二手房交易有什么法律風(fēng)險(xiǎn)
二手房交易有什么法律風(fēng)險(xiǎn)
二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪?第一次購(gòu)房選擇的是二手房則一定要小心二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎址啃枰椭薪橐约爱a(chǎn)權(quán)打交道。購(gòu)房者應(yīng)先了解風(fēng)險(xiǎn)在哪里，再去買房。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享二手房交易有什么法律風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
二手房交易的法律風(fēng)險(xiǎn)
第一，注意查看出賣方的證件。
在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證(若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明)。
第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買二手房時(shí)，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買房人長(zhǎng)期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對(duì)購(gòu)買房屋的物權(quán)。建議大家購(gòu)買二手房時(shí)注意出賣方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。
通常，出賣方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)。
若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買房人帶來一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)。
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。
第六，注意房屋質(zhì)量。
有的二手房年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等。建議購(gòu)房人在考察房屋時(shí)仔細(xì)查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見的問題。
第七，注意房屋落戶情況。
很多人購(gòu)買二手房是為了落戶口，給孩子上學(xué)，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導(dǎo)致自己的戶口無法遷入。
第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。
很多人認(rèn)為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實(shí)際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有限電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個(gè)的二手房交易才算圓滿完成。
第九，注意房屋周邊環(huán)境。
要了解小區(qū)建設(shè)的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時(shí)要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因?yàn)轫攲幼钊菀装l(fā)生漏水問題。
第十，注意中介公司。
目前，因?yàn)橹薪楣緣艛嗔舜罅康姆吭?，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達(dá)成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)買賣雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實(shí)性等進(jìn)行審查，否則因?yàn)橹薪楣镜脑驅(qū)е沦I賣雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
整個(gè)二手房交易的過程，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風(fēng)險(xiǎn)，避免損失，建議購(gòu)房人簽署詳盡的買賣合同。因?yàn)槲覀儾荒鼙ＷC風(fēng)險(xiǎn)一定不發(fā)生，但是我們能避免您損失的最小化。
介紹二手房交易稅費(fèi)相關(guān)知識(shí)
新房，固然是不錯(cuò)，但是隨著城市的快速發(fā)展，市區(qū)合適的房源越來越少，房?jī)r(jià)太高、戶型不滿意、期房不能立馬入住，使得很多人開始將目光投向了二手房市場(chǎng)。但是二手房的交易過程中要產(chǎn)生哪些稅，這也是困擾許多購(gòu)房者問題。在購(gòu)房前，適當(dāng)了解一些關(guān)于二手房交易稅費(fèi)的相關(guān)知識(shí)，對(duì)您在買房過程中會(huì)有很大的幫助。讓您在購(gòu)買過程中可以進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)自己的購(gòu)房資金有合理的安排。
總體來看，二手房交易稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免。其中，賣方需要繳納的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城建稅、教育附加稅。買方需要繳納的稅費(fèi)是契稅和印花稅。
1.契稅
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是由買方繳納。征收方法：
(1)家庭是首次購(gòu)買90平米以下普通住房，契稅=成交價(jià)×1%;
(2)家庭首次購(gòu)買建筑面積90-144平米的普通住房，契稅=成交價(jià)×1.5%;
(3)其他，對(duì)于購(gòu)買140平米以上或是非普宅，商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)，契稅=成交價(jià)×3%
2.營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。由賣方繳納，稅率為5.55%，由賣方繳納。根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，具體如下：
(1)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，即營(yíng)業(yè)稅=成交價(jià)×5.55%
(2)個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，即營(yíng)業(yè)稅=(出售價(jià)-購(gòu)房成本)×5.55%
(3)個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
3.印花稅
印花稅是在房地產(chǎn)領(lǐng)域中適用而形成的一種房地產(chǎn)稅種;房地產(chǎn)印花稅是同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)以及相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證的書立與領(lǐng)受而征收的稅種;房地產(chǎn)印花稅是通過在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證或有關(guān)憑證上加貼完稅印花稅票的方式進(jìn)行的一次性征收的稅種。
一般是買賣雙方各繳納成交價(jià)的萬分之五(5/10000)，房屋產(chǎn)權(quán)證按件征收5元/件。不過，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房免征印花稅。
4.個(gè)人所得稅
(1)一般情況下，個(gè)人所得稅=成交價(jià)×1%
(2)通過繼承、贈(zèng)與取得的住房和非住宅、再次交易須繳納個(gè)人所得稅=成交價(jià)×20%
(3)出售購(gòu)買時(shí)間滿兩年的家庭唯一住房，免征個(gè)人所得稅
除了上面介紹的幾種稅種，在二手房交易中還會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用，比如中介費(fèi)，綜合地價(jià)款等。綜合地價(jià)款是適用于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，需要對(duì)審批面積與實(shí)際購(gòu)買房產(chǎn)的差額部分交納綜合地價(jià)款，滿5年的，上市出售時(shí)候按照成交價(jià)格交納10%的綜合地價(jià)款。
在二手房交易前多了解一些交易過程中的產(chǎn)生的稅費(fèi)及收取條件，助您少走彎路，少花冤枉錢。
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