最新全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)深度分析
2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體較為平淡，分化的趨勢(shì)還將繼續(xù);改善型住房和存量房交易將成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要對(duì)象。以下是學(xué)習(xí)啦小編為你精心整理的關(guān)于最新全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)深度分析的內(nèi)容，希望你喜歡。
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)深度分析
一、2016年上半年樓市整體較樂(lè)觀
第一，人口結(jié)構(gòu)分析，剛需減少，但改善性需求發(fā)展強(qiáng)勁，從而彌補(bǔ)了剛需的下降;第二，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來(lái)越大;第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來(lái)越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷售業(yè)績(jī)。
從目前來(lái)看，樓市政策達(dá)到了歷史最大寬松度，供求關(guān)系相對(duì)健康，成交量會(huì)在今年年底或明年上半年達(dá)到高點(diǎn)。
二、一二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%
智庫(kù)預(yù)測(cè)，2016年一、二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量;3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。
1、庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷售均價(jià)
一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到：2014年土地購(gòu)置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。庫(kù)存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。
2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價(jià)上漲，并支持銷量
未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。
3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià)
一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。
三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著高庫(kù)存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%以上。
三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好
第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下。
第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙。
第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角)的三線人口流入最為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇
優(yōu)秀資源都會(huì)往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過(guò)程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來(lái)也會(huì)走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。
五、2016年依然會(huì)地王頻出
2016年依然會(huì)地王頻出，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，今年開始，房企融資越來(lái)越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場(chǎng)非?；鸨?，2016年也會(huì)維持這樣的格局。
六、改善性住房需求份額持續(xù)增加
2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢(shì)。
從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過(guò)剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。
七、一線城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升
如果沒有特殊政策出臺(tái)。明年年初一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，深圳等今年上漲過(guò)多的城市，可能有10—15%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。
一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。
2015年，深圳等地的房?jī)r(jià)漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。一旦人們覺得房子值這個(gè)價(jià)格，它就可以賣出相應(yīng)的價(jià)格。
2016年年初，一線城市房?jī)r(jià)在沒有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上。
八、品牌房企擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出
2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。
1、因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房;
2、許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價(jià)獲得土地，與外來(lái)房企不公平競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。
2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場(chǎng)風(fēng)氣一變：
1、A許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在。
2、許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無(wú)力和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)。
二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價(jià)比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。
九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷
明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫(kù)存。許多人說(shuō)起三四線城市，就說(shuō)“去化難”。實(shí)際上一個(gè)數(shù)字根本不足以說(shuō)明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來(lái)的。
產(chǎn)品差，核心在于思路，說(shuō)白了，就是這些開發(fā)商把三四線的消費(fèi)者當(dāng)成啥好東西都沒有見過(guò)的人，隨便搞個(gè)房子就想賺錢。舍不得前期多花設(shè)計(jì)費(fèi)用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細(xì)琢花工夫。
三四線城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品
1、三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。
2、三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。
3、三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時(shí)候，許多時(shí)候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說(shuō)他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。
因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。
因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯(cuò)。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來(lái)“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷。
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