2016房地產(chǎn)市場(chǎng)十大預(yù)測(cè)最新消息
2016年房地產(chǎn)將何去何從?以下內(nèi)容是國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2016年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)總結(jié)，希望對(duì)于有買(mǎi)房打算的購(gòu)房者有所參考。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)關(guān)于2016房地產(chǎn)市場(chǎng)十大預(yù)測(cè) 的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
一、2016年樓市整體較樂(lè)觀(guān)
大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度相對(duì)樂(lè)觀(guān)。2016年樓市可能會(huì)比2015年差一點(diǎn)，但不會(huì)比2014年差。
首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來(lái)講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補(bǔ)了剛需的略微下降;
其次，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來(lái)越大;
第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來(lái)越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
二、一二線(xiàn)城市銷(xiāo)量將持平 銷(xiāo)售均價(jià)將上漲
2016年一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)將上漲10%，而銷(xiāo)量將持平，主要由于：
1)供應(yīng)有限將推升銷(xiāo)售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷(xiāo)量受限;
2)貨幣政策寬松將抵消宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)量;
3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷(xiāo)售均價(jià)。
三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好
第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下，顯示庫(kù)存水平將處于低位。加上2016年這九個(gè)城市的總可售資源大多將會(huì)減少(除深圳將增加4%以外)，這些城市將供不應(yīng)求，最可能有突出表現(xiàn)。
第二， 看好的城市中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線(xiàn)城市要好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門(mén)、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙。
第三，大都市區(qū)的三線(xiàn)城市較普遍低迷的三四線(xiàn)市場(chǎng)更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角的三線(xiàn)人口流入最為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線(xiàn)城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇
好的資源都會(huì)往一線(xiàn)城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線(xiàn)城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線(xiàn)城市正處于郊區(qū)化的過(guò)程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來(lái)也會(huì)走一線(xiàn)城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點(diǎn)城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。
五、2016年依然會(huì)地王頻出
2016年依然會(huì)地王頻出，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，2015年開(kāi)始，房企融資越來(lái)越輕松，各大房企都不差錢(qián)，2015年的土地市場(chǎng)非?；鸨?，2016年也會(huì)維持這樣的格局。
六、改善性住房需求份額持續(xù)增加
2016年一、二線(xiàn)城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。
首先，現(xiàn)有的住房普遍戶(hù)型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。
其次，二孩政策的全面放開(kāi)。
第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類(lèi)住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢(shì)。
從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過(guò)剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。
七、一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升
如果沒(méi)有特殊政策出臺(tái)。2016年年初一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，深圳等今年上漲過(guò)多的城市，可能有1015%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。
一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線(xiàn)，造成了人群的聚集。而且，因?yàn)槠渌顿Y渠道的風(fēng)險(xiǎn)和不暢通，更因?yàn)樨泿懦掷m(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說(shuō)不管貨幣貶值升值，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。
2015年，深圳等地的房?jī)r(jià)漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房?jī)r(jià)”已經(jīng)沒(méi)有意義，因?yàn)榉孔舆@時(shí)候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無(wú)法治病，但一樣價(jià)值很高一樣。一旦人們覺(jué)得房子值這個(gè)價(jià)格，它就可以賣(mài)出相應(yīng)的價(jià)格。
2016年年初，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10-15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將上升10%左右。
八、品牌房企擴(kuò)大在二線(xiàn)城市份額，部分本地房企退出
2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線(xiàn)城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線(xiàn)城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒(méi)有剛需。
實(shí)際情況是：
1.因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花，“五證”不全就開(kāi)始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房;
2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價(jià)獲得土地，與外來(lái)房企不公平競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場(chǎng)風(fēng)氣一變：
3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在。而他們?cè)谶^(guò)往經(jīng)營(yíng)中已經(jīng)形成路徑依賴(lài)，不知道在純市場(chǎng)環(huán)境中怎么競(jìng)爭(zhēng)怎么游泳。
4.許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無(wú)力和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)。
二線(xiàn)城市不是沒(méi)有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線(xiàn)城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。
九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷(xiāo)
2016年三四線(xiàn)城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫(kù)存。許多人說(shuō)起三四線(xiàn)城市，就說(shuō)“去化難”。實(shí)際上一個(gè)數(shù)字根本不足以說(shuō)明全部的情況。三四線(xiàn)城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來(lái)的。但實(shí)際上，三四線(xiàn)城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品，因?yàn)椋?/p>
1.三四線(xiàn)城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒(méi)有到不買(mǎi)就沒(méi)得住的程度。
2.三四線(xiàn)城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。
3. 三四線(xiàn)城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買(mǎi)房者要“改善”的時(shí)候，許多時(shí)候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說(shuō)他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。
因此，三四線(xiàn)城市許多所謂“剛需”樓盤(pán)去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣(mài)得不錯(cuò)。如果有好的開(kāi)發(fā)商敢于開(kāi)發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來(lái)“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷(xiāo)。
十、移動(dòng)化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向
組織更加扁平、決策更加專(zhuān)業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會(huì)推出合伙人制度。風(fēng)險(xiǎn)管理將成為房企管理新的風(fēng)口。2016年，房企將高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等愈加突出，像很多百億軍團(tuán)都把風(fēng)控體系建設(shè)和風(fēng)控隊(duì)伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來(lái)持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)梳理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，建立以風(fēng)控指標(biāo)體系和流程優(yōu)化為雙輪的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。
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