目標(biāo)成本的科目與合約規(guī)劃的關(guān)系
你知道目標(biāo)成本的科目與合約規(guī)劃的關(guān)系么。你知道目標(biāo)成本的科目與合約規(guī)劃的關(guān)系中有多少不為人知的秘密么。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享目標(biāo)成本的科目與合約規(guī)劃的關(guān)系的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助
目標(biāo)成本的科目與合約規(guī)劃之間的關(guān)系
基于控制的成本管理體系解析
房地產(chǎn)的預(yù)算管理以項(xiàng)目成本控制為基礎(chǔ)，項(xiàng)目成本控制歷來(lái)都是地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是在經(jīng)歷了最近一輪的金融危機(jī)洗禮后，企業(yè)的利潤(rùn)空間受到擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮如何加強(qiáng)成本管理，力圖通過(guò)節(jié)約開(kāi)支來(lái)維持或者增加利潤(rùn)。
早在2003年，明源結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)，推出了第一代成本管理體系——成本管理四步法，通過(guò)業(yè)內(nèi)4000多家企業(yè)的深入實(shí)踐與持續(xù)創(chuàng)新，2007年，地產(chǎn)企業(yè)第二代成本管理思想初具端倪。下面，我們從項(xiàng)目全生命周期的成本管理視角出發(fā)，和大家一起分享基于控制的地產(chǎn)企業(yè)第二代成本管理體系。
一、成本的全生命周期管理
從成本管理的角度來(lái)看我們可以將成本生命周期管理劃分為前期的成本測(cè)算階段，過(guò)程中的成本控制階段，后期的成本核算階段。
1、成本測(cè)算階段
在新項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)或擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)階段，造價(jià)工程師根據(jù)測(cè)算模型測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)成本，測(cè)算結(jié)果為項(xiàng)目目標(biāo)成本的形成提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，形成項(xiàng)目成本控制的“上限”。
在測(cè)算成本數(shù)據(jù)時(shí)一般將科目細(xì)分4-5級(jí)，然后逐一計(jì)算某一個(gè)細(xì)項(xiàng)的工作量、單價(jià)，進(jìn)而計(jì)算出該細(xì)項(xiàng)的成本，這是一個(gè)“自下而上”層層匯總的過(guò)程。
2、成本控制階段
項(xiàng)目立項(xiàng)后，企業(yè)根據(jù)確定的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)過(guò)程中各種影響成本的因素和條件采取一系列的預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此時(shí)應(yīng)將目標(biāo)成本控制的科目設(shè)定在2-3級(jí)(即合同類別層級(jí))，在此基礎(chǔ)上從總量進(jìn)行控制，責(zé)任部門可以在控制科目下進(jìn)行自行調(diào)配。
3.成本核算階段
此階段的主要目的是得到最終的財(cái)務(wù)核算成本，形成成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，為后續(xù)項(xiàng)目提供指引。此時(shí)由造價(jià)工程師根據(jù)項(xiàng)目合同結(jié)算情況，采用與測(cè)算等同的科目樹(shù)，詳細(xì)核算各產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)。
二、基于控制的成本管理體系
成本管理的核心在成本控制環(huán)節(jié)，成本測(cè)算、成本核算是成本控制的補(bǔ)充?；诳刂频某杀竟芾硭枷胫福和ㄟ^(guò)成本測(cè)算得出整個(gè)項(xiàng)目的成本，并重新歸集形成項(xiàng)目目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本落實(shí)到具體的責(zé)任部門和責(zé)任人，并提前分解成預(yù)計(jì)要簽的合同(合約規(guī)劃)，以合約規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，使公司上下達(dá)成一致意見(jiàn)形成全員成本意識(shí)，在執(zhí)行過(guò)程中采用周期性的成本回顧不斷細(xì)化合約規(guī)劃，為目標(biāo)成本的執(zhí)行提供精確的指導(dǎo)，并通過(guò)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行預(yù)警與控制，實(shí)現(xiàn)以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)動(dòng)態(tài)過(guò)程控制。
1、成本科目樹(shù)的建立
為滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段對(duì)成本管理精細(xì)度不一致的需要，我們需要構(gòu)建兩種不同級(jí)別的成本科目樹(shù)：核算科目樹(shù)、控制科目樹(shù)。
1)、核算科目樹(shù)的建立
成本核算主要是為了在項(xiàng)目前期測(cè)算成本，項(xiàng)目后期沉淀數(shù)據(jù)，所以其核算科目是按照“工程造價(jià)”測(cè)算的思想構(gòu)建核算科目。成本核算科目的建立原則是要盡可能考慮對(duì)多種的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行覆蓋——即建立“支持多業(yè)態(tài)產(chǎn)品的成本科目的全集”，并滿足易于成本測(cè)算、成本核算的需要。
2)、控制科目樹(shù)的建立
成本控制是以運(yùn)營(yíng)管理為導(dǎo)向，希望對(duì)預(yù)計(jì)要簽訂的合同進(jìn)行事前控制，因此按照“合同分類”思想構(gòu)建控制科目。
成本控制科目建立的原則：
● 集團(tuán)、各分公司的控制科目保持統(tǒng)一，各項(xiàng)目差異化通過(guò)合約規(guī)劃來(lái)執(zhí)行;
● 控制科目不宜太細(xì)，一般2-3級(jí)，科目樹(shù)保持在100項(xiàng)以內(nèi);
● 成本科目的設(shè)置與合同分類需要在一定程度上保持一致，以保證大多數(shù)的合同能夠直接對(duì)應(yīng)到一個(gè)成本科目中，盡量避免合同跨科目的現(xiàn)象出現(xiàn);
成本控制科目圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全生命周期建立，主要包含土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和工程后續(xù)成本。
2、目標(biāo)成本的形成及合約規(guī)劃的分解
“目標(biāo)成本法”是有效實(shí)施成本管理的手段。其基本思想是：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按預(yù)計(jì)要簽的合同大類進(jìn)行分解;同時(shí)將目標(biāo)成本落實(shí)到具體的責(zé)任部門把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
● 目標(biāo)成本的形成在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段會(huì)漸進(jìn)明晰，從土地投資論證到工程實(shí)施，會(huì)形成多個(gè)版本。如將目標(biāo)成本劃分為 土地版、啟動(dòng)版、方案版、執(zhí)行版多個(gè)版本;
● 按控制科目樹(shù)(合同類別)確定的目標(biāo)成本使集團(tuán)統(tǒng)一管控的科目變少，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)提前預(yù)估每一個(gè)控制科目下可能會(huì)發(fā)生的合同(合約規(guī)劃)來(lái)指導(dǎo)合同簽訂，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制轉(zhuǎn)移到對(duì)合同的控制，將成本控制載體由對(duì)“明細(xì)費(fèi)項(xiàng)的控制”轉(zhuǎn)為對(duì)“合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)合同的控制”;
● 合約規(guī)劃的編制過(guò)程也是一個(gè)漸進(jìn)明晰的過(guò)程，在前期做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用難于明確，引入規(guī)劃余量的概念，來(lái)標(biāo)明暫時(shí)不能明確的費(fèi)項(xiàng)，隨著項(xiàng)目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉(zhuǎn)換為明確的合約規(guī)劃，并進(jìn)一步明確為具體的合同，公司通過(guò)規(guī)劃余量可以快速判斷項(xiàng)目成本是否超目標(biāo)成本。
3、目標(biāo)成本的執(zhí)行
目標(biāo)成本的執(zhí)行圍繞合同管理進(jìn)行，使用合約規(guī)劃對(duì)合同簽訂及變更做事前控制，并使用預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)做出動(dòng)態(tài)監(jiān)控。
1)、合同簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系
根據(jù)合約規(guī)劃，控制合同的簽訂，一個(gè)合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)一份合同，一份合同可以同時(shí)包含多份合約規(guī)劃，如果合同金額超出合同規(guī)劃部分從規(guī)劃余量中扣除，而合同金額低于合約規(guī)劃部分則進(jìn)入規(guī)劃余量中，達(dá)到合同簽訂“事前控制成本”的目標(biāo);
需要對(duì)合同做預(yù)估變更處理，并從規(guī)劃余量中劃出相應(yīng)金額對(duì)預(yù)估變更編制對(duì)應(yīng)的“合約規(guī)劃”。
2)、變更管理的事前審批和事后確認(rèn)
事前審批：確定該變更(簽證)是否該做、值得做，需要評(píng)估該變更的預(yù)計(jì)金額，如果合同訂立時(shí)預(yù)測(cè)了預(yù)估變更，在合同發(fā)生變更時(shí)需要確認(rèn)此次變更是否在預(yù)估變更范圍內(nèi)，如果沒(méi)有做出預(yù)測(cè)，則需要考慮是否有對(duì)應(yīng)的規(guī)劃余量，可達(dá)到變更“事前控制成本”的目標(biāo);
事后確認(rèn)：確定該變更(簽證)的完成量及金額，以確認(rèn)金額進(jìn)項(xiàng)目成本。
3)、項(xiàng)目成本的預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)
在目標(biāo)成本各控制級(jí)別上設(shè)定預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)。
預(yù)警指標(biāo)：當(dāng)該級(jí)別成本超過(guò)預(yù)警指標(biāo)時(shí)，需要向相關(guān)負(fù)責(zé)人(比如項(xiàng)目成本經(jīng)理)發(fā)出報(bào)警，但可以繼續(xù)簽訂合同;
強(qiáng)控指標(biāo)：當(dāng)該級(jí)別成本超過(guò)強(qiáng)控指標(biāo)時(shí)，需要向相關(guān)負(fù)責(zé)人(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)發(fā)出報(bào)警，并且必須經(jīng)過(guò)審批流程調(diào)整目標(biāo)成本后，方可許繼續(xù)簽訂合同。
4、動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成及月度成本回顧
三、成本管理的分級(jí)管控
在新成本管控方式下，通過(guò)分層授權(quán)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)“目標(biāo)成本-合約規(guī)劃-合同”的分級(jí)管控，使管理層聚焦在目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理，業(yè)務(wù)人員聚焦在各自的專業(yè)領(lǐng)域，保證項(xiàng)目質(zhì)量、提升工作效率。
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