)行，否則硬性籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風(fēng)險(xiǎn)。例如，銷售精裝房時，通過分解銷售收入達(dá)到減稅的目的。但該籌劃限制條件較多，需針對具體情況謹(jǐn)慎使用。
房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)稅收介紹
營業(yè)稅
營業(yè)稅是對規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條件》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動產(chǎn)的活動。有償包括通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。銷售不動產(chǎn)包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物，此時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。如果單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅.對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。
城建稅
是國家對繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收。它屬于特定目的稅，是國家為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源而采取的一項(xiàng)稅收措施?？梢姵墙ǘ惥哂懈郊佣愋再|(zhì)，附加于“三稅“稅額，本身并沒有特定的、獨(dú)立的征稅對象，而且城建稅稅款專門用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。城建稅按照納稅人所在地的不同.設(shè)置了三檔差別比例稅率.納稅人所在地為市區(qū)的.稅率為7%;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的.稅率為5%;納稅人所地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的.稅率為1%。
土地增值稅
是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
印花稅
是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。印花稅是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅.凡發(fā)生書立、使用、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為,就必須依照印花稅法的有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)。
契稅
契稅的征稅對象
契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容：
1.國有土地使用權(quán)出讓
2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
3.房屋買賣
4.房屋贈予
5.房屋置換
房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特征
國家性
房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)，或受國家稅務(wù)機(jī)
房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅
關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。
法定性
稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財(cái)富再分配的活動便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實(shí)發(fā)揮其功能，實(shí)現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。
規(guī)范性
房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進(jìn)行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。
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