2016房地產(chǎn)行業(yè)解讀
2016房地產(chǎn)行業(yè)解讀
房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。2014年，中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，住宅庫存量高企，對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。自2014年下半年開始，連續(xù)的放松限購、限貸及降息降準(zhǔn)、降首付、330新政、全面放開二胎等政策出臺，市場出現(xiàn)緩慢回暖跡象;但由于前期大量剛性需求的提前釋放導(dǎo)致了有效需求不足，市場難以呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2015年房地產(chǎn)開工面積增速和房地產(chǎn)投資增速依然低位徘徊，全國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化嚴(yán)重，庫存高企依然是行業(yè)內(nèi)面臨的首要問題，國房景氣指數(shù)低位震蕩。2016房地產(chǎn)行業(yè)又迎來怎樣的一個情況呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于2016房地產(chǎn)行業(yè)解讀的相關(guān)資料。供你參考。
2016房地產(chǎn)行業(yè)解讀
2015年12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存”，并明確提出五大措施來消化房地產(chǎn)庫存。該政策對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展提出了指導(dǎo)性方向，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，新的房地產(chǎn)需求將會由傳統(tǒng)的城市存量人口轉(zhuǎn)向新市民、地方政府以及投資機(jī)構(gòu)。
銀行間發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)以中央和國有企業(yè)為主，資產(chǎn)和收入規(guī)模處于行業(yè)前列，資產(chǎn)和收入規(guī)模持續(xù)增長，債務(wù)負(fù)擔(dān)有所上升但基本可控，盈利能力同比變化不大，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2015年以來，房地產(chǎn)銷售的區(qū)域化差異有所體現(xiàn)，布局一線城市為主的企業(yè)，其盈利能力得以持續(xù)，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但以二、三線城市及商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè)，已經(jīng)顯露下滑態(tài)勢，后續(xù)商品房投資價(jià)值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力，不利于開工新建回暖。
長期看，宏觀調(diào)控將逐步回歸市場化，長效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度將進(jìn)一步健全，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強(qiáng)，以保障房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展;房地產(chǎn)供應(yīng)步入調(diào)整階段。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場仍存增長空間，但中長期需求面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整;人口老齡化背景下中國房地產(chǎn)可能將開始長周期調(diào)整，投資價(jià)值的進(jìn)一步弱化不利于房地產(chǎn)庫存的去化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用。
一、行業(yè)特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。中國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)周期性、資本密集型、政策敏感度高、地域性明顯的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性特征，短周期主要體現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)互為因果影響，長周期主要體現(xiàn)在人口變化、遷移規(guī)律及城市發(fā)展規(guī)律上;房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型特征，具有土地支出資金總量大，建安成本支付復(fù)雜及大額特征，這對企業(yè)的資金規(guī)模、流動性、資金運(yùn)營水平有較高要求;房地產(chǎn)行業(yè)具有政策敏感性特征，政府既可以通過金融等間接手段影響房地產(chǎn)市場，也可直接通過行政干預(yù)的方式調(diào)控市場，同時，中國各級政府控制了全國土地，作為市場唯一賣方，房地產(chǎn)企業(yè)對各類土地政策高度敏感：房地產(chǎn)行業(yè)還具有顯著的地域性特征，房地產(chǎn)產(chǎn)品為特殊商品，價(jià)值主要取決于所處區(qū)位，區(qū)位涵蓋不同城市、同一城市不同區(qū)域、土地對各類稀缺資源(教育、醫(yī)療、休閑等)的占有等不同要素。
地產(chǎn)行業(yè)與社會固定資產(chǎn)投資、居民消費(fèi)水平、財(cái)稅政策、貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)因素關(guān)系密切。其中房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)需求端(購房者)和供給端(房地產(chǎn)企業(yè))均對國家金融政策依賴較強(qiáng);土地政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模和成本，稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制帶來直接影響。
中國房地產(chǎn)行業(yè)長期處于政府“調(diào)控”狀態(tài)，調(diào)控政策主要分為金融政策、行政政策、土地政策、稅收政策四大類。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率、公積金貸款政策、存款準(zhǔn)備金率等;行政政策包括限購限貸政策、購房補(bǔ)貼政策、各類別保障房政策;土地政策包括土地供應(yīng)政策、土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等;稅收政策包括營業(yè)稅、增值稅等各類政策。
房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條均較長。開發(fā)周期長主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)包括前期拿地、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié);產(chǎn)業(yè)鏈條長主要體現(xiàn)在縱向上與鋼鐵、水泥、建材等上游行業(yè)及下游家裝、家電行業(yè)均有極高的關(guān)聯(lián)度。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的橫向關(guān)聯(lián)度也較高，開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條中涉及政府、開發(fā)商、消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)等多個群體，各類政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)均會產(chǎn)生影響。
從中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)發(fā)展的各個階段受政府政策影響較大，主要分以下階段，(1)1999年至2003年，國家提出“住房市場化改革”、“明確房地產(chǎn)支柱地位”等政策支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，中國商品房銷售面積持續(xù)增長，特別是2003年房地產(chǎn)銷售面積同比增長29.10%，達(dá)到1999年以來的最大增長幅度。(2)2004年至2007年“調(diào)控供需、抑制房價(jià)”是房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律，政府陸續(xù)提出了2004年“831”大限、2005年的“國八條”、2006年的“國六條”和“國十五條”、2007年多次加息等政策，房地產(chǎn)銷售面積依然延續(xù)增長態(tài)勢。(3)2008年金融危機(jī)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積增速同比下降19.70%，為近十年來首次增速下降的年份，為此，政府提出“重申支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)投資”的政策，且國家加大了固定資產(chǎn)投資力度，2009年房地產(chǎn)市場迅速回暖，銷售面積和增速均大幅提升，2010年和2011年房地產(chǎn)市場銷售情況保持良好，房地產(chǎn)價(jià)格增長較快。(4)“房地產(chǎn)深度調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”是2010年至2013年期間調(diào)控重點(diǎn)，政府陸續(xù)于2010年提出“國十一條”、2011年提出“新國八條”等政策，但受宏觀環(huán)境影響，房地產(chǎn)銷售波動上升，2013年房地產(chǎn)銷售面積增速達(dá)到17.30%。(5)2014年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)銷售面積和增速下滑明顯，2014年下半年開始，“930”新政、“330”新政、降息降準(zhǔn)等政策陸續(xù)提出，以及近期中央提出放開二胎政策、首次提及去庫存等，帶動2015年以來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出回暖跡象。
二、行業(yè)政策
2014年在全國房地產(chǎn)行業(yè)整體降溫的大背景下，宏觀調(diào)控理念正在逐步發(fā)生變化。
首先，新常態(tài)下中央調(diào)控更注重市場化，以金融手段鼓勵自住性住房消費(fèi)。2014年中央出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策均以注重長期發(fā)展的制度建設(shè)為主，未再出臺新的短期行政手段。年末中央工作會議再度未直接提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化趨勢明顯。同時監(jiān)管層允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，表明監(jiān)管層對于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉(zhuǎn)為雙向調(diào)節(jié)，中型房企的資金壓力得到緩解。此外，支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來首度放松。“‘930’新政”對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升，對首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)較此前“認(rèn)貸又認(rèn)房”大幅放寬。
其次，限購?fù)顺龊蠼鹑谪?cái)政政策主導(dǎo)，地方政策因地因時多輪靈活調(diào)整。多個城市出現(xiàn)多次調(diào)整，限購政策由局部調(diào)整向全面放開。
此外，金融信貸、公積金政策跟進(jìn)調(diào)整，財(cái)稅補(bǔ)貼鼓勵自住剛需。地方政策調(diào)整更加靈活，重點(diǎn)加大信貸支持力度，在經(jīng)濟(jì)偏弱、旺季不旺的背景下，以信貸為主的利好政策陸續(xù)出臺。繼三季度取消限購、“930”新政放松信貸后，通過公積金支持自住需求成為各地進(jìn)一步調(diào)整的主要手段。10月9日中央出臺《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，隨后多個省市陸續(xù)跟進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年以來對公積金調(diào)整放寬的省市已近40個。同時在央行降息后，各地相應(yīng)央行要求，公積金貸款利率普遍下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。
2015年以來“330”新政、降息降準(zhǔn)、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市場信心
2015年以來，在延續(xù)2014年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促銷費(fèi)，鼓勵自住和改善性需求。央行實(shí)行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購房壓力，提升消費(fèi)能力。
降息降準(zhǔn)政策：2015年2月5日，中國人民銀行普降金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率并有針對性地實(shí)施定向降準(zhǔn)措施。2015年3月1日起，央行年內(nèi)首次降息0.25個百分點(diǎn)。2015年4月20日起，央行再次下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，降準(zhǔn)之后，購房者申請房貸的限制更為寬松。2015年5月11日起，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.1%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，商業(yè)房貸利率調(diào)整到了5.65%，住房公積金貸款利率調(diào)整到3.75%。2015年6月28日“降息降準(zhǔn)”、2015年8月26日“降息降準(zhǔn)”、2015年9月6日“降準(zhǔn)”、2015年10月24日“降準(zhǔn)”，多次降息降準(zhǔn)政策陸續(xù)提出，目前執(zhí)行10月24日中央人民銀行決定，自2015年10月24日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整;個人住房公積金貸款利率保持不變。2015年以來多次降息降準(zhǔn)，降低購房成本，提振了市場信心。
首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付款比例：2014年9月30日，央行發(fā)布首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：對擁有1套住房并已結(jié)清房貸的家庭，銀行業(yè)按首套房執(zhí)行。2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，發(fā)布了二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%，財(cái)政部、國稅總局將個人出售住房免征營業(yè)稅由5年調(diào)整為2年以上。2015年9月30日央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定:一、在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。二、人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，首付款比例降低，購房標(biāo)準(zhǔn)和成本降低，利于刺激房地產(chǎn)市場需求。
2015年10月29日，十八屆五中全會通過“全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個孩子政策”，該政策進(jìn)一步提升了對居住功能需求和住房的升級需求。整體來看，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，政府支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集提出，短期內(nèi)將提振市場信心，利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
三、行業(yè)運(yùn)行情況
1.房地產(chǎn)需求有所放緩
房地產(chǎn)市場需求包括剛性需求、柔性需求和彈性需求，剛性需求是房地產(chǎn)市場需求主力，柔性需求是為了改善和提升居住品質(zhì)，彈性需求以房地產(chǎn)投資為主。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，中國16至59歲勞動年齡段人口自2012年起開始出現(xiàn)下降，人口紅利逐步消退。近二十年中國受到計(jì)劃生育政策影響，青年人口比例呈現(xiàn)持續(xù)下滑，壯年和老年人口比例攀升，老年撫養(yǎng)比提升，中國人口老齡化趨勢逐步顯現(xiàn)。隨著老齡化進(jìn)程不斷加速，在一定程度上會造成房地產(chǎn)的需求放緩，但對國內(nèi)尚不成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域可能帶來一定機(jī)遇。在人口出生高峰年齡段人口的婚育高峰漸趨尾聲，25-34歲的人口占比將逐步下降，剛需下降，但仍將是房地產(chǎn)市場的主流;同時，35-49歲的人口占比將不斷上升，考慮到2015年10月29日國家發(fā)布“全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個孩子政策”，家庭對住房的居住功能需求和住房的升級需求有望上升。整體看，經(jīng)過多年發(fā)展，中國人均住房面積上升，目前已達(dá)到33㎡左右，相對于前十年高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，目前支撐房地產(chǎn)市場高速增長的因素正在逐步減弱，房地產(chǎn)行業(yè)需求放緩。
2.房地產(chǎn)投資增速下降，但庫存依然高企
2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速創(chuàng)近五年新低。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速較2013年回落9.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資額占全國固定資產(chǎn)投資的18.93%。其中，住宅投資6.4萬億元，增長9.2%，增幅較2013年回落10.2個百分點(diǎn);辦公樓投資0.6萬億元，增長21.3%，增速較2013年回落16.9個百分點(diǎn);商業(yè)營業(yè)用房投資1.4萬億元，增長20.1%，增速較2013年回落8.2個百分點(diǎn)。2015年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點(diǎn)。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積723990萬平方米，同比增長1.8%，增速比1-10月份回落0.5個百分點(diǎn)。房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%，降幅收窄0.7個百分點(diǎn)。從區(qū)域投資來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資48789億元，同比增長1.1%，增速比1-10月份回落1.2個百分點(diǎn);中部地區(qū)投資18988億元，增長1.8%，增速回落0.2個百分點(diǎn);西部地區(qū)投資19926億元，增長1.1%，增速回落0.4個百分點(diǎn)。
從2008年至2014年住宅地產(chǎn)新開工面積和竣工面積分析，截至2014年底，住宅地產(chǎn)未來潛在供應(yīng)量達(dá)到了26.5億平方米，以平均銷售面積10.64億平方米為基數(shù)計(jì)算，潛在去化周期3.4年。2012年至2014年中國土地購置面積波動下降，已成交土地潛在供應(yīng)量19.5億平方米，以年均銷售面積為10.64億平方米為基數(shù)，計(jì)算出潛在去化周期1.8年。考慮以上兩個因素，城市庫存及潛在土地去化周期均處于高位，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將難以繼續(xù)維持高需求量的賣方市場，逐步轉(zhuǎn)入買方市場。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。目前中國樓市高庫存在二三線城市和中西部地區(qū)廣泛存在，三四線城市尤其突出，但一線城市和東部地區(qū)仍然存在供不應(yīng)求。2015年11月10日，主席在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上對樓市提出了“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，指出化解庫存高企是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù)。2015年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存”，提出消化去庫存的五大措施。
3、房地產(chǎn)開工面積下降，國房景氣指數(shù)低位震蕩
2014年，全國房屋新開工面積同比持續(xù)下降，全年全國房屋新開工面積為18.0億平方米，同比下降10.7%，其中，住宅新開工面積12.5億平方米，同比下降14.4%。全國房屋施工面積72.6億平方米，同比增長9.2%。全國房屋竣工面積10.7億平方米，同比增長5.9%。2015年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積72.40億平方米，同比增長1.8%，增速比1-10月份回落0.5個百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積503347萬平方米，下降0.3%。房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%，降幅收窄0.7個百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積53553萬平方米，下降6.4%。隨著新開工面積的下降，以及土地購置面積波動下降，預(yù)計(jì)未來入市供應(yīng)量也將有所下降，未來供求關(guān)系或?qū)②呌谄胶?，但仍需要較長時間。
在房地產(chǎn)行業(yè)需求放緩，庫存高企的情況下，中國國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，2014年12月為93.93，2015年1月至5月延續(xù)下行趨勢，2015年5月為近年來最低點(diǎn)92.43。隨著政府多項(xiàng)政策的提振，2015年6月開始房地產(chǎn)景氣指數(shù)略有提升。2015年11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.35，比上月提高0.01點(diǎn)，國房景氣指數(shù)低位震蕩。
4、行業(yè)競爭激烈，區(qū)域分化嚴(yán)重
根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，2014年房地產(chǎn)行業(yè)排行呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：萬科、綠地蟬聯(lián)銷售金額和面積榜桂冠，兩家步入“兩千億”企業(yè)行列;行業(yè)集中度加速上升(top10銷售金額占17.19%，同比上升4個百分點(diǎn);TOP20銷售金額占23.15%，同比上升5個點(diǎn));房企業(yè)績增速放緩，2014年，恒大、富力、融創(chuàng)等較大規(guī)模的企業(yè)，在弱市環(huán)境中業(yè)績?nèi)阅鼙３謽I(yè)績較快增長。2015年1-11月銷售金額榜單中，萬科、綠地、恒大、保利、中海、萬達(dá)以及碧桂園7家房企的銷售業(yè)績均在1-11月份超1100億元。2015年1-11月銷售面積榜單中，恒大、萬科、碧桂園、綠地、萬達(dá)、中海以及保利7家企業(yè)1-11月的銷售面積均超過1000萬平米。
中國房地產(chǎn)區(qū)域分化嚴(yán)重，從近年來各區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況來看，一、二線城市房地產(chǎn)市場活躍，銷售金額持續(xù)領(lǐng)跑;三四線城市銷售額規(guī)模遠(yuǎn)低于一二線城市，且銷售額增長幅度遠(yuǎn)低于一、二線城市。
一線城市供需矛盾依然突出，且房價(jià)畸高;部分二線城市及三、四線城市住房市場呈現(xiàn)不同程度供應(yīng)過剩，庫存較高，房價(jià)下行壓力較大。從WIND統(tǒng)計(jì)的全國百城住宅平均價(jià)格來看，2014年至今全國百城住宅平均價(jià)格增速呈“U”型發(fā)展態(tài)勢，2014年年初開始快速下滑，2014年10月出現(xiàn)負(fù)增長，至2015年4月百城住宅平均價(jià)格增速達(dá)到2014年最低值，為-4.46%，2015年5月開始百城住宅平均價(jià)格增速開始回升，至2015年11月全國百城住宅價(jià)格同比增長2.93%。2014年全國百城住宅平均價(jià)格10817.92元/平方米，較2013年同比增長4.96%，但增速下滑2.24個百分點(diǎn);2015年1-11月全國百城住宅平均價(jià)格10671.09元/平方米，同比下滑1.55%。一線城市房地產(chǎn)市場活躍，銷售價(jià)格持續(xù)處于高位，且從2015年4月開始價(jià)格增速反彈幅度很大，2015年11月平均銷售價(jià)格為32302元/平方米，同比增長15.01%;2014年11月至2015年11月二線城市銷售均價(jià)維持在9900元/平方米左右，價(jià)格波動幅度不大;在此期間三線城市銷售均價(jià)同比均有下降，且下降幅度較二線城市大，銷售價(jià)格低位運(yùn)行。
5、房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力收窄、資產(chǎn)負(fù)債率高
2014年，全國商品房銷售面積為12.1億平方米，同比下降7.6%，銷售額為7.6萬億元，同比下降6.3%。2015年1-11月，全國商品房銷售面積10.9億平方米，較去年同期增長7.4%。11月單月銷售面積14354萬平方米，較去年11月同比增長8.6%。1-11月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到74522億元，較去年同期增長15.6%，11月銷售額9732億元，同比去年11月增長20.2%。
2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入6.64萬億元，同比增長30.25%;營業(yè)利潤率9.24%，較同期下降，2014年，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為65.48億元，同比增長16.62%;凈利潤均值為7.76億元，同比增長6.45%，凈利潤增速較以往有所回落。2014年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為77.00%，同比上升2.20個百分點(diǎn)。
從住宅平均價(jià)格和土地供應(yīng)價(jià)格角度來看，2012年以來全國100大中城市供應(yīng)土地掛牌均價(jià)呈上升趨勢，而百城住宅平均價(jià)格從2012年至2014年初上升趨勢明顯，2014年二季度開始迅速下降，整體行業(yè)的利潤空間收窄。
四、發(fā)債企業(yè)信用分析
2014年初《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》頒布，以及2015年以來公司債發(fā)行政策的調(diào)整，極大地促進(jìn)了交易所市場公司債發(fā)行的活躍，房地產(chǎn)企業(yè)成為是公司債發(fā)行的主力。截止2015年12月14日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了242筆公司債，去年同期則為23筆;發(fā)行總額為2974.06億元，同比暴漲18倍。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度房企公司債平均利率為6.43%，二季度則為5.55%，三季度由于發(fā)債房企暴增，資質(zhì)差別相對較大，平均利率略有上升，為5.72%，但利率水平走低的趨勢并沒有改變。房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)資金用途多以補(bǔ)充流動資金和置換銀行貸款為主，低利率的公司債發(fā)行，有利于拓寬融資渠道，降低房企的資金成本。
房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行規(guī)模不及交易所火爆，2015年銀行間市場發(fā)行的房地產(chǎn)行業(yè)債券以存續(xù)企業(yè)為主。本期發(fā)債企業(yè)信用分析以在銀行間市場發(fā)行的住宅地產(chǎn)企業(yè)為樣本，選取截止2015年12月8日級別有效的房地產(chǎn)企業(yè)26家，從主體長期信用級別分布看，AAA房地產(chǎn)企業(yè)11家，AA 房地產(chǎn)企業(yè)3家，AA房地產(chǎn)企業(yè)11家，AA-房地產(chǎn)企業(yè)1家(由于1家企業(yè)可比性較差，下述分析不考慮AA-企業(yè))。從企業(yè)性質(zhì)來看，中央國有企業(yè)和地方國有企業(yè)為住宅地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)的主力軍，合計(jì)15家，另外有6家民營企業(yè)，其余為公眾企業(yè)、中外合資企業(yè)。整體來看，在銀行間發(fā)債的住宅房地產(chǎn)企業(yè)以中央國有企業(yè)和地方國有企業(yè)為主，主體長期信用等級基本在AA以上，AAA企業(yè)占比較高，AAA房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債企業(yè)都在圖6所示的全國房地產(chǎn)銷售排名20強(qiáng)以內(nèi)。
資產(chǎn)總額一般可以較為準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，是行業(yè)序列重要的參考指標(biāo)。AAA房地產(chǎn)企業(yè)是銀行間發(fā)債企業(yè)的主力，資產(chǎn)總額較大且增長較快，2014年資產(chǎn)規(guī)模均值已經(jīng)達(dá)到2512億元;AA 和AA房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模均值依次降低。存貨是房地產(chǎn)企業(yè)中最重要的資產(chǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中占比較大，2014年級別越低占比越大。
資本密集是房地產(chǎn)行業(yè)重要特征，資本結(jié)構(gòu)是反映房地產(chǎn)企業(yè)資本實(shí)力的重要指標(biāo)。近年來，高杠桿運(yùn)營帶動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，資產(chǎn)和業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，負(fù)債水平高是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要特征。從發(fā)債企業(yè)負(fù)債情況來看，房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均在70%以上，全部債務(wù)資本化比率在60%以上。2015年9月底，房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)負(fù)債率普遍提升，AAA企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75.01%，全部債務(wù)資本化比率為57.57%，均較2014年底有所上升。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般債務(wù)是以長期債務(wù)為主，2014年全部26家房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)全部債務(wù)達(dá)到10794.06億元，長期債務(wù)占68.30%。
房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力與主體信用級別序列成正比，2014年AAA房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入和利潤總額平均值分別是867.76億元和121.26億元，整體營業(yè)利潤率和凈資產(chǎn)收益率高于其他2個級別企業(yè)。受行業(yè)景氣度、區(qū)位分布、產(chǎn)品類型、業(yè)務(wù)多元化等多重因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所差異。從表4-2所示的5家AAA房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力來看，2014年5家企業(yè)營業(yè)收入總額、利潤總額合計(jì)數(shù)均較2013年有所提升;2014年5家企業(yè)營業(yè)利潤率均值僅較2013年增加0.15個百分點(diǎn)至21.02%。其中綠地控股業(yè)務(wù)多元化，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)(含商業(yè)地產(chǎn)開發(fā))、能源、建筑施工、商品銷售、汽車銷售及服務(wù)、金融、綠化、物業(yè)、酒店和租賃等，2014年綠地控股建筑、商品銷售等業(yè)務(wù)盈利能力下降，導(dǎo)致2014年利潤總額同比下降29.81%。其他4家企業(yè)收入和利潤規(guī)模均保持增長態(tài)勢。2015年1-9月，5家企業(yè)收入合計(jì)數(shù)、利潤總額合計(jì)數(shù)分別占2014年全年的50.44%、49.61%，但營業(yè)利潤率均值高于2014年全年水平。2015年以來，房地產(chǎn)銷售的區(qū)域化差異有所體現(xiàn)，布局一線城市為主的企業(yè)，其盈利能力得以持續(xù)，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但企業(yè)區(qū)域性差異顯著，以二、三線城市及商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè)，已經(jīng)顯露下滑態(tài)勢。
從房地產(chǎn)企業(yè)償債能力來看，房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)中短期債務(wù)規(guī)模相對較小，資產(chǎn)構(gòu)成中以存貨為主的流動資產(chǎn)占比較高，形成流動比率高，速動比率相對較小的特點(diǎn)，2014年流動比率均值為168.78%，速動比率均值為47.64%。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售制，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量規(guī)模較大，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，而土地購置支出規(guī)模大，歷年土地購置規(guī)模分布不均勻會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額波動較大，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額對短期債務(wù)的保護(hù)能力會有所波動。從發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)長期償債指標(biāo)來看，2014年全部債務(wù)/EBITDA平均值為8.34倍，EBITDA利息倍數(shù)平均數(shù)為3.04倍，AAA企業(yè)整體償債能力優(yōu)于其他級別企業(yè)。
發(fā)債企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模保持增長，存貨占比較大，債務(wù)負(fù)擔(dān)有所增長但總體可控。2014年整體收入和利潤總額保持增長，盈利能力較穩(wěn)定;2015年前三季度收入和利潤不及2014年全年的2/3，但盈利能力較2014年有所增長?？紤]到在銀行間發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)以中央和國有企業(yè)為主，整體規(guī)模處于行業(yè)內(nèi)前列，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
五、行業(yè)展望
2014年以來，中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，房地產(chǎn)需求有所放緩，但住宅庫存量高企，對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。自2014年下半年開始，連續(xù)的放松限購、限貸及降息降準(zhǔn)、降首付政策及330新政等，使市場出現(xiàn)緩慢回暖跡象，但由于前期大量剛性需求的提前釋放導(dǎo)致了有效需求不足，因此市場難以呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2015年房地產(chǎn)開工面積增速和房地產(chǎn)投資增速依然低位徘徊，全國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化嚴(yán)重，庫存高企依然是行業(yè)內(nèi)面臨的首要問題，國房景氣指數(shù)低位震蕩。
2015年10月29日，十八屆五中全會通過“全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個孩子政策”，該政策進(jìn)一步提升了對居住功能需求和住房的升級需求。2015年12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存”，具體措施包括：一是按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。二是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。三是要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。四是要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。五是要取消過時的限制性措施。本次政府明確提出消化房地產(chǎn)庫存的措施，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，新的房地產(chǎn)需求將會由傳統(tǒng)的城市存量人口轉(zhuǎn)向新市民、地方政府以及投資機(jī)構(gòu)。
2015 年銷售回暖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征，主要得益于房地產(chǎn)救市措施頻出和實(shí)體缺資產(chǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，一線城市銷售回暖最為明顯，其庫存壓力也相對較小，但三線以下城市的庫存過剩問題嚴(yán)重。國家從確保經(jīng)濟(jì)增長的角度，有意愿、也有必要繼續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)保持較大的支持力度。房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例高，可以消化鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)能，還會為家電等配套消費(fèi)品帶來購買力。因此，房地產(chǎn)投資可以帶動上下游需求的上升，進(jìn)而拉動經(jīng)濟(jì)。但一線城市房產(chǎn)熱銷和房價(jià)大漲實(shí)質(zhì)是存量資金推動的結(jié)果，而基礎(chǔ)設(shè)施投資相關(guān)的重資產(chǎn)運(yùn)營鋼鐵、水泥等行業(yè)企業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，主動加杠桿能力不足，淘汰過剩產(chǎn)能及行業(yè)整合的過程也將伴隨信用風(fēng)險(xiǎn)壓力釋放的進(jìn)程。
銀行間發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)以中央和國有企業(yè)為主，資產(chǎn)和收入規(guī)模處于行業(yè)前列，作為行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，資產(chǎn)和收入規(guī)模持續(xù)增長，債務(wù)負(fù)擔(dān)有所上升但基本可控，盈利能力同比變化不大，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2015年以來，房地產(chǎn)銷售的區(qū)域化差異有所體現(xiàn)，布局一線城市為主的企業(yè)，其盈利能力得以持續(xù)，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但企業(yè)區(qū)域性差異顯著，以二、三線城市及商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè)，已經(jīng)顯露下滑態(tài)勢，后續(xù)商品房投資價(jià)值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力，不利于開工新建回暖。
長期看，宏觀調(diào)控將逐步回歸市場化，長效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度將進(jìn)一步健全，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強(qiáng);房地產(chǎn)供應(yīng)步入調(diào)整階段，化解房地產(chǎn)庫存成為關(guān)鍵問題。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場仍存增長空間，但中長期需求仍面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整;人口老齡化背景下中國房地產(chǎn)可能將開始長周期調(diào)整，投資價(jià)值的進(jìn)一步弱化不利于房地產(chǎn)庫存的去化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用。
房地產(chǎn)行業(yè)解讀相關(guān)文章：