房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險審查要點
房地產(chǎn)開發(fā)類貸款涉及法律關(guān)系眾多，牽涉土地、城建、規(guī)劃、環(huán)保等多個監(jiān)管部門，從土地取得到項目審批、從在建工程的抵押到房屋的預(yù)售等每一個環(huán)節(jié)都包含著潛在的法律風(fēng)險。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險審查要點的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險審查概述
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查
為全面考察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格，實踐中銀行可要求申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請報告;公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本，借款授權(quán)書(股份制企業(yè))，貸款證年檢證明復(fù)印件，貸款證卡及復(fù)印件;經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書、工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件;公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。
實踐中銀行對房地產(chǎn)貸款申請進(jìn)行審查時，重點要對申請人的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。
(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容，借款人于申請貸款當(dāng)年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交該當(dāng)年的營業(yè)執(zhí)照;如借款人非于申請貸款當(dāng)年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交經(jīng)過該當(dāng)年年檢過的營業(yè)執(zhí)照。
(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的審查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，這是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)認(rèn)定無效。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應(yīng)著重審查以下三個方面：申請人是否取得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否經(jīng)過年檢、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否與其承擔(dān)的房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模相一致。
二、對房地產(chǎn)項目資料的法律審查
銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象是房地產(chǎn)項目，因此對貸款項目合法性進(jìn)行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的前提。銀行對房地產(chǎn)貸款項目審查應(yīng)要求借款人提交以下項目資料文件：立項批準(zhǔn)文件、可行性研究報告及項目預(yù)算報告;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建筑工程規(guī)劃許可證;土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證、地價款繳交憑證復(fù)印件;施工許可證;自籌資金比例;合作項目需提供合作開發(fā)協(xié)議或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。
實踐中商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的法律審查應(yīng)重點放在立項批準(zhǔn)文件和四證上及自籌資金比例上。
(一)對房地產(chǎn)項目立項批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查。
銀行對房地產(chǎn)項目立項批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查應(yīng)主要注意審查兩方面：
1、注意審查立項批準(zhǔn)文件及四證的有效性
首先，要注意審查借款人提供的批準(zhǔn)文件是否有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的。
其次，在審查項目四證時，應(yīng)注意審查四證的頒發(fā)時間，確認(rèn)四證的有效期。我國有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或建設(shè)用地超過兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準(zhǔn)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應(yīng)注意國家法規(guī)對四證時效的規(guī)定，防止超過時效導(dǎo)致項目不合法。
2、注意項目立項批準(zhǔn)文件及四證確定項目開發(fā)地域
根據(jù)中國人民銀行(銀發(fā)[2003]121號)文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項目資料提供的有關(guān)信息，如批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的名稱，項目地塊的坐落等確保借款人申請發(fā)放的貸款項目在本地區(qū)之內(nèi)。
(二)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目建設(shè)自籌資金的審查
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。”同時中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。”銀監(jiān)會頒布的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。
為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實踐中，銀行要區(qū)別情況認(rèn)真審查：
1、同一房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計算借款人自籌資金比率時，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應(yīng)接受此種自籌資金比例計算方式。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來款項的形式作帳。此時，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應(yīng)要求借款人的股東或其他企業(yè)書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項目建設(shè)和按時還貸。
(三)對房地產(chǎn)貸款項目幾種特殊情況的審查
1、對房地產(chǎn)貸款項目運(yùn)做是否規(guī)范進(jìn)行審查
我國法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)貸款中只有合法的開發(fā)主體才能享有所開發(fā)項目的銷售收入;立項批準(zhǔn)文件確定的開發(fā)主體與“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時，開發(fā)商(借款人)不是項目的合法建設(shè)主體。借款人不是項目建設(shè)的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭執(zhí)中;同時也會使借款人能否享有項目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風(fēng)險。
為防止項目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開發(fā)商的名稱是否一致，對不一致的，應(yīng)建議向銀行申請貸款的開發(fā)商(借款人)變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項目建設(shè)的合法主體;對借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項目開發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。
2、對房地產(chǎn)開發(fā)項目實質(zhì)是否合法進(jìn)行審查
房地產(chǎn)開發(fā)是一個綜合開發(fā)過程，應(yīng)與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達(dá)到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開發(fā)的立項審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問題，一個合法的房地產(chǎn)項目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。但是實踐中，主管房地產(chǎn)開發(fā)項目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項批準(zhǔn)，導(dǎo)致項目被依法撤消或項目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發(fā)商投入巨大的開發(fā)成本后，項目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。
銀行可以從以下幾個方面進(jìn)行防范：
(1)審批人員應(yīng)熟悉與房地產(chǎn)開發(fā)立項的有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，如對項目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。
(2)要求借款人提供有效擔(dān)保，實踐中借款人多以開發(fā)項目的土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，但是如果項目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權(quán)也有可能因項目被撤消而無效，導(dǎo)致貸款擔(dān)保落空。因此貸款銀行在審批開發(fā)貸款時，對項目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問時，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。
(3)依法維權(quán)，保護(hù)銀行利益。如果房地產(chǎn)項目的不合法是因為政府審批部門的過錯造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯的政府審批部門承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。
3、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風(fēng)險的審查
房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權(quán)連同項目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關(guān)文件和已建成的房地產(chǎn)實物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項目建設(shè)，此時如銀行已對該項目發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則由于借款人(原項目開發(fā)商)轉(zhuǎn)讓項目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風(fēng)險。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：
(1)要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律關(guān)系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開發(fā)項目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。
(2)與借款人、項目受讓人協(xié)商，將開發(fā)貸款的借款人變更為項目受讓人，由項目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的合法性。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán);
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金;以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)項目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產(chǎn)業(yè)實行市場準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書且其資質(zhì)等級符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的擔(dān)保
實踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。
(一)商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險及防范措施
1、在接受房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實性及來源的合法性。
銀行在對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過了法定程序進(jìn)行實質(zhì)性審查。
實踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：
(1)應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開發(fā)區(qū)管委會等單位是無權(quán)出讓土地，更無權(quán)頒發(fā)土地證的;
(2)注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應(yīng)要求抵押人提供與合同價款相符的發(fā)票;對以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，否則無效。
(3)對于在二級市場受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)計劃等;
(4)在接受二手房抵押貸款時，針對一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應(yīng)注意審查交易的真實性，如是否支付對價、贈予行為是否是真實意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實性以及房屋買賣合同是否合法有效等;
2、在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時應(yīng)注意的問題。
根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。因此，一般來說像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財產(chǎn)(如店面)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。
一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會公益性團(tuán)體，包括紅十字會、殘疾人聯(lián)合會、環(huán)境保護(hù)協(xié)會、宗教協(xié)會等。
3、在接受光地抵押時應(yīng)注意的問題。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未開發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無償收回，被抵押的土地使用權(quán)會隨之依法轉(zhuǎn)移歸國家所有，致使抵押權(quán)落空。
為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險，銀行在接受土地使用權(quán)(光地)抵押時，應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，及時關(guān)注土地開發(fā)進(jìn)展情況，對于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時到土地主管部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或及時采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國家無償收回。
4、接受集體土地使用權(quán)抵押時應(yīng)注意的問題。
根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實際價值難以判斷，如林地使用權(quán)。因此，在實踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。
5、辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時抵押時應(yīng)注意的問題。
根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這就是通常所說的房地產(chǎn)抵押時“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時抵押，但在實踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實現(xiàn)房地同時抵押，卻是橫亙在銀行面前的一道難題。
由于我區(qū)房屋和土地是實行分別管理、分開發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險，辦理房地產(chǎn)抵押時應(yīng)分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。
6、關(guān)于對一棟樓房僅以部分樓層抵押(或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積)，其土地如何辦理抵押登記的問題。
對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個方面辦理土地抵押登記：(1)對于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記;(2)對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號，抵押權(quán)人及抵押金額。
7、關(guān)于抵押登記期限的問題。
根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒有法律依據(jù)，是無效的;其二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。
但為了防范經(jīng)營風(fēng)險，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。
8、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問題。
根據(jù)國土資源部《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時所作的規(guī)定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時，應(yīng)注意先行從其總價值中扣減與其在出讓時應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價值。
9、關(guān)于在建工程抵押的問題。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。
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