房地產(chǎn)行業(yè)pest分析
PEST分析的定義PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱 一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀因素。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù) 自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異， 但一般都應(yīng)對政治(Political)、經(jīng)濟 (Economic)、社會(Social)和技術(shù) (Technological)這四大類影響企業(yè)的主要外部 環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為PEST分析法。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)pest分析的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)介紹
房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ) 建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較 多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相 關(guān)因素組成。所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、 經(jīng)濟、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房地產(chǎn)有很大 的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代 的到來，國外的先進的設(shè)計理念和技術(shù)必將會給 房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。 21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，中國房地產(chǎn)在新 的時代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如 何，是一個重要問題。
房地產(chǎn)pest分析之P
P即政治-法律因素(Political Factors) 在房地產(chǎn)行業(yè)中，這些因素可以包括:宏 觀經(jīng)濟政策、金融政策、土地政策、房地產(chǎn)行 業(yè)政策等相關(guān)政策以及政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 之間的關(guān)系。當(dāng)政府的宏觀經(jīng)濟政策、金融政 策或土地等其他政策或政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的開發(fā)項目的態(tài)度發(fā)生變化時，當(dāng)政府發(fā)布了 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力的 法律、法規(guī)時，開發(fā)商的經(jīng)營戰(zhàn) 略必須隨之做出調(diào)整。
以土地政策舉例:
土地政策對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機制包括兩個途徑:首先，土地價格對房價的影響，土地價格是房價的成本之一， 土地價格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模 下降，房地產(chǎn)市場的供 給減少，最終影響房價。其次，土地供應(yīng)量對厲地產(chǎn) 價格的影響，土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn) 企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價格。
土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯效應(yīng)土地要素對于房價變化影響很大，通過對土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范穩(wěn)定房 地產(chǎn)市場的運行。而土地因素塒房地產(chǎn)價格的影響并不是同步的，在一定程 度上存在著“時差性”。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響不同用途用地的供應(yīng)比例，體現(xiàn)了政府的產(chǎn)業(yè)政策，同時，調(diào)整商業(yè)用地的市 場投放量，增加產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的供地量。
房地產(chǎn)pest分析之E
E即經(jīng)濟因素(Economic Factors) 經(jīng)濟因素主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個方面。 從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟依然 保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與 GDP 增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波 幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境 還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政 策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。
以通貨膨脹舉例 通貨膨脹對房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈條的影響 從短期的角度來看，隨著通貨膨脹的形成，房地產(chǎn)整個價值鏈條都會在通脹 的影響下，形成產(chǎn)業(yè)價值的短期外溢。例如說，在材料的行業(yè)發(fā)生通脹成本 調(diào)整以后，按照蝴蝶效應(yīng)的原理，后續(xù)價值鏈條會在目前的成本調(diào)整基礎(chǔ)上， 利用社會心理和消費者預(yù)期。加速調(diào)整通脹成本后的價格體系，獲取更過的 利潤。所以從短期角度來看，整個房地產(chǎn)價值鏈條會攫取更大的利益。 通貨膨行對房地產(chǎn)開發(fā)商的成本價格影響 在短期角度，隨著通貨膨脹的發(fā)生，開發(fā)商的自由資產(chǎn)會出現(xiàn)一定程度的縮水。 使開發(fā)商的資金壓力和資金成本上升。開發(fā)商對通脹的損失不是通過開發(fā)商 自己的內(nèi)部消化渠道來化解，它只是通貨簡單的成本轉(zhuǎn)移過程，將成本轉(zhuǎn)移 的最終房價過程當(dāng)中，最終消費者只有承擔(dān)更高的房價，通貨膨脹因素經(jīng)過 層層放大后最終攤在消費者手上。價格高于通脹水平上漲。 通貨膨脹對房產(chǎn)銷售市場短期影響 從短期角度來看，房屋銷售市場也是一個明顯的股票市場特征，買漲不買跌。 當(dāng)通貨膨脹開始發(fā)生時，價格開始上揚，在對通脹的后續(xù)發(fā)展判斷不明朗的 情況下(特別是我國通脹指數(shù)的統(tǒng)計體系下，通脹被低估)。價格上漲的實 際需求擴張判斷和成本上升判斷在消費者的知覺理解下，會形成價格持續(xù)上 漲的心理預(yù)期?？紤]到消費能力和資產(chǎn)保值能力，消費者會加速購買房屋， 短期內(nèi)承擔(dān)房價的上漲。
房地產(chǎn)pest分析之S
S即社會-文化因素(Sociocultural Fators) 在房地產(chǎn)行業(yè)中，構(gòu)成社會環(huán)境的要素 包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、消費心態(tài)和需 求、收入分布、人口流動性、風(fēng)俗觀念、 價值觀念等。不同城市，不同地區(qū)的人群 對產(chǎn)品的認同接受能力各不一樣，僅就一 個城市里的各個區(qū)域來對比也有區(qū)別。
以人口流動舉例 外來流動人口的住宅需求我國目前處在城市化加速發(fā)展的過程中，大量流動 人口由農(nóng)村涌入城市，由內(nèi)地涌向沿海發(fā)達地區(qū)，有些城市常住人口與流動人 口的比例高達1:1。有關(guān)資料表明到2010年我國城市化將達到45%，也就是說 將有近3億農(nóng)業(yè)人口流入城市，流動人口的增加將給城市住宅市場帶來另一片 商機。
外來流動人口的增加導(dǎo)致非家庭住戶迅速增加，這些家庭住戶中的一人戶需 要較小的公寓房間，暫時同居的兩人戶需要較便宜的或租賃的住房，而三人和 三人以上的集體住戶則需要較大的住房或集體公寓。但目前外來人口中除了住 單位的集體宿舍、住基建工地、租商品房外，有一小部分人則四處隨意棲身， 還有相當(dāng)一部分人零散租用私宅。
這種狀況引起許多社會問題。在這種情況下房地產(chǎn)商可以適應(yīng)打工族的需求， 不失時機地為他們建造集體公寓、單身公寓和小型套房，這樣既有利于流動人 口生活和學(xué)習(xí)的集中管理，又有利于計劃生育工作的開展。而且此類公寓也可 迎合社會上單身人口增多的需求。 開發(fā)商可以與市政府合作，取得優(yōu)惠條件來開發(fā)面向打工族的住宅(如北京的 外來人公寓)，同時房地產(chǎn)商可以與那些沒有向員工提供住所的企業(yè)公司聯(lián)系 和合作，因為每個企業(yè)都希望自己的員工能在本企業(yè)安心工作，而惟有安居才 能樂業(yè)，因此企業(yè)應(yīng)該為員工解除后顧之憂，幫助他們租房或購房。
房地產(chǎn)pest分析之T
T即技術(shù)因素(Technological Factors) 在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)因素指的是圍繞 產(chǎn)品設(shè)計，建筑、園林規(guī)劃產(chǎn)生的新 思想、新理念。而自然則指的是指企 業(yè)業(yè)務(wù)所涉及的地區(qū)或市場的地理、 氣候、資源、生態(tài)等環(huán)境。在房地產(chǎn) 行業(yè)中指的是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目 所在的地區(qū)或市場情況。消費者消費觀念不斷更新， 消費要求不斷增高的今天，產(chǎn)品的競爭已經(jīng)不僅僅 是房子與地的競爭，而是包括周邊環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計、 建筑風(fēng)格、園林配套等多方面因素的競爭。
從建筑技術(shù)來說，2010年，對房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含 量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì) 量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì) 的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心 競爭力。對于開發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必 由之路:一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提升。
例如很多優(yōu)秀項目雖然沒有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié) 能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保溫防水等 方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功; 二是摒棄炒作，做真正的高科技、 高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品。隨著今后 市場競爭的日趨激烈，越來越多先 進技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計和產(chǎn)品將得 到大力推廣和廣泛應(yīng)用。
房地產(chǎn)PEST分析之N
N即自然因素(Nature Factors) 房地產(chǎn)行業(yè)中的自然環(huán)境因素只要指環(huán)境質(zhì)量，地質(zhì)、地 勢、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條 件以及居民職業(yè)類別、教育程度 等人文環(huán)境條件。我國土 地廣袤，幅員遼闊，地理 環(huán)境各不相同，因此它們 給房地產(chǎn)帶來的影響也是 各不相同的。 我國屬于典型的季風(fēng)氣候，冬季盛行西北風(fēng)，夏季盛行東南 風(fēng)，冬季北方氣候寒冷干燥，浮塵多，我們買房時應(yīng)當(dāng)盡量避 免窗戶的朝向迎著風(fēng)面。夏季南方潮濕，多雨，悶熱，窗戶的 朝向正好與北方相反，應(yīng)該選擇迎著風(fēng)面的窗戶。房子的窗戶 應(yīng)當(dāng)盡量躲開當(dāng)?shù)乩淇諝獾膩硐?，比?在北方，西北風(fēng)到冬 季很強勁，窗戶的位置就要盡量躲開西北方向。在南方，窗戶 應(yīng)盡量能經(jīng)常得到陽光的照射。因此，氣候?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的影 響也是巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該因地制宜，建造出既適合當(dāng)?shù)?氣候又滿足消費者需要的房子，確保資源的合理有效應(yīng)用以及 企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。 另外，還要特別強調(diào)的一點是，人們在買房時都會實地考 察一下所購房屋的大環(huán)境，看看在買房的上風(fēng)口有沒有環(huán)境的 污染源，如果污染源就在消費者所購房屋的上風(fēng)口，這樣一來 隨著每一次的刮風(fēng)，就會讓購房者常年累月，時時處于被污染 的環(huán)境中，這樣對消費者的身體會造成很大的傷害。 因此，這些自然環(huán)境都是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)規(guī)劃項目時所 要面臨及需要解決的問題。
歸納總結(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)作為一個影響國計民生的行業(yè)，房地產(chǎn)三分之一 是政策，三分之一是金融，三分之一是地產(chǎn)的特殊天性注就了其 受政策的影響非常的大。近幾年，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展從 各個方面出臺了多項政策和措施，這是關(guān)系到中央提出的建立和 諧社會的目標(biāo)能否完成的問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)要及時響應(yīng)政府 的號召，遵守國家的政策和規(guī)定，企業(yè)針對國家的宏觀調(diào)控措施， 一方面要及時的了解和學(xué)習(xí)，另一方面要認真評估給企業(yè)帶來的 影響，及時采取應(yīng)對措施，規(guī)避風(fēng)險，抓住機遇，使企業(yè)健康、 和諧發(fā)展。 一個企業(yè)的成功往往是制度的成功。職能設(shè)計合理、職責(zé)清 晰、工作接口關(guān)系明確的組織機構(gòu)設(shè)計比經(jīng)常推諉、扯皮、內(nèi)耗 的企業(yè)更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業(yè)比雖然 建立了一堆制度，但制度不適宜、執(zhí)行不力的企業(yè)更具競爭力。 房地產(chǎn)企業(yè)要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理 制度，并確保各項制度的有效施行。
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