房地產(chǎn)的資訊
房地產(chǎn)的資訊
不容置否,在部分二三線城市庫存壓力逐漸增大,行業(yè)集中度越來越高的情況下,扎根一線被許多房地產(chǎn)開發(fā)商提到前所未有的戰(zhàn)略高度.下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)資訊的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)資訊：
二季度以來，一、二線城市土地市場呈現(xiàn)出“地王”遍地開花的景象。一、二線城市土地市場接連出現(xiàn)逾百宗高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊。
三期疊加的宏觀經(jīng)濟(jì)，樓市去庫存刺激了一、二線城市地價(jià)飛升，拍地必地王的背景下，剛需盤已經(jīng)滅絕，豪宅化開發(fā)成為必然選項(xiàng)。就產(chǎn)業(yè)進(jìn)化而言，這和以遠(yuǎn)古海洋生物滅絕為開端、恐龍主宰地球興起的三疊紀(jì)時(shí)代頗有些異曲同工。
剛需盤滅絕，豪宅化開發(fā)成必然
土地市場高燒不退。
“看不懂”、“太瘋狂”是現(xiàn)如今業(yè)內(nèi)外人士對于一線城市土地競拍的評價(jià)。“寧愿作死，不愿早死”成為開發(fā)商普遍的共識(shí)。
《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡稱《東地產(chǎn)》)注意到，隨著市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊幾乎絕跡，外環(huán)外成為開發(fā)商新的主戰(zhàn)場，“面粉”貴過“面包”成為常態(tài)，只要有土地競拍就會(huì)誕生地王，全面豪宅化開發(fā)時(shí)代正在悄然而至。
土地競拍必地王
稍加留意，很容易為開發(fā)商列出一連串看似并不理性的競拍行為。
4月以來，隨著政府推地力度增加，優(yōu)質(zhì)土地頻頻入市，開發(fā)商趨之若騖，將全市土地價(jià)格推向了一個(gè)全新的高度。5月全市經(jīng)營性用地的平均溢價(jià)率達(dá)到167%，土地市場熱度可見一斑。
泗涇樓板價(jià)被更新至38300元/平方米、周浦刷新至43600元/平方米、顧村樓板價(jià)達(dá)到36964元/平方米之后，上海土地市場幾乎已經(jīng)形成土地競拍必地王的“規(guī)律”。
6月中旬，外環(huán)外的嘉定區(qū)也在風(fēng)口浪尖上迎來了土拍，甚至引來央行和銀監(jiān)局工作人員前來坐鎮(zhèn)，這種情況此前從未出現(xiàn)，但是，“地王”依然是“地王”。
六月底七月初，上海的土地市場持續(xù)高溫，在三天的時(shí)間內(nèi)共賣地約88億元。
外環(huán)外土地尚且如此，市中心土地更是被“瘋魔化”。
7月14日，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊即將迎來出讓，剔除自持和保障房面積之后，可售住宅起始樓板價(jià)達(dá)到47500元/平方米，有傳言該地塊將拍出逾10萬元/平方米的天價(jià)。而當(dāng)前虹口區(qū)在售的豪宅中，瑞虹新城最新一批房源的均價(jià)相傳將達(dá)到10萬元/平方米，就這一點(diǎn)而言，虹口地塊拍出10萬元/平方米的樓板價(jià)似乎也不是不可能的事情。
不容置否，在部分二三線城市庫存壓力逐漸增大，行業(yè)集中度越來越高的情況下，扎根一線被許多房地產(chǎn)開發(fā)商提到前所未有的戰(zhàn)略高度。上海以其因高效的市場化水平而受到廣大開發(fā)商的青睞，因此，在一定時(shí)間內(nèi)，土地競拍必地王的趨勢預(yù)計(jì)仍將延續(xù)下去。
全面豪宅化開發(fā)時(shí)代來臨
地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，高地價(jià)必然會(huì)帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲的預(yù)期。而在泗涇、周浦、顧村、嘉定新城這波地王潮之后，外環(huán)外區(qū)域項(xiàng)目的估值必將被重新界定。
上海于2005年6月出臺(tái)普通住房標(biāo)準(zhǔn)制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月對標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房要求同時(shí)滿足以下條件：
① 五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;
?、?單套建筑面積在140平方米以下;
③ 實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
如今看來，符合這一標(biāo)準(zhǔn)的普通住房已經(jīng)越來越少。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，今年以來全市一手商品住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.48萬元/平方米，相較去年全年3.22萬元/平方米的均價(jià)進(jìn)一步上漲了8.20%。
事實(shí)上，隨著時(shí)代的變遷、城市建設(shè)的加快，上海的房價(jià)格局一直在被改寫。
?、?2004年時(shí)，上海(環(huán)線)區(qū)域房價(jià)格局達(dá)到“3-2-1”(內(nèi)環(huán)：3萬元/平方米，中環(huán)：2萬元/平方米，外環(huán)：1萬元/平方米)只不過是一個(gè)猜想;
?、?2007、2008年時(shí)，這一房價(jià)水平就已實(shí)現(xiàn);
?、?隨后，上海房價(jià)持續(xù)上漲，“5-3-2”、“7-5-3”等理論相繼被拋出;
?、?如今，按照部分最新的樓盤開價(jià)，不少人認(rèn)為上海房價(jià)已經(jīng)基本邁入了“9-6-3”格局。
而按照上述地塊資料粗略估算，這些外環(huán)外地王項(xiàng)目將來的保本售價(jià)都將達(dá)到6萬元/平方米、甚至7萬元/平方米的高度，全面豪宅化開發(fā)時(shí)代正在來臨。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)表示：
北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價(jià)預(yù)期都要在6萬+，導(dǎo)致市場全面高端化，未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對市場定價(jià)有明顯影響。
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