2016上半年房地產(chǎn)行業(yè)回暖跡象
2015年年末，商品房待售面積為71835萬平方米，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬平方米，達(dá)到歷史最高點。而后連續(xù)四個月庫存降低，累計去化庫存總數(shù)達(dá)到2515萬平方米。在財稅、金融等政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)23個月下滑后，今年1月份開始有所回升,房地產(chǎn)行業(yè)有所回暖,以下是學(xué)習(xí)啦小編為你精心整理的關(guān)于2016上半年房地產(chǎn)行業(yè)回暖跡象的內(nèi)容，希望你喜歡。
2016上半年房地產(chǎn)行業(yè)回暖跡象
城市分化嚴(yán)重 因城施策避免“一刀切”
今年上半年出現(xiàn)了合肥、南京等熱點城市庫存不足300萬平方米，消化周期已小于3個月，而沈陽、大連、煙臺等城市庫存有所回落，但總量依然處于高位。供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求不匹配成為造成庫存大量積壓的主要原因，特別是商業(yè)用房等非住宅類產(chǎn)品庫存呈現(xiàn)數(shù)量大，消化慢的特征。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，合肥市新建商品住宅價格指數(shù)領(lǐng)漲全國，5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%，僅次于廈門環(huán)比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價格環(huán)比上漲了5.8%，漲幅全國第一。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)5月份監(jiān)測數(shù)據(jù)計算，合肥住宅庫存消化周期僅剩2個月。
與省會形成鮮明對比，在6月份安徽省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》中，將全省目標(biāo)明確為用3年左右時間，去化商品房庫存2500萬平方米。
對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長胡安東表示，房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現(xiàn)，城市分化嚴(yán)重成首要突出問題。胡安東認(rèn)為，庫存問題不能一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大，變成了城市“負(fù)資產(chǎn)”外，一些一線城市寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體庫存也尤為嚴(yán)重。在政策供給上，應(yīng)該分類分區(qū)域施策，避免一刀切。
一方面，對所在城市未來人口和住宅需求進(jìn)行科學(xué)測算，按照待建、在建、已建待售分類，摸清各業(yè)態(tài)庫存的成因和底數(shù)。二從供給側(cè)營造有利于企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。三是加快三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)，結(jié)合大城市人口疏解計劃，在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實現(xiàn)人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是根據(jù)目前保障性住房閑置的情況，部分二線城市和絕大部分三四線城市不再建，加大保障性住房的貨幣化安置力度，將城中村、城郊村納入棚戶區(qū)改造范圍。
今年上半年，山西、內(nèi)蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出臺不同力度去庫存配套政策，33個市一級政府也出臺地方去庫存政策。今年上半年，一些城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩表現(xiàn)出新特征，產(chǎn)品、設(shè)計、質(zhì)量、配套不足導(dǎo)致無效供應(yīng)增加，成為延長去庫存進(jìn)度、制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。對此，胡安東認(rèn)為，產(chǎn)品設(shè)計升級也是房地產(chǎn)行業(yè)與新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)高度快速融合的最有效途徑。
在產(chǎn)品設(shè)計上，要將建筑設(shè)計與城市設(shè)計融合，兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計。要適應(yīng)家庭和社區(qū)結(jié)構(gòu)的變化，以人為本，創(chuàng)造高品質(zhì)的居住空間，拓展高質(zhì)量的服務(wù)空間，推動住宅向更高層次發(fā)展;要在住宅生產(chǎn)中，體現(xiàn)科技、自然、生態(tài)、人文的含量，提升住宅產(chǎn)品的價值;要有效利用新技術(shù)促進(jìn)住宅的升級換代，大力發(fā)展綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑，依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不斷融合，建立智能舒適、健康愉悅的居住環(huán)境。
在城市規(guī)劃與配套上，首先要合理布局，按“加密路網(wǎng)、劃小住區(qū)、開放公區(qū)、組團(tuán)封閉”的原則，讓小區(qū)居民享受敞開式的居住文明，方便群眾生活。其次要落實配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。
新市民市場潛力大，解決配套才能“進(jìn)得來、留得住”
河北省保定市順平縣，新房平均售價在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元?？h城內(nèi)某6萬平米的項目，從2014年開始蓄客，兩年時間僅消化了不足50套。
2016年初，房地產(chǎn)行業(yè)顧問周亮作向開發(fā)商提出幾項建議。首先降低門檻，做分期首付。第二，節(jié)約成本，控制房價。第三，在產(chǎn)品設(shè)計上，以三居室戶型為主，適當(dāng)創(chuàng)造2+1戶型和2+2戶型，滿足業(yè)主未來十年的人口增長需求。第四，扶持就業(yè)，緩解壓力。在開發(fā)商物業(yè)管理等部門聘用買房業(yè)主工作，保證來自農(nóng)村的業(yè)主能夠有穩(wěn)定的收入和持續(xù)還貸能力。第五，幫開發(fā)商積極聯(lián)系推動與北京大學(xué)合作，為縣城經(jīng)濟(jì)招商引資，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，提高農(nóng)民收入，從根本上解決新市民城鎮(zhèn)化后的收入問題。2016年2月開始，此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一個月時間內(nèi)被預(yù)訂一空。
周亮表示，縣城房地產(chǎn)市場的增長點在農(nóng)村。只有滿足好農(nóng)村進(jìn)城青年的需求，才能解決縣城庫存去化的大問題。周亮認(rèn)為，縣城房地產(chǎn)去庫存的核心是提高農(nóng)民收入，解決農(nóng)村青年進(jìn)城就業(yè)問題。這是一個長線工程，需要縣級政府的政策傾斜、大力推進(jìn)?？h級政府必須克服依賴土地財政心理，過度依靠房地產(chǎn)來實現(xiàn)GDP，解決就業(yè)問題。
胡安東表示，在需求端積極引導(dǎo)有意愿、有支付能力的農(nóng)民到中小城市買房，全國2.7億農(nóng)民工將成為新市民。但在解決這類人群購房需求時，有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔(dān)保手續(xù)，切實解決農(nóng)民購房貸款準(zhǔn)入難、條件高、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房接觸后顧之憂，讓他們進(jìn)得來、留得住、安下心、有發(fā)展。
在貨幣政策推動下，今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出回暖跡象。胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現(xiàn)疊加，房地產(chǎn)市場對貨幣政策依賴度將進(jìn)一步提升。
從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問的周亮認(rèn)為，金融政策杠桿效應(yīng)在房地產(chǎn)去庫存中非常關(guān)鍵，應(yīng)該實施分類引導(dǎo)，否則“該去的庫存沒去，不該來的泡沫來了”。周亮建議，在房價漲速過快區(qū)域，提高首付減少杠桿。在市場巨大的四五線城市，降低首付比例，同時嚴(yán)格審查客戶的還貸能力，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長。
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