房地產(chǎn)項目收購的實務問題有哪些

房地產(chǎn)項目收購是指收購方通過購買目標公司的房地產(chǎn)項目取得其名下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場交易行為。一般而言，對房地產(chǎn)項目的收購主要有兩種途徑：一種是直接對房地產(chǎn)項目公司資產(chǎn)的收購;另一種是對房地產(chǎn)項目公司股權(quán)的收購。以下是學習啦小編為你精心整理的關(guān)于房地產(chǎn)項目收購的實務問題的內(nèi)容，希望你喜歡。

房地產(chǎn)項目收購的實務問題

一、收購條件

房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第20條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。”據(jù)此可知，因土地使用權(quán)取得方式的不同，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓條件可以分為以下兩種：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，不符合本法第39條規(guī)定的條件不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已經(jīng)建成的，還應當持有該房屋所有權(quán)證書。”此處，需要注意的是“開發(fā)投資總額”是否包括土地出讓金，曾經(jīng)引起了理論界與實務界不小的爭議。我們認為，這里的“開發(fā)投資總額”不應包含土地出讓金，因為就目前的房地產(chǎn)市場而言，土地出讓金占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比重不斷增加，可能僅僅土地出讓金這一項就遠遠超過了開發(fā)投資總額的25%。因此，若“開發(fā)投資總額”包含土地出讓金，則投資者只要交納了土地出讓金也就滿足了轉(zhuǎn)讓條件，顯然不能有效制止“炒賣地皮”現(xiàn)象的發(fā)生，這與立法目的明顯不符。

(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”

二、收購程序

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第21條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。”此外，開發(fā)商還應辦理的手續(xù)主要包括：(1)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù);(2)辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù);(3)根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)。

三、收購所涉稅費

資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)涉及的稅費主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅等。依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，收購方和被收購方，需要繳納不同的稅費。

(一)收購方(受讓方)需繳納的稅費

1.契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則和其他相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人應繳納契稅。契稅的稅率為3%～5%，具體比例由省級人民政府在規(guī)定范圍內(nèi)確定。由于直接收購房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此收購方應按收購價格的3%～5%繳納契稅。

2.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細則和其他相關(guān)規(guī)定，書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的單位和個人，應按規(guī)定繳納印花稅。收購房地產(chǎn)開發(fā)項目，涉及到土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《印花稅稅率表》記載，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人應按所載金額萬分之五貼花。因此，收購方應按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。

(二)被收購方(轉(zhuǎn)讓方)需繳納的稅費

1.營業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和其他相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅。收購房地產(chǎn)開發(fā)項目主要涉及土地使用權(quán)的收購。未在土地上建造房屋的土地使用權(quán)，屬于無形資產(chǎn)，已在土地上建成房屋的土地使用權(quán)，則與房屋一起統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。因此，被收購方即轉(zhuǎn)讓方，需按轉(zhuǎn)讓價格的5%繳納營業(yè)稅。

2.土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其他相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應就其取得的增值額，按四級超率累進稅率繳納土地增值稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去按規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。因此，如果轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目而取得增值額，

則應按四級超率累進稅率繳納土地增值稅，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3.城市維護建設(shè)稅和教育費稅

依據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》及其他相關(guān)規(guī)定，凡繳消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應按實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額的一定比例(市區(qū)稅率為7%，縣城、鎮(zhèn)稅率為5%，其余地區(qū)稅率為1%)繳納城市維護建設(shè)稅，按際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加。

4.印花稅

根據(jù)前文分析可知，被收購方同樣應按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。

四、收購所面臨的法律風險及應對措施

直接收購房地產(chǎn)開發(fā)項目，因為剝離了原來的項目公司，所面臨的風險主要來自房地產(chǎn)項目本身，主要有以下幾點風險：

(1)房地產(chǎn)項目存在瑕疵，包括項目立項批文不完全，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工證等未完全取得。

(2)出讓金、相關(guān)稅費欠繳，致使土地使用權(quán)證存在瑕疵，可能導致收購合同無效。

(3)就該房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓方已簽訂了對外合作協(xié)議、設(shè)計合同、勘察合同、施工合同、銷售合同及其他重大合同。

(4)在建工程存在債權(quán)債務(主要為工程欠款)、抵押、擔保、租賃、訴訟、仲裁等糾紛，財產(chǎn)被查封、凍結(jié)的風險。

(5)直接收購房地產(chǎn)項目要求轉(zhuǎn)讓方在項目轉(zhuǎn)讓時必須已完成開發(fā)投資總額25%以上的投資，否則將被視為炒賣土地，不僅存在轉(zhuǎn)讓合同無效的風險，甚至存在非法倒賣土地使用權(quán)罪的刑事風險。

為有效應對上述風險，收購方可委托專業(yè)律師團隊進行盡職調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：(1)對目標公司的主體資格調(diào)查，要求其出示營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、工商備案登記檔案資料及房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)證書;(2)對目標公司的資產(chǎn)包括土地、設(shè)備等進行調(diào)查;(3)對目標公司在建項目進行調(diào)查，要求目標公司出示項目立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工證等;(4)要求目標公司出示國有土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議、出讓金及契稅繳納憑證;(5)要求目標公司出示對外簽訂的合作協(xié)議、設(shè)計合同、勘察合同、施工合同等工程合同資料，核實工程的實際履行情況;(6)要求目標公司出具承諾函，并到相關(guān)部門核實公司的債權(quán)債務、抵押、擔保、訴訟、仲裁或財產(chǎn)被查封、凍結(jié)的相關(guān)情況。

除盡職調(diào)查外，制定完備的轉(zhuǎn)讓合同也十分重要。收購方有必要在交易條款中設(shè)置擔保及公告程序的條款等。

五、資產(chǎn)收購方案的優(yōu)點與缺點

(一)優(yōu)點

1.風險相對容易控制，收購房地產(chǎn)項目資產(chǎn)，對收購方來說，其風險僅限于所收購的房地產(chǎn)項目本身，即該項目的政府批文是否完全、不存在瑕疵，而不會涉及目標公司的其他債權(quán)債務、股權(quán)瑕疵等問題。

2.資產(chǎn)收購具有抵稅作用，依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)持有的土地和房產(chǎn)，可以每年按比例攤銷或計提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在繳納企業(yè)所得稅前予以扣除，客觀上起到了抵減企業(yè)所得稅的作用。

(二)缺點

1.資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)的稅負相對較重，如前文所述，根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，收購方應繳納印花稅和契稅，被收購方應繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅等，收購環(huán)節(jié)的稅負較股權(quán)收購相對重一些。

2.手續(xù)復雜、耗時較長。由于項目資產(chǎn)收購實質(zhì)是開發(fā)主體的變更，因此收購完成后要從立項開始，對項目建設(shè)選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟技術(shù)指標的風險。

3.如前文所述，項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會受到投資規(guī)模的限制，若未完成總投資額的25%，按照法律規(guī)定禁止項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。