墨爾本房地產(chǎn)增值的可能性
一直以來(lái)都有朋友不清楚澳洲的房產(chǎn)看漲還是看跌，是不是應(yīng)該及時(shí)出手投資?墨爾本房地產(chǎn)增值的可能性和未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)到底是如何呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享墨爾本房地產(chǎn)增值的可能性的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
墨爾本房地產(chǎn)增值的可能性和未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)如何?
澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)究竟有沒(méi)有泡沫?
澳大利亞的總?cè)丝谠诮衲甑?月份才剛剛突破了2400萬(wàn)。那么在悉尼、布里斯班、墨爾本、珀斯，源源不斷而起的高樓，不斷開(kāi)發(fā)的新區(qū)是否真的有足夠旺盛需求的來(lái)支撐?澳大利亞的公寓市場(chǎng)是不是已經(jīng)供不應(yīng)求了，還有沒(méi)有上升的潛力呢?在這里，我要跟大家好好地去解釋一下。
關(guān)于所謂的泡沫理論，一直都不絕于耳，從來(lái)就沒(méi)有消失過(guò)。但來(lái)自移民、留學(xué)、旅游不斷增加的人口增長(zhǎng)需求表明，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，還是有堅(jiān)實(shí)的剛需的。
在一些研究報(bào)告中反復(fù)出現(xiàn)的澳大利亞房地產(chǎn)供應(yīng)量的數(shù)據(jù)，根據(jù)批文上的數(shù)量，他們都是根據(jù)批文上的數(shù)量，而不是實(shí)際交房的數(shù)量，而按照澳大利亞房地產(chǎn)嚴(yán)格的操作流程，真正能交房的可能只是占很少的一部分。
因?yàn)殂y行精準(zhǔn)的審核制度對(duì)開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)格要求，不是所有開(kāi)發(fā)商都能夠從澳大利亞的銀行里面獲得建設(shè)貸款。
加上目前更加嚴(yán)格的借貸標(biāo)準(zhǔn)，更加一致的開(kāi)發(fā)商的樓盤進(jìn)入批準(zhǔn)階段，就有可能出現(xiàn)的情況是一半以上的批文都不會(huì)獲得通過(guò)，一般以上的房子都不會(huì)建成。
而澳大利亞人口增長(zhǎng)的速度又非常之迅猛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于預(yù)期，原本預(yù)計(jì)澳大利亞的人口將在2017年突破2400萬(wàn)，實(shí)際上已經(jīng)在2016年的2月份突破這個(gè)數(shù)據(jù)了。
所以，倫敦的一家知名的物業(yè)管理公司日前就發(fā)布了新的一期全球房?jī)r(jià)的指數(shù)報(bào)告，2015年的第二季度至2016年的第一季度，全球房產(chǎn)綜合指數(shù)上漲了3.4%。其中，澳大利亞的房產(chǎn)增長(zhǎng)了8.7%，是55個(gè)取樣國(guó)中排名第六。雖然這一個(gè)排名比上一年下滑了兩位，但從總體來(lái)講，還是不錯(cuò)的。
澳洲政府加高印花稅對(duì)市場(chǎng)影響幾何?
近幾年來(lái)，似乎一直都有政策在提高海外買家的門檻，比如說(shuō)FIRB就是海外投資資產(chǎn)的稅費(fèi)，又或者說(shuō)是提高了印花稅，還限制貸款。海外買家究竟還能不能投資澳大利亞的房產(chǎn)呢?
其實(shí)，加高了印花稅以及海外貸款的嚴(yán)格，從一定程度上也證明了投資市場(chǎng)的活躍。澳洲政府想加大收入，因?yàn)槿绻娴囊鋈肟刂品績(jī)r(jià)，出于控制房?jī)r(jià)的考慮，限制海外投資的話，那直接禁止就更簡(jiǎn)單了。
但是，澳大利亞政府并沒(méi)有這樣做，海外投資，包括對(duì)房地產(chǎn)的投資都在不斷地增加。這一切都足以說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，從來(lái)沒(méi)有任何政策或者風(fēng)聲說(shuō)澳大利亞要關(guān)閉海外投資市場(chǎng)。
而且政府努力地去提高海外的投資，投資者的門檻是為了保證澳大利亞整個(gè)房產(chǎn)是處于一種均衡、穩(wěn)定，在一定的范圍里面去增長(zhǎng)。
在這里，我要在這里重申一點(diǎn)，澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)目前來(lái)講，它是處于一種重新的整固，重新的去控制它的供應(yīng)量，而令到整個(gè)市場(chǎng)更區(qū)域一種理性的、合理的增長(zhǎng)。
賣給外國(guó)人的公寓占據(jù)交易總額30%
很多的朋友會(huì)問(wèn)，既然中國(guó)現(xiàn)在是排名第四，在澳大利亞的海外投資者，那目前我們中國(guó)人在澳大利亞投資房地產(chǎn)的狀況是怎么樣呢?下面我要繼續(xù)跟大家好好地去談一談，有關(guān)這個(gè)華人在墨爾本的投資狀況。
目前，在澳大利亞的國(guó)家銀行的統(tǒng)計(jì)，在墨爾本賣給外國(guó)人的公寓，其交易額占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)的30%，澳大利亞國(guó)家銀行的首席經(jīng)濟(jì)家，他曾經(jīng)說(shuō)過(guò)這樣的話，海外投資者約占整個(gè)墨爾本拍賣市場(chǎng)的20%，而在墨爾本市中心的商業(yè)區(qū)，大約有60%的公寓市場(chǎng)是為海外投資者所投資。
知名的企業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)商也不斷地去進(jìn)入澳大利亞所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如大家非常熟悉的綠地集團(tuán)，在澳大利亞的跑馬場(chǎng)的項(xiàng)目就是一個(gè)非常好的項(xiàng)目。由綠地集團(tuán)從維多利亞馬術(shù)俱樂(lè)部手中購(gòu)買的土地，并且在那里興建了大概是一千套到兩千套的住宅。
近年來(lái)，我們也不斷地聽(tīng)到了有很多的投資者，在澳大利亞里面去成交了這些所謂的重大的房地產(chǎn)交易。比如去年3月，來(lái)自上海的投資者就買下了澳洲CBD核心地段里面的Tower street的一處地產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了原來(lái)的價(jià)格，成為了當(dāng)時(shí)轟動(dòng)一代的新聞。
剛剛過(guò)去的6月，一家總部在中國(guó)南昌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，也拍賣下了一家原來(lái)澳洲非常有名的金融服務(wù)公司，位于澳大利亞的總部。當(dāng)然了，上個(gè)月我們的一位華人買家也創(chuàng)造出了澳洲墨爾本最貴的富人區(qū)Toorak新的樓盤價(jià)格，2400萬(wàn)從斯摩根家族下面買回去了一套豪宅，從而也刷新了墨爾本地區(qū)的最高房?jī)r(jià)記錄。
華人聚集的幾個(gè)區(qū)，過(guò)往幾年的房屋價(jià)格數(shù)據(jù)，由于我們國(guó)內(nèi)的投資者不斷地進(jìn)入澳洲，所以在墨爾本一些深受華人喜愛(ài)的區(qū)，房?jī)r(jià)的攀升是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出平均水平的。
目前來(lái)講，在整個(gè)墨爾本，分別是有三塊最熱門的所謂的投資地，第一個(gè)就是Glen Waverley，第二個(gè)Doncaster，還有就是Box Hill。在2015年，這三個(gè)地區(qū)獨(dú)立的房子分別上漲了25%、21%和42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于11%，墨爾本的平均樓價(jià)的漲幅。
政府打壓 房?jī)r(jià)不跌反升
我們?cè)賮?lái)談?wù)劦谌齻€(gè)問(wèn)題，墨爾本房地產(chǎn)增值的可能性和未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。
前一段時(shí)間，四大銀行對(duì)純海外收入的貸款進(jìn)行了限制，維州和新州的政府紛紛提高了海外購(gòu)房者的印花稅和土地稅，所以很多的專家將銀行這些行為解讀為澳大利亞政府對(duì)房?jī)r(jià)的打壓和限制。
甚至有不少的專家和媒體都預(yù)測(cè)，今年澳洲的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌8%。不過(guò)，最近最新的數(shù)據(jù)公布以后，大家都傻眼了，澳大利亞地產(chǎn)的價(jià)格不但沒(méi)有跌，反而上揚(yáng)了。最新的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的三個(gè)月，也就是2016年的第二個(gè)季度，墨爾本的樓價(jià)上漲了3.5%。
上漲的原因，當(dāng)然還是剛性的需求強(qiáng)勁，而且受到了5月份降息和負(fù)扣稅的政策的話帶來(lái)的變動(dòng)刺激，大家原來(lái)以為去年的猛漲局面不會(huì)在今年重演，但恰恰目前的房?jī)r(jià)仍然是在節(jié)節(jié)攀升。
有很多專業(yè)的機(jī)構(gòu)和分析師認(rèn)為，人口的增長(zhǎng)、就業(yè)的增長(zhǎng)和利率的降低都會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)，但因?yàn)橄拗普?，房產(chǎn)不會(huì)突發(fā)性爆炸，現(xiàn)在還是入市非常好的一個(gè)契機(jī)。
澳洲的聯(lián)儲(chǔ)局局長(zhǎng)史蒂文斯曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，和一年前相比，低利息所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)比較少，而住房投資有助于推動(dòng)近期的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
而史蒂文斯的觀點(diǎn)也正好驗(yàn)證了新財(cái)政案的決議，確實(shí)沒(méi)有對(duì)現(xiàn)有的投資房的負(fù)扣稅政策進(jìn)行修改，這也是非常利好澳洲的墨爾本房地產(chǎn)的消費(fèi)與投資。
還有就是最近在澳大利亞移民局所宣布的一個(gè)消息，自2016年7月1號(hào)起，澳大利亞將全面開(kāi)放小學(xué)生的留學(xué)簽證。
也就是說(shuō)，以前去澳大利亞讀大學(xué)、去到澳大利亞讀中學(xué)，現(xiàn)在連去澳大利亞讀小學(xué)也可以了，相信增加了這個(gè)澳大利亞，小學(xué)可以去澳洲留學(xué)的這個(gè)狀況，必然也會(huì)隨之帶出了新的人潮，去增加所謂進(jìn)入墨爾本住宅市場(chǎng)的需求。
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