2016年中國房地產(chǎn)泡沫分析
所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。2016中國房地產(chǎn)泡沫情況如何呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于2016年中國房地產(chǎn)泡沫分析的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
2016年中國房地產(chǎn)泡沫分析
2014-2016年中國一二線城市房價地價雙雙暴漲，“房價泡沫說”愈發(fā)甚囂塵上。從絕對房價、房價收入比、庫存、租金回報率、杠桿、空置率等指標(biāo)來定量評估，以全方位衡量中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。
城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)，造就了中國一二線房價只漲不跌的不敗神話。在目前全球前十二大高房價城市中，中國占四席，中國香港、深圳、上海、北京分列第1、5、8、11位。
目前一二線主要是價格偏高風(fēng)險，三四線主要是庫存積壓風(fēng)險。庫存去化壓力比較大的城市大多為中小城市，且多集中在中西部、東北及其他經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，這與三四線城市過度投資、人口及資源向一二線城市遷移的過程相符。
此外，中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，租金回報率整體水平低于國際水平。主要原因在于中國的房地產(chǎn)并非簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體，比如戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等。此外，低租售比也與國人對房子和家的依賴感，和貧富差距有關(guān)。
就空置率而言，中國的空置率比較高，整體接近或達到了嚴重積壓的警戒線，三四線城市尤為嚴重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過度投機有關(guān)。具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高。
除此以外，從房地產(chǎn)杠桿的角度，居民杠桿快速上升但總體不高，但開發(fā)商資產(chǎn)負債率快速上升。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源基本構(gòu)成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標(biāo)準，具有比較大的不穩(wěn)定性。并且呈現(xiàn)出資產(chǎn)負債率一路上升，流動比率近十年來明顯下降的特點。
過去幾十年房價持續(xù)上漲，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋(居住需求，商品屬性)，另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋(投機需求，金融屬性)，這兩大因素共同造就了中國房價只漲不跌的不敗神話。
由于中國城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度(M2-GDP)超過美國、日本等主要經(jīng)濟體，造就了中國房價漲幅冠全球。
絕對房價：中國之都、世界之最，全球前十二大高房價城市中國占四席
過去中國是房價收入比高，經(jīng)過2014-2016年這一波上漲，現(xiàn)在是絕對房價高，但中國是發(fā)展中國家。世界房價最高的城市中(中心城區(qū)房價)，中國香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。
2016年中國房地產(chǎn)泡沫膨脹情況
中國大城市房價的快速上升可能意味著房地產(chǎn)泡沫正在膨脹至破裂點。
房地產(chǎn)市場強勁的反彈并持續(xù)到2017年的話可能增加另一輪向下調(diào)整的風(fēng)險。投資者應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷售，新房銷售和房地產(chǎn)短期投機的上漲可能會增加中期下行的風(fēng)險。”
到目前為止，一些城市的房價已經(jīng)累計上漲了30% - 40%有的甚至上漲了50%。雖然房價的漲勢仍在持續(xù)，但許多小城市仍掙扎在供給過剩中。汪濤說，“房地產(chǎn)復(fù)蘇有助于穩(wěn)定國內(nèi)需求和整體經(jīng)濟，但最近各大城市房價同比達 30%漲幅加劇了政策制定者對房地產(chǎn)泡沫再次膨脹的擔(dān)憂，尤其是當(dāng)前杠桿率大幅上升。”
房地產(chǎn)泡沫特征
1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài);
2.房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大;房地產(chǎn)泡沫漫畫
房地產(chǎn)泡沫漫畫
3.房地產(chǎn)價格波動不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率;
4.房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。
泡沫經(jīng)濟的兩大特征是:商品供求嚴重失衡，供應(yīng)量遠遠大于需求量;投機交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
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