未來樓市將會怎樣走
2016年樓市掀起了新一輪的狂熱，北京大七環(huán)外的河北燕郊，新房已飆升至3萬一平;上海人為買房連老爺爺都半夜去排隊離婚;二線城市鄭州，短短幾個月一連出了8個地王。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于未來樓市將會怎樣走的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
未來樓市將這樣走
日本樓市泡沫產(chǎn)生的原因
日本房地產(chǎn)泡沫的形成與戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)繁榮與廣場協(xié)議后的貨幣政策密切相關(guān)。上世紀(jì)60~80年代，日本經(jīng)濟(jì)在美國的扶持和自身的努力下實現(xiàn)了高速增長，在短短20年間從一個農(nóng)業(yè)小國一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及收入的增加，激發(fā)了人們對商品房的需求。1985年，由于日本經(jīng)濟(jì)實力增長以及美國的施壓，日本、美國、德國等5國簽訂“廣場協(xié)議”，日元開啟升值之路。此后，為避免日元升值對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，日本央行持續(xù)大幅降息，并采取寬松的貨幣政策。貨幣放水和低利率，進(jìn)一步刺激了日本房地產(chǎn)泡沫。而日元升值吸引的國際熱錢大量涌入，又加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，日本房地產(chǎn)陷入瘋狂，泡沫空前。
日本政府要主動刺破樓市泡沫原因
日本房地產(chǎn)的空前泡沫，嚴(yán)重阻礙了日本實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，完全背離了日本“基本農(nóng)田制度”和“科技興國”兩大國策。而且，90年代隨著中國的開放和崛起，日本先前依靠先進(jìn)的工業(yè)制造技術(shù)，通過來料加工、出口工業(yè)制品帶動日本經(jīng)濟(jì)繁榮的路，已經(jīng)走到了盡頭。日本政府深刻意識到，日本經(jīng)濟(jì)要想重塑輝煌，必須轉(zhuǎn)型，依靠科技興國。而房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)嚴(yán)重擠壓了日本實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，危害了日本經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。于是，日本政府痛定思痛，通過收緊貨幣政策、大幅提高貸款利率、征收地價稅等方式，主動刺破樓市泡沫。
俄羅斯房價能“漲上天”的原因
雖然俄羅斯地廣人稀，面積多達(dá)1700萬平方公里，但莫斯科卻只有1個。再加上2000年左右，尤其是2005年開始，石油天然氣價格一路暴漲，俄羅斯人腰包日益鼓了起來，都希望到莫斯科買房。強(qiáng)烈的需求刺激，以及俄羅斯當(dāng)局對盧布的大放水，致使莫斯科房價一路飆升。到2014年年底，莫斯科中心城區(qū)平均房價高達(dá)1.2萬美元/平米!有專家測算，從1991年到2015年，盧布貶值了10000倍，如果以盧布計價，莫斯科的房價在24年內(nèi)足足上漲了150萬倍!可見，俄羅斯房價之所以能漲上天，除了需求強(qiáng)烈以及貨幣大放水外，還與盧布的急劇貶值密切相關(guān)。俄羅斯為何不刺破樓市泡沫?巨大的房地產(chǎn)泡沫，綁架了俄羅斯的銀行，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但俄羅斯沒有像日本那樣主動刺破樓市泡沫，而是做出了相反的選擇，通過盧布的大幅貶值維持了房價的基本穩(wěn)定。
俄羅斯的自身條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)
俄羅斯地廣人稀，資源豐富，經(jīng)濟(jì)上依賴出口大宗商品、石油天然氣資源。盧布貶值有利于俄羅斯出口，而俄羅斯自身優(yōu)渥的自然條件和豐富的資源，使其受進(jìn)口制約較小。再者，俄羅斯不乏盧布貶值的先例，比如現(xiàn)在俄羅斯人用的盧布，是1998年發(fā)行的新盧布，與舊盧布的兌換比率是1：1000，而所謂的“舊盧布”，其實是1993年剛換過的。更何況，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了銀行，一旦刺破房地產(chǎn)泡沫，會導(dǎo)致大量銀行破產(chǎn)，不利于俄羅斯經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，俄羅斯最終選擇了盧布的大貶值，保住了漲上天的樓市。
未來中國樓市將何去何從
眼下中國同樣面臨著資產(chǎn)泡沫與人民幣估值過高的問題。如果兩者只能保一個，中國會怎么選?是走日本模式(舍房價保匯率)，還是走俄羅斯模式(舍匯率保房價)?
首先，中國一定不會主動刺破樓市泡沫。眼下中國經(jīng)濟(jì)、銀行、地方政府、中產(chǎn)階層都與房價捆綁在一起，且不說房價暴跌之后，中國經(jīng)濟(jì)無法承受，想想2008年金融危機(jī)，房價短暫下跌后，打砸售樓處的奇葩景象吧，房價一旦暴跌，勢必影響社會穩(wěn)定，這是不可接受的。其次，我們一定要清楚，對于匯率來說，強(qiáng)與弱哪個好?其實并沒有一定標(biāo)準(zhǔn)。最牛逼的是需要強(qiáng)的時候強(qiáng)，需要弱的時候弱。人民幣存在貶值壓力，那就貶值好了，反正生活在國內(nèi)的百姓，基本對此無感。G20公報中也重申了“避免競爭性貶值和不以競爭性目的來盯住匯率”?？梢钥隙ǎ嗣駧沤^對不會貶值到盧布的程度，那樣國民財富被洗劫，引起恐慌，同樣是不可接受的。需要指出，中國與日本不同，日本樓市泡沫破裂時，城市化已經(jīng)超過了70%，而中國2015年城市化率只有56.1%，預(yù)計未來城鎮(zhèn)人口還有2億的新增空間。不過房價區(qū)域分化會嚴(yán)重，未來將是一二線城市高房價、三四線城市高庫存并存。
G20閉幕會上的一段發(fā)言
“我們認(rèn)為，面對當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險和挑戰(zhàn)，需要標(biāo)本兼治，綜合施策，運(yùn)用好財政、貨幣、結(jié)構(gòu)性改革等多種有效政策工具，既要做好短期風(fēng)險防范和應(yīng)對，也要挖掘中長期增長潛力;既要保持總需求力度，也要改善供給質(zhì)量。”
房價的泡沫是要消化的，不會刺破;但要發(fā)掘中長期增長的潛力，要找到新的經(jīng)濟(jì)增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)發(fā)展史
第一階段
理論突破與試點起步階段(1978至1991年)
1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。 1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。
第二階段
非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1995年)
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。
第三階段
相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995至2002年)
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
第四階段
價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，至今已經(jīng)走過了30年歷史。
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