二手房買賣該注意什么
二手房買賣該注意什么
你知道二手房買賣該注意什么嘛。你知道二手房買賣中有多少不為人知的秘密么。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享二手房買賣該注意什么的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
二手房買賣該注意什么?
禁忌一：只簽合同不過戶
這類情況在實際的二手房交易中時有發(fā)生，也許聽著離譜，可是真有人這樣做了。在小編看來過戶應(yīng)該及時，若等到房屋的交個上漲，賣方也許會提出毀約，就算是賠償了違約金，購房者也是白折騰、只能自認(rèn)倒霉。
這種方式的市場潛在風(fēng)險很大。房屋系不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為登記，也就是說，不動產(chǎn)買賣，僅有當(dāng)事人雙方達(dá)成的協(xié)議，尚不能發(fā)生法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門辦理登記過戶手續(xù)后，不動產(chǎn)買賣合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過戶的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在合同期間，當(dāng)房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，買方則只能重新選擇房源，這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。
禁忌二：“假離婚”購二套房
這中情況已經(jīng)出現(xiàn)于小品當(dāng)中，現(xiàn)實中其實也是存在的。二手房交易中，有的夫妻假離婚后，由于生活矛盾日益加重，在辦理完第二套房子的購買手續(xù)后，卻不會再復(fù)婚。房子是買到了，可人沒了。
因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續(xù)對財產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益，因此通過這種方式來避稅風(fēng)險不小。
禁忌三： 只辦公證不過戶
為了躲避稅費，有的二手房交易雙方在私下交易，不辦理過戶，但奈何賣方會到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續(xù)，半年之后原來的房本與公證書同時失效。購房者房財兩空，有理說不清。
由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證，賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。如果賣方掛失房本，最多半年，又可以出新房本了，對買方?jīng)]有保證。公證時不能公證到買方本人名下，以后不能出買方本人名的新房本。買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。此間房產(chǎn)證仍屬賣方，買主可能吃大虧。
禁忌四：聽信中介的口頭承諾
中介公司為促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機構(gòu)，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責(zé)任可言，一旦承諾無法實現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購房方。因此，在簽約前，一定要對房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟實力和貸款能力有個清醒的認(rèn)識，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。
禁忌五：“居間”與“委托”傻傻分不清楚
有的購房者為圖省心，直接簽署《單獨委托過戶協(xié)議》辦理委托，過戶之外的事情，中介公司不負(fù)責(zé)任。
消費者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責(zé)任，牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。
禁忌六：聽信中介的“口說無憑”
部分中介公司為了促成交易，保證能夠辦理組合貸款，降低成本。但實際等到約定的交付房款之日，中介公司卻不鞥呢把承諾的低息貸款辦理下來這樣只能節(jié)約。
根據(jù)《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時性的特點，在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險。消費者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭，那么這項“承諾”就不可輕信。
禁忌七：輕信玩虛假信息
購買教育地產(chǎn)的二手房置業(yè)者尤需注意，有的中介公司為了將房屋賣出去會提供一些口頭保證，比如房屋屬于教育地產(chǎn)。若是聽信此類言語，只簽訂《居間服務(wù)合同》、《房屋買賣合同》而不講保證落實與合同上，購房者也許就會上當(dāng)受騙。
此類情況多發(fā)生與急性購房需求者的交易中，購房者面對中介公司提供的各種信息，應(yīng)如何辨析真?zhèn)?一是不輕信中介人員的口頭保證;二是主動調(diào)查、了解情況，例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機構(gòu)(如房管部門)核實房屋權(quán)屬狀態(tài);三是有條件的購房者可委托律師或?qū)I(yè)機構(gòu)予以核查。
二手房買賣技巧
在二手房交易中，不少首次買房沒有經(jīng)驗的購房者，往往會遇到不少問題，也常常會遇到風(fēng)險甚至出現(xiàn)上當(dāng)受騙的情況。下面就實際案例，看看置業(yè)專家怎么說。
別忘核實產(chǎn)權(quán)與面積
案例：劉女士之前看中了一套61平方米的單室套，準(zhǔn)備落戶口用的。價格談妥，房子選定，沒想到在房產(chǎn)局碰到了“釘子”。戶型重新測繪時，劉女士被告知該單室套的面積為59.5平方米。少了1.5平方米，沒達(dá)到落戶標(biāo)準(zhǔn)。“由于是自身面積問題，房主事先也不知情，只好退還了2萬元訂金。”劉女士說，看房還是要看準(zhǔn)點，對于有落戶需求的購房者來說，面積更不能差分毫。
置業(yè)專家分析：挑選房屋時首先要看產(chǎn)權(quán)證，在核對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬時，需要認(rèn)真并且詳細(xì)地了解清楚，尤其是在房屋產(chǎn)權(quán)是否存在共有人的情況，而在房屋產(chǎn)權(quán)資料中，產(chǎn)權(quán)面積是至關(guān)重要的，因為只有明確真實的產(chǎn)權(quán)面積才算是真正的交易面積，而通常說的使用面積并不算做產(chǎn)權(quán)面積。
資金問題不可小覷
案例：王先生買了一套總價98萬元的二手房，賣家著急用錢希望不要走資金監(jiān)管，盡早拿到房款，他也能盡早拿到房子。于是王先生事先支付了30萬元首付，讓賣家解押房產(chǎn)。結(jié)果到了約定過戶時間，賣家顯得不夠積極了，一直推遲了1個月才把過戶手續(xù)完成。
置業(yè)專家分析：為確保交易安全，購房者最好選擇資金監(jiān)管。因為資金監(jiān)管后，一旦交易出現(xiàn)問題導(dǎo)致中斷交易，資金仍然在監(jiān)管賬戶中，并可以獲得安全保障。只有等交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，賣房人才能領(lǐng)取售房款。資金監(jiān)管可以保障資金安全，杜絕二手房交易中“錢房兩空”或“一房二賣”的情況。
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