深圳房?jī)r(jià)為什么一直暴漲
深圳房?jī)r(jià)為什么一直暴漲
深圳在人口暴漲的同時(shí)房?jī)r(jià)也一直在暴漲，從房地產(chǎn)運(yùn)行周期看，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲了八個(gè)年頭，早就經(jīng)過了兩輪調(diào)整周期了，但是依舊高位運(yùn)行。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于深圳房?jī)r(jià)為什么一直暴漲的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
深圳房?jī)r(jià)一直暴漲的原因
1、人口年輕化衍生大量購房需求，不妨看下深圳的人口結(jié)構(gòu)。深圳2015年平均年齡為29.5歲。36年，深圳已經(jīng)從當(dāng)初的小漁村發(fā)展成了國(guó)際化大都市。2015年GDP 1.75萬億元，今年有望超過香港。這一切的發(fā)展，都有賴于從全國(guó)各地奔涌而來的年輕創(chuàng)業(yè)者們。正是深圳非常年輕化的人口結(jié)構(gòu)，賦予了這座城市獨(dú)特的創(chuàng)新激情和夢(mèng)想。深圳人口年輕化的后勁也很強(qiáng)勁。深圳小學(xué)生人口從1979年建立深圳時(shí)的4.7萬，一直發(fā)展到了現(xiàn)在的86.48萬人，總?cè)丝诟菑?979年的31.41萬人發(fā)展到了現(xiàn)在的2000萬人左右。小學(xué)生人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)能夠正面反映深圳總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)。在人口競(jìng)爭(zhēng)力方面表現(xiàn)非常強(qiáng)，這是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的關(guān)鍵。
2、深圳全市租賃房源增加六成，先來看下房?jī)r(jià)的親兄弟——房租。在經(jīng)歷了5年的凌厲上漲后，深圳房租在今年初出現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月的下跌，這在深圳尚屬首次，并且不少熱點(diǎn)房源出現(xiàn)了長(zhǎng)期空置的現(xiàn)象。無論是從結(jié)構(gòu)性成交，還是租客群體換租，都解釋不通，唯有供求關(guān)系，發(fā)生了重大變化。近兩年一股股強(qiáng)悍的資本切入長(zhǎng)租市場(chǎng)，經(jīng)過短期沉淀后，終于撼動(dòng)了深圳房租雷打不動(dòng)的漲勢(shì)。一種是以高于市場(chǎng)租金兩三成為誘餌，從眾多業(yè)主中收盤，改造后重新出租;另一種則是收購廠房，改造成長(zhǎng)租公寓。第一種通過增加房間，進(jìn)而增加租客來實(shí)現(xiàn)盈利;第二種則是徹底改變房屋功能，衍生出一條租賃產(chǎn)業(yè)鏈。這兩種依托于互聯(lián)網(wǎng)的住房新型租賃模式，顛覆了傳統(tǒng)的租賃模式和供求關(guān)系，僅房源這一塊就在原有供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，增加了六成以上租賃房源。
房地產(chǎn)發(fā)展史
第一階段
理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978至1991年)
1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。 1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。
第二階段
非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1995年)
1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。
第三階段
相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995至2002年)
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
第四階段
價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，至今已經(jīng)走過了30年歷史。
房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
(一)國(guó)家繼續(xù)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)
當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo):一是促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定， 二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。 國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心堅(jiān)定，在支持合理自住和改善性住房需求的同時(shí)， 將繼續(xù)對(duì)自住性、 改善性、 享受性及投資投機(jī)性的需求采取差別化的信貸政策和稅收政策， 繼續(xù)嚴(yán)格地實(shí)施房屋限購措施。 房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容趨勢(shì)明顯，限購進(jìn)一步升級(jí)和擴(kuò)圍，限貸政策繼續(xù)從緊， 這些都將為遏制房?jī)r(jià)的過快上漲。 “國(guó)五條”及其細(xì)則向外界傳遞了調(diào)控政策保持連續(xù)的強(qiáng)烈信號(hào)， 其中最受關(guān)注的是將對(duì)二手房按轉(zhuǎn)讓所得征收20%的稅的細(xì)則， 這項(xiàng)政策將直接導(dǎo)致二手房出售成本大增。 細(xì)則一公布， 人們搶在地方細(xì)則出臺(tái)之前抓緊過戶， 二手房交易量激增，交易大廳門庭若市，擠滿了前來過戶的人群。 地方執(zhí)行細(xì)則落實(shí)后， 則二手房業(yè)主出售意愿將驟降，改善型需求減少部分買房人可能會(huì)暫緩購買計(jì)劃， 因此短期看，新政出臺(tái)后，二手房交易量將大幅下滑， 購房需求的目光短期會(huì)更多投向在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有稅收優(yōu)勢(shì)的商品房，但長(zhǎng)期看，對(duì)新房市場(chǎng)同樣有沖擊， 因?yàn)楹芏喔纳菩唾I家若不把手中的房子在二手房市場(chǎng)上賣掉， 就不會(huì)到一手市場(chǎng)買新房。 新政將使房?jī)r(jià)受到抑制， 商品房和二手房的需求和成交量都將萎縮。
(二)住房市場(chǎng)化與住房保障
同步推進(jìn)，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的格局高端以中高檔商品房為主，滿足高收入群體改善性住房需求;中端以普通商品房為主，面向中等收入者;低端以經(jīng)適房、廉租房為主，面向低收入家庭，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要壓力來自于中低收入者。 今年保障房建設(shè)的目標(biāo)是基本建成 470 萬套、 新開工 630 萬套。 保障房建設(shè)有助于增加住房供應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)有平抑的作用。 經(jīng)濟(jì)適用房通過免收土地出讓金、減免配套費(fèi)，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買。 住房保障的方式和重點(diǎn)， 從為低收入者提供產(chǎn)權(quán)式的住房的 “以售為主”，轉(zhuǎn)變?yōu)楦臃鲜袌?chǎng)機(jī)制的 “租售并存”，保障的重點(diǎn)是解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題。
(三 )宏觀 經(jīng)濟(jì) 企 穩(wěn) ，差別 化信貸將繼續(xù)實(shí)施
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2013 年的經(jīng)濟(jì)政策方向， 今年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。去年央行幾次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率，表明銀行進(jìn)入信貸規(guī)模的放松通道，使得資金鏈有所好轉(zhuǎn)，今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)仍是穩(wěn)中求進(jìn)。內(nèi)需增加和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)繼續(xù)推動(dòng)著城市發(fā)展， 近期不少地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，北京、上海等一線城市成交量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)預(yù)期不明引起的恐慌性入市是一個(gè)重要的因素。本輪出臺(tái)的“國(guó)五條”及細(xì)則強(qiáng)調(diào)了差別化信貸政策，要求對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。國(guó)家一方面發(fā)揮政策性房產(chǎn)金融的作用抑制住房投機(jī)和投資行為，另一方面為首次購房家庭貸款剛需獲得優(yōu)先保證，實(shí)施差別化信貸政策是抑制投機(jī)投資性購房需求的有力手段。
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